Jaki wpływ na budowę domu - jego usytuowanie, ma odległość budynku od granicy i od sąsiednich zabudowań?

Wybierając działkę, na której będziemy chcieli budować dom, musimy sprawdzić, w jakiej odległości od granicy stoją sąsiednie budynki. Odległość budynku od granicy i od sąsiedniego budynku, może mieć wpływ na sposób usytuowania naszego domu.

Odległość budynku od granicy

Minimalne odległości budynków i innych obiektów od granicy działki oraz między budynkami i poszczególnymi elementami zagospodarowania terenu zostały określone w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej warunki techniczne).

Jeśli kupimy niezabudowaną od sąsiednich budynków działkę w sąsiedztwie istniejącej zabudowy, możemy się znaleźć w trudnej sytuacji, gdyż będziemy mieli ograniczoną swobodę w zaplanowaniu własnych budynków. Trzeba się będzie dostosować do wymogów związanych z ochroną przeciwpożarową i sanitarną. Czasami z tego powodu należy zrezygnować z upatrzonego projektu gotowego, a w bardziej skomplikowanych wypadkach zamówić projekt indywidualny. W najlepszej sytuacji jest ten, kto ma na tyle dużą działkę, że nie musi budować domu w najmniejszych dopuszczalnych odległościach od granic z sąsiadami. Problemu nie powinno być również wtedy, gdy zabudowa na sąsiednich działkach zachowuje standardowe odległości ustalone w przepisach.

Zobacz galerię 8 zdjęć

Autor: Kolekcja Muratora, muratorprojekty.pl

Projekt M216 Skryta tęsknota, arch. Ewa Dziewiątkowska. Dom został zaprojektowany z myślą o 4-osobowej rodzinie. Co ważne, jest tani w budowie i można go wznieść nawet na wąskiej działce. Zobacz ten projekt domu

Gdy odległość budynku sąsiada od granicy działki jest standardowa

Zgodnie z § 12 ust. 1 warunków technicznych budynek należy sytuować w odległości od granicy nie mniejszej niż:

• 3 m, gdy jest zwrócony w stronę granicy ścianą bez otworów;
• 4 m, gdy od strony granicy będzie ściana z otworami drzwiowymi lub okiennymi.

Powyższe wielkości dotyczą samej ściany, natomiast niektóre architektoniczne elementy budynku mogą się znaleźć bliżej granicy (§ 12 ust. 5) – nie bliżej jednak niż 1,5 m. Chodzi tu o okapy, gzymsy, balkony, daszki nad wejściem, galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie oraz rampy. Jeśli sąsiad zachował wskazaną wyżej odległość (3 lub 4 m od granicy), możemy przypuszczać, że nasz budynek również może stanąć w takiej odległości od granicy i nie będzie trzeba stosować dodatkowych zabezpieczeń przeciwpożarowych (czyli ściany oddzielenia przeciwpożarowego). Jest jednak dodatkowy warunek: oba budynki muszą być murowane, czyli – zgodnie z przepisami – mieć ściany i dachy nierozprzestrzeniające ognia. W przeciwnym razie trzeba wziąć pod uwagę wymogi ochrony przeciwpożarowej.

Usytuowanie budynku a przepisy pożarowe

Jeżeli w bezpośrednim sąsiedztwie naszej działki stoi dom drewniany, który może rozprzestrzeniać ogień, to nie wystarczy zachowanie odległości między budynkami podanych w § 12 warunków technicznych. Ten przepis trzeba stosować łącznie z przepisami o usytuowaniu budynków z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe.

§ 271 warunków technicznych nakazuje zachować między ścianami budynków znajdujących się na sąsiadujących działkach co najmniej taką odległość:

• 8 m, gdy nie są to ściany oddzielenia przeciwpożarowego, ale na powierzchni większej niż 65% mają odpowiednią odporność ogniową (oznacza to, że obie ściany mogą mieć otwory okienne lub drzwiowe zajmujące 35% ściany, ale muszą być murowane);
• 6 m, gdy budynki są zwrócone do siebie ścianami i dachami z przekryciami nierozprzestrzeniającymi ognia. Nie mogą też mieć otworów (obie ściany muszą być murowane i bez okien, ale nie muszą być ścianami oddzielenia przeciwpożarowego);
• 12 m, jeżeli jedna ze ścian zewnętrznych usytuowana od strony sąsiedniego budynku lub przekrycie dachu jednego z budynków może rozprzestrzeniać ogień (przykładowo jeden z domów jest drewniany albo kryty strzechą, a drugi murowany z dachówką ceramiczną) – nie ma znaczenia, czy w zwróconych ku sobie ścianach jednego lub obu budynków są jakieś okna;
• 16 m, jeżeli ściany zewnętrzne lub przekrycia dachów obu budynków mogą rozprzestrzeniać ogień.

Zgodnie z § 271 ust. 10 możemy jednak wybudować dom w mniejszym niż wskazany wyżej odstępie od budynku sąsiada, jeśli ściana zewnętrzna ku niemu zwrócona zostanie zaprojektowana i wykonana jako ściana oddzielenia przeciwpożarowego. Zawsze trzeba jednak zachować wymaganą odległość od granicy działki (taką jak określono w § 12). Powyższe wymagania dotyczą zarówno budynków mieszkalnych, jak i gospodarczych.

