Plan miejscowy a przebudowa domu: zobacz, czy możesz dokonać remontu domu
Nie możesz z góry zakładać, że uda się przebudować, rozbudować czy nadbudować kupiony dom. Musisz to wcześniej ustalić. Jak? Sprawdzając np. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy. Podpowiadamy, gdzie szukać informacji na ten temat.
Po pierwsze plan miejscowy
Nie wolno z góry zakładać, że uda się przebudować, rozbudować czy nadbudować kupiony dom. Trzeba to wcześniej ustalić, sprawdzając zapisy planu miejscowego albo uzyskując decyzję o warunkach zabudowy.
W tych dokumentach określa się: minimalną powierzchnię terenu biologicznie czynnego, linie zabudowy, maksymalną wysokość budynku i szerokość elewacji, kąt nachylenia połaci dachowych oraz ewentualnie inne ograniczenia. To pozwoli się nam przekonać, czy w przyszłości będziemy mogli wprowadzać jakiekolwiek zmiany w zabudowie.
Po drugie, działka
Przeszkodą może być na przykład zbyt mała działka i niemożność zachowania wymaganych odległości budynku od granic z sąsiednimi działkami. Powiększenie domu o dodatkową kubaturę wymaga nie tylko miejsca na działce i odpowiedniej nośności elementów konstrukcyjnych.
Po trzecie, układ pomieszczeń w domu
Wbrew pozorom do kłopotów z rozbudową może przyczynić się także zły układ funkcjonalny uniemożliwiający połączenie części istniejącej z projektowaną – nieduże przechodnie pokoje, wąskie schody, mała liczba okien. Warto sprawdzić, czy w budynku są pomieszczenia, które można zagospodarować na nowo. Duży potencjał może mieć niewykorzystany garaż, pomieszczenie gospodarcze czy niezagospodarowany strych.
Rozważając ewentualny podział nieruchomości na dwa mieszkania, przeanalizujmy, czy układ pomieszczeń pozwoli na wyodrębnienie niezależnego, wygodnego wejścia, które zapewni prywatność mieszkańcom.
Plusem w tym przypadku jest duży wiatrołap czy hol. Jeżeli schody w dwukondygnacyjnym domu umiejscowiono przy wejściu, piętro i parter mogą stać się odrębnymi całościami. Planując nową aranżację pomieszczeń, sprawdźmy, jaka będzie możliwość wyburzenia ścian działowych.
Kłopot w przebudowie może być w domach starszych, gdzie duża część ścian pełni rolę nośną, a powierzchnia z reguły podzielona jest na małe pokoje.
Z kolei przeszkodą dla podziału jednego pomieszczenia na mniejsze może być rozmieszczenie okien. Dzieje się tak w przypadku okien dużych, kiedy znajdują się blisko siebie, oraz wtedy, gdy jest ich mało.
Rozważając adaptację poddasza, zastanówmy się, ile pełnowartościowej powierzchni możemy zyskać. Dobrze jest przeanalizować również ustawienie słupków. Ich duża liczba może w przyszłości utrudnić korzystny podział przestrzeni.
Podział budynku. Gdy kupujemy dom z zamiarem wydzielenia osobnych części, na przykład dla dwóch rodzin, i odpowiedniego uregulowania spraw własnościowych, musimy wiedzieć, że:
- podział budynku wraz gruntem jest możliwy, gdy linia podziału będzie przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn utworzonych przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części. Taki podział musi być też zgodny z ustaleniami planu miejscowego obowiązującego na danym terenie, a obie wydzielone działki muszą mieć dostęp do drogi. Po dokonaniu podziału każda z części nieruchomości może mieć innego właściciela;
- można wyodrębnić w budynku osobne, samodzielne lokale mieszkalne, które będą miały różnych właścicieli, ale działka i część budynku pozostaną nieruchomością wspólną.
