Zakup działki budowlanej: sprawdź jej wielkość, uzbrojenie i dostęp do drogi publicznej
Zanim zdecydujesz się na zakup działki budowlanej, przeanalizuj jej wymiary pod kątem możliwości zabudowy. Dokładnie sprawdź wielkość działki, uzbrojenie terenu, warunki gruntowe i to, czy działka ma dostęp do drogi publicznej. Jest to konieczne, żebyś nie miał później problemów z budową domu.
Wielkość działki, a odległość domu od granicy
Przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, określają, że budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:
- 4 m – gdy jest zwrócony w stronę tej granicy ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi;
- 3 m – gdy ściana nie ma otworów okiennych ani drzwiowych.
Czasami można budować bliżej. Jest kilka sytuacji, w których budynek można umieścić bezpośrednio przy granicy lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy (taki pas terenu musi pozostać niezabudowany, co ma zapewniać swobodny dostęp do ściany i umożliwić jej remont i konserwację). Takie usytuowanie budynku jest dopuszczalne, gdy:
- wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy;
- działka budowlana w zabudowie jednorodzinnej ma szerokość mniejszą niż 16 m.
Polecamy: Działka rolna czy budowlana? Tutaj sprawdzisz przeznaczenie gruntu
Oczywiście w takich sytuacjach ściana budynku od strony granicy nie może mieć otworów okiennych i drzwiowych. W opisanych przypadkach możliwość przybliżenia domu do granicy nie zależy ani od zgody sąsiada, ani od podobnego usytuowania budynku na sąsiedniej działce. Muszą być jednak spełnione inne warunki dotyczące na przykład nasłonecznienia lub ochrony przeciwpożarowej.
Ponadto przepisy dopuszczają sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, ale pod warunkiem że część budynku leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe, niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej (§ 12 ust. 3 pkt 2).
Niestety, przepis ten sprawdzi się tylko w przypadku, gdy przy granicy stoi już budynek sąsiada. Jeżeli działki po obu stronach granicy są niezabudowane i żaden z sasiadów nie uzyskał jeszcze decyzji o pozwoleniu na budowę przy granicy, to (poza wymienionymi wyżej sytuacjami) budowa przy granicy nie będzie możliwa. Przepisy bowiem wyraźnie uzależniają ją od wcześniejszego uzyskania przez jednego z sąsiadów ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku. Przy takiej konstrukcji przepisu nawet równoczesne złożenie przez sąsiadów wniosków o pozwolenie na budowę domu przy granicy nie wypełni dyspozycji § 12 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia.
Uzbrojenie działki
Sprawdźmy, czy w pobliżu działki jest sieć: wodociągowa, kanalizacyjna, elektroenergetyczna, gazowa. Można się tego dowiedzieć w miejscowych zakładach zarządzających sieciami. Zasięgnijmy tam też informacji na temat możliwości i kosztów przyłączenia do tych sieci.
Jeśli nie ma możliwości podłączenia do kanalizacji sanitarnej, trzeba będzie wybudować zbiornik bezodpływowy (szambo) lub przydomową oczyszczalnię ścieków. Jeżeli w pobliżu nie ma sieci gazowej, instalacja może być zasilana ze zbiornika gazu płynnego. Gorzej wygląda sytuacja, gdy sieć elektroenergetyczna znajduje się w znacznej odległości od działki. Może się to wiązać z koniecznością poniesienia przez inwestora opłaty pozataryfowej za przyłączenie, czyli znacznie większych nakładów finansowych.
Dostęp do drogi publicznej
Aby uzyskać pozwolenie na budowę, działka musi mieć dostęp do drogi publicznej. Może być bezpośredni lub przez drogę wewnętrzną albo przez ustanowienie służebności drogowej (drogi koniecznej).
Tego, czy droga jest zaliczona do publicznych, i jaką ma kategorię (gminna, powiatowa, wojewódzka) można się dowiedzieć w urzędzie miasta lub gminy albo w starostwie powiatowym. Drogi, które nie są zaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych, na przykład w osiedlach mieszkaniowych czy dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych, są drogami wewnętrznymi.
Przewody infrastruktury podziemnej
Ważne jest również, czy na działce nie ma przewodów lub urządzeń podziemnych. Można to sprawdzić w wyrysie z mapy zasadniczej (pobranym z zasobu geodezyjnego i kartograficznego w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu).
Warto też zasięgnąć informacji u właścicieli poszczególnych mediów, gdyż zdarza się, że nie wszystkie przewody infrastruktury podziemnej są zinwentaryzowane i wniesione do zasobu geodezyjnego. „Niechciane” uzbrojenie podziemne może znacznie utrudnić zabudowę. Gdyby się okazało, że jakaś sieć przebiega przez działkę, trzeba się dowiedzieć, czy jest możliwe jej przesunięcie lub usunięcie (jeśli na przykład jest nieczynna).
Warunki gruntowe na działce
Rodzaj gruntu oraz poziom wód gruntowych mają wpływ na sposób posadowienia budynku. Wysoki poziom wód gruntowych albo zaleganie gruntów słabonośnych zwiększą koszty budowy. Aby się czegoś dowiedzieć o rodzaju podłoża gruntowego, warto wypytać najbliższych sąsiadów albo poprosić w urzędzie gminy lub miasta o udostępnienie map geologicznych lub hydrogeologicznych.