Jeżeli więc przykładowo na sąsiedniej działce stoi stary dom drewniany (niekoniecznie mieszkalny) 4 m od granicy z naszą działką, to nie możemy wybudować własnego w mniejszej odległości od tej granicy niż 3, 8 lub 12 m – zależnie od wybranego rozwiązania konstrukcyjno-architektonicznego.

Gdy budynek sąsiada stoi blisko granicy z naszą działką

Chodzi o sytuacje, gdy budynek należący do sąsiada stoi w odległości mniejszej niż 3 lub 4 m od naszej działki, ale nie w samej granicy. Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami (§ 12 ust. 2 i ust. 3, pkt 1) można postawić budynek w odległości mniejszej niż 3 m, ale nie mniejszej niż 1,5 m od granicy działki (bądź bezpośrednio przy granicy) tylko wtedy, gdy:

• taka możliwość usytuowania budynku wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy,
• albo, działka budowlana w zabudowie jednorodzinnej ma szerokość mniejszą niż 16 m.

W obu sytuacjach ściana zwrócona w stronę granicy musi być ścianą oddzielenia przeciwpożarowego (to wynika z § 271 ust. 1 i 10). Możliwość zbliżenia się do granicy na odległość 1,5 m nie zależy ani od zgody sąsiada, ani od podobnego usytuowania budynku na sąsiedniej działce.

Sam fakt, że sąsiad wybudował się blisko granicy działki, ale nie bezpośrednio przy niej, nie pozwala nam zatem na podobne działanie. Możemy wybudować dom w odległości od granicy mniejszej niż 3 m, ale nie mniejszej niż 1,5 m (bądź nawet bezpośrednio przy granicy) tylko wówczas, gdy nasza działka ma mniej niż 16 m szerokości albo gdy pozwalają na to przepisy miejscowe. Jeśli tak nie jest, powinniśmy zachować odległość przynajmniej 3 m od granicy i wykonać ścianę oddzielenia przeciwpożarowego, a jeżeli chcemy mieć okna od strony granicy – to odległość między budynkami powinna wynosić co najmniej 8 m. Jedynie gdy budynek sąsiada ma ścianę oddzielenia przeciwpożarowego od strony naszej działki, możemy przybliżyć do granicy nasz dom ze ścianą z oknami – ale nie bardziej niż na 4 m.

Może się zdarzyć, że dom sasiada powstał kilkadziesiąt lat temu i nie spełnia obecnie obowiązujących wymagań, na przykład odległość ściany od granicy jest mniejsza niż 1,5 m, a na dodatek jest to dom drewniany. Wtedy nasz budynek może stanąć w odległości 3 m od granicy, jeżeli będzie miał od jej strony ścianę oddzielenia przeciwpożarowego. Gdy zechcemy mieć okna od strony sąsiada, to odległość międy takim drewnianym budynkiem a naszym murowanym domem powinna wynosić 12 m.

A, co jeśli w granicy działki stoi już budynek sąsiada?

Może się zdarzyć, że przy samej granicy naszej działki sąsiad już wcześniej wybudował budynek lub otrzymał ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę takiego budynku. W tej sytuacji będziemy się mogli do niego dobudować (czyli również usytuować budynek w granicy działki), ale pod warunkiem że:

• nie jest to sprzeczne z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• projektowany budynek będzie przylegał całą powierzchnią ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę;
• część budynku leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej;
• od strony granicy budynek będzie miał ścianę oddzielenia przeciwpożarowego.

W tym wypadku możliwość usytuowania budynku przy granicy (dobudowania do istniejącego budynku) nie zależy od szerokości naszej działki, to znaczy nie musi być ona węższa niż 16 m. Jeśli nie chcemy stawiać budynku w granicy działki i takiego usytuowania nie narzuca nam plan miejscowy ani warunki zabudowy, musimy przestrzegać wszystkich omówionych wcześniej przepisów dotyczących odległości od granic działki i budynków na sąsiednich działkach.

Gdy za ogrodzeniem jest pusta, niezabudowana działka

W takim przypadku mamy więcej swobody w sytuowaniu budynku na własnej działce. Wystarczy, że zachowamy minimalne odległości od granicy:

• 3 m dla murowanej ściany bez otworów;
• 4 m dla murowanej ściany z otworami;
• 8 m dla ściany z drewna lub dachu rozprzestrzeniającego ogień. Z dosłownego brzmienia przepisów można też wywnioskować, że w tej sytuacji wystarczy odległość 6 m; jednak bliższy nam jest bardziej rygorystyczny pogląd: skoro chcemy zbudować dom drewniany, to róbmy to tak, żeby nie zmuszać przyszłego sąsiada do odsuwania się ze swoim murowanym budynkiem o 6 m od granicy (bo między takimi budynkami ma być 12 m) albo do budowania ściany oddzielenia przeciwpożarowego;
• 1,5 m lub bezpośrednio przy granicy dla ściany oddzielenia przeciwpożarowego, jeśli działka spełnia warunki umożliwiające takie usytuowanie budynku.

Odległości te są wystarczające przy założeniu, że na działce sąsiada powstanie budynek o przeznaczeniu określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Należy zakładać, że będzie on miał murowaną ścianę zewnętrzną, w której otwory okienne nie przekroczą 35% jej powierzchni.