Tak, plany ogólne, które wszystkie gminy w kraju muszą przyjąć jeszcze tego lata, wpłyną na ceny działek pod budowę. Ale nie wszystkie podrożeją

Do kiedy gminy mają czas muszą uchwalić plan ogólny?

Jeszcze tego lata, najpewniej do końca sierpnia (według przepisów obowiązujących w tej chwili tylko do końca czerwca, jednak rząd chce to zmienić) wszystkie polskie gminy muszą uchwalić obowiązujące na ich terenie plany ogólne. To nowe, cyfrowe narzędzie planistyczne, które zastąpi dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Jednym z głównych powodów wprowadzenia planów ogólnych jest chęć ograniczenia rozlewania się zabudowy na tereny rolne, leśne, cenne przyrodniczo. Winę za stawianie domów i osiedli w szczerym polu władze zrzucają na dotychczasowy sposób wydawania decyzji WZ (o warunkach zabudowy). Ta, o ile działka spełnia określone wymogi, umożliwia budowę na terenie bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Ponieważ plany miejscowe pokrywają tylko jedną trzecią powierzchni naszego kraju, w wielu przypadkach przepustką do budowy domu była właśnie decyzja WZ.

Gdy plany ogólne wejdą w życie, decyzje o warunkach zabudowy będzie można dostać jedynie dla inwestycji zlokalizowanych na wskazanych w nich obszarach uzupełnienia zabudowy. Te wolno wyznaczyć wyłącznie tam, gdzie zabudowa już występuje i istnieją luki, które da się zagospodarować. Co oznacza, że ilość gruntów, na których można się budować, wyraźnie się zmniejszy. A mniejsza podaż zwykle oznacza wzrost cen. O to, jak zmieni się sytuacja na rynku działek budowlanych, zapytaliśmy w największych agencjach nieruchomości.

Przeczytaj też: Działka za setki tysięcy, a z budowy nici

Czy wprowadzenie planów ogólnych zmniejszy podaż działek pod budownictwo jednorodzinne? 

Michał Grzeląska, dyrektor oddziału Freedom Łódź Wierzbowa: Moim zdaniem tak. W dłuższej perspektywie plan ogólny może ograniczyć podaż działek, które dziś funkcjonują na rynku jako „budowlane” albo „z potencjałem pod zabudowę”. W wielu gminach ograniczenie potencjału zabudowy może sięgnąć kilkudziesięciu procent. Najmocniej będzie to widać tam, gdzie do tej pory wartość działki opierała się na możliwości uzyskania warunków zabudowy. Nie ryzykowałbym jednak jednej liczby dla całej Polski, bo to będzie bardzo zależne od konkretnej gminy. W praktyce można się spodziewać, że w części lokalizacji wybór działek pod dom po prostu się zawęzi.

Marcin Jańczuk, dyrektor ds. marketingu i PR, Metrohouse: Trudno oszacować skalę takich ograniczeń. Istnieje jednak wysokie prawdopodobieństwo, że zmiany ograniczą podaż gruntów, szczególnie tych przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne realizowane na podstawie warunków zabudowy. 

Kluczowym ryzykiem jest okres wdrażania zmian. Jeśli samorządy nie zdążą z uchwaleniem planów ogólnych w terminie, proces wydawania nowych pozwoleń może zostać sparaliżowany, co dodatkowo ograniczy podaż ziemi pod zabudowę - dodaje.

Czy ceny działek pod domy wzrosną?

Michał Grzeląska: Powiedziałbym, że rynek już teraz zaczyna inaczej wyceniać działki. Coraz większe znaczenie ma nie tylko sama lokalizacja, ale też to, czy grunt ma jasny i bezpieczny status planistyczny. Nie chodzi o to, że nagle zdrożeją wszystkie działki, tylko o to, że działki z planem miejscowym albo z dobrze przygotowaną WZ-ką będą wyraźnie mocniejsze cenowo niż te kupowane „na nadziei”. To może pogłębić różnicę między gruntami pewnymi i niepewnymi.

W ostatnim roku ceny działek rosły po kilka procent kwartał do kwartału, co dało kilkunastoprocentowe wzrosty roczne. Bywają lokalizacje i potencjał na większe wzrosty i na nie liczą sprzedający. Podnoszą ceny nawet o kilkadziesiąt procent ze względu na lokalizację i pełne uzbrojenie działki. Licząc na to, że szukający – jeśli planuje szybką budowę – dopłaci za fakt, iż działka jest już przygotowana.

Jednak w krótkim terminie możemy spodziewać się stabilizacji lub nawet lokalnych spadków cen. Wszystko dlatego, że właściciele szturmują urzędy w celu uzyskania warunków zabudowy. W niektórych gminach ilość wniosków wzrosła kilkukrotnie. Najbliższy rok pokaże, ile z tych działek trafi na rynek.

