Spis treści
- Rewolucyjne zmiany w prawie budowlanym i planowaniu przestrzennym
- Nowe regulacje – ograniczenia w dostępności terenów pod zabudowę
- Gminne standardy urbanistyczne – co to jest
- Gminne standardy dostępności do infrastruktury społecznej
Rewolucyjne zmiany w prawie budowlanym i planowaniu przestrzennym
Nadchodzą duże zmiany w prawie budowlanym i planowaniu przestrzennym, które wpłyną na możliwość budowy domów jednorodzinnych. Nowa ustawa o planowaniu przestrzennym wprowadza szereg nowych regulacji, które mają na celu uporządkowanie przestrzeni i zapewnienie zrównoważonego rozwoju. Ale kto na tym zyska, a kto straci? Szczególnie istotne są tutaj kwestie dostępności działek pod zabudowę jednorodzinną i gminne standardy urbanistyczne. Gdzie w przyszłości nie będzie można już wybudować domu i jakie warunki trzeba będzie spełnić?
Nowe regulacje – ograniczenia w dostępności terenów pod zabudowę
Istotą nowej regulacji jest zastąpienie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – planem ogólnym gminy. Przepisy te zawarte są w Rozdziale 2 „Planowanie przestrzenne w gminie”.
Przede wszystkim po wejściu w życie nowych przepisów, budowa domu jednorodzinnego może być utrudniona lub wręcz niemożliwa na terenach, dla których gmina nie uchwaliła planu ogólnego. Plan ogólny będzie dzielił obszar gminy na strefy planistyczne i określał dla nich podstawowe parametry, np. intensywność zabudowy, jej wysokość, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej.
W planach będą obowiązywać też strefy wykluczone przeznaczone pod inne cele. W strefach przeznaczonych np. pod usługi, przemysł, infrastrukturę, zieleń publiczną czy teren rolny będzie obowiązywać zakaz zabudowy domami jednorodzinnymi.
Strefy planistyczne to jeden z elementów gminnych standardów urbanistycznych (GSU). Standardy te mogą również wprowadzić dodatkowo inne ograniczenia. Przykładowo, może nastąpić brak możliwości zabudowy danego terenu jeżeli nie spełnia on dostępu do konkretnych mediów, odległości od żłobków, przedszkoli, terenów zielonych, komunikacji zbiorowej itp. Taka nowelizacja ma położyć kres budowie osiedli na peryferiach, które de facto są "sypialniami", a mieszkańcy nigdzie nie mają blisko, chociaż to ich wybór, ale jak się okazuje już takim nie będzie.
Gminne standardy urbanistyczne – co to jest
Gminne standardy urbanistyczne (GSU) to zestawienie zasad, którymi gmina kieruje się w planowaniu zagospodarowania przestrzennego. To element planu ogólnego, mogą też być uchwalane przez radę gminy, gdy teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
W skład GSU wchodzą:
- gminny katalog stref planistycznych, czyli zasady dla poszczególnych stref zabudowy,
- gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej, czyli minimalne wymagania dostępności do placówek oświatowych, terenów rekreacyjnych itp.
Pierwszy z tych elementów jest obowiązkowy, drugi gmina może uchwalić fakultatywnie. W przypadku uchwalenia może też wprowadzić własne zasady standardów odmienne od rekomendowanych w nowelizacji ustawy (Rozdział 2, Art. 13 f)
Jeśli w planie ogólnym na danym obszarze zostaną ustalone standardy dostępności infrastruktury społecznej, to w planie miejscowym będzie można przeznaczyć pod zabudowę mieszkaniową tylko te działki ewidencyjne, które będą spełniały ustalone standardy dostępności. Standardy dostępności będą dotyczyły również decyzji o warunkach zabudowy dla budynków, w ramach których ma być realizowana funkcja mieszkaniowa.
Gminne standardy dostępności do infrastruktury społecznej
Nowa ustawa o planowaniu przestrzennym dokładnie określa zasady zapewnienie dostępu do szkoły podstawowej i terenów zielonych. Dostępność jest określona nie w linii prostej, a jako odległość ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy działki. W przypadku placówki oświatowej nie może być ona oddalona od niej o więcej niż 1,5 km w strefie miejskiej i więcej niż 3 km poza miastami. W przypadku terenów zielonych dla miast za takie uważane są wszystkie o powierzchni przynajmniej 3 ha, a poza miastami o powierzchni co najmniej 20 ha. Granica działki budowlanej nie może być oddalona od takich obszarów rekreacji o więcej niż 1,5 km w miastach i 3 km poza miastami.
Ustawa dopuszcza jednak ustalenie innych wartości odległości w uchwałach gmin. Gminy mogą także samodzielnie ustalać własne zasady zapewnienia dostępu do innych obiektów infrastruktury społecznej jak: przedszkola, żłobka, ambulatorium podstawowej opieki zdrowotnej, biblioteki, domu kultury, domu pomocy społecznej, urządzonego terenu sportu, przystanku publicznego transportu zbiorowego, placówki pocztowej, apteki oraz posterunku policji lub posterunku jednostki ochrony przeciwpożarowej.
Wyłącza jednak tereny zabudowy zagrodowej z obowiązku zapewnienia dostępu do określonych obiektów infrastruktury społecznej.