Marcin Jańczuk: Zrobiłem rozpoznanie w kilku naszych oddziałach – między innymi w Kłodzku, Bielsko-Białej i Szczecinku. W żadnej z tych lokalizacji nie pojawiają się znaczące tendencje wzrostu cen gruntów budowlanych. Widać jednak inny temat – działki, które nie są objęte planami, bez WZ-tek, są wystawiane na sprzedaż w cenach zbliżonych do tych, które są objęte planami. Co spotyka się z brakiem zainteresowania ze strony kupujących, którzy dobrze rozumieją istotę zmian i ryzyko zakupu działki, dla której nie został uchwalony plan.

Niewykluczone, że w najbliższej przyszłości ceny działek pod budownictwo jednorodzinne będą rosnąć. Co wynika między innymi z sytuacji na rynku mieszkań. Już teraz obserwujemy zwiększone zapotrzebowanie na grunty pod budowę domu jednorodzinnego, ponieważ koszt takiej inwestycji może być niższy niż kupna trzypokojowego mieszkania w dużym mieście.

Zobacz zdjęcia: Tak zabudował się Ożarów Mazowiecki

Czy klienci szukający działki pod dom wiedzą, że plany ogólne wejdą w życie?

Michał Grzeląska: Z moich obserwacji wynika, że w większości nie. Temat znają osoby z branży, właściciele gruntów, część inwestorów, ale przeciętny klient szukający działki pod budowę domu najczęściej nie śledzi takich zmian na bieżąco. Dla wielu osób liczy się cena, lokalizacja, media, dojazd, a kwestie planistyczne schodzą na drugi plan do momentu, kiedy trzeba podjąć decyzję zakupową. Wielu kupujących może zrozumieć wagę tych zmian dopiero przy konkretnej transakcji. Proces decyzyjny przy zakupie działki jest długi. Zależnie od tego, na jakim etapie są szukający i jak długo śledzą informacje z rynku, są mniej lub bardziej świadomi, że nie wszędzie na sto procent będą mogli wybudować wymarzony dom.

Marcin Jańczuk: Zdają sobie z tego sprawę. Wiedzą, że w najbliższej przyszłości sztywne wyznaczenie obszarów zabudowy mocno ograniczy liczbę działek, które dziś stają się budowlane dzięki WZ-kom. Liczą się z tym, że pociągnie to za sobą wzrost kosztów nabycia takiego gruntu.

Czy na terenie bez planu miejscowego da się sprzedać działkę bez warunków zabudowy?

Michał Grzeląska: Taka działka nadal może zostać sprzedana. Natomiast z punktu widzenia rynku będzie to po prostu trudniejszy produkt. Taki grunt ma mniejszą przewidywalność, węższe grono kupujących i zwykle wymaga większej ostrożności po stronie nabywcy. W najbliższym czasie najlepiej będą sprzedawały się działki, które mają uporządkowaną sytuację planistyczną, bo one dają kupującemu większe poczucie bezpieczeństwa.

Podsumowując, moim zdaniem plany ogólne nie wywołają gwałtownej zmiany cen z dnia na dzień, ale mogą wyraźnie zmienić sposób myślenia o wartości działki. Coraz większe znaczenie będzie miało nie tylko to, gdzie grunt jest położony, ale także to, czy i na jakich warunkach można go zabudować. Może się też okazać, że część właścicieli zostanie z działkami, które stracą potencjał zabudowy, mimo że jeszcze niedawno zakładali, że sprzedadzą je w przyszłości jako grunty pod dom.

Warto zwrócić uwagę na jeszcze jeden problem: błędy w wydawanych decyzjach WZ. Skoro liczba wniosków rośnie lawinowo, urzędy działają pod dużą presją, to zwiększa się ryzyko pomyłek. Czasem wystarczy błąd w numerze działki albo inna nieścisłość w treści decyzji, żeby dokument okazał się wadliwy i w praktyce nie dawał właścicielowi realnej ochrony.

Marcin Jańczuk: Takie działki w ogłoszeniach figurują jako „działka z potencjałem”, „rolna z możliwością zabudowy”, lecz są to raczej daleko idące obietnice niż stan faktyczny. Oczywiście, każda nieruchomość ma szansę na sprzedaż pod warunkiem ustalenia właściwej ceny. Wyobrażam sobie sytuację, że znajdzie się inwestor, który wkalkuluje sobie ryzyko planistyczne i kupi działkę w odpowiednio niższej cenie. Osoby, które szukają działek pod budownictwo jednorodzinne będą unikać tych bez WZ-tki lub MPZP.

Czytaj też: Czy Twoja działka nadal jest budowlana?