Spis treści
Umowa dożywocia – na czym polega?
Umowa dożywocia to umowa cywilnoprawna zawierana przed notariuszem. Polega ona na tym, że jedna ze stron zgadza się odstąpić drugiej prawo własności swojej nieruchomości (mieszkania, domu, działki) w zamian za dożywotnią opiekę. Może to być także prawo własności części nieruchomości (np. połowy domu). Najczęściej osobą pozbywającą się nieruchomości (zbywcą) jest osoba starsza. Umowa dożywocia zostaje wpisana do działu III księgi wieczystej nieruchomości.
Umowę dożywocia jako zbywca nieruchomości, czyli tzw. dożywotnik, może zawrzeć tylko osoba fizyczna będąca właścicielem albo jej bliska osoba (konkubent, współmałżonek, krewny itp.). Z kolei nabywcą może być zarówno osoba fizyczna, jak i firma.
W momencie podpisania umowy własność nieruchomości przechodzi na nabywcę. Poprzedni właściciel zachowuje jednak prawo do zamieszkiwania w lokalu do końca swoich dni. Z kolei nabywca zostaje obciążony obowiązkiem opieki. Szczegóły tej opieki zostają określone w treści umowy. Można więc określić np. częstotliwość wizyt u dożywotnika, zakres świadczonego wsparcia (np. zakupy, sprzątanie, wożenie na wizyty lekarskie) i inne kwestie.
Choć z pozoru umowa dożywocia może przypominać umowę darowizny, zasadniczo się one różnią. Przede wszystkim przy umowie darowizny po prostu oddajemy coś komuś za darmo, bez żadnych zobowiązań. Tymczasem umowa dożywocia oznacza dla nabywcy konkretne obowiązki, z których musi się wywiązywać lub może stracić otrzymaną nieruchomość.
Jakie obowiązki przy umowie dożywocia?
Dożywotnik, czyli osoba pozbywająca się nieruchomości, nie ma żadnych obowiązków – jej zaangażowanie w cały proces kończy się w momencie podpisania umowy.
Inaczej jest z nabywcą nieruchomości. Tu art. 908 Kodeksu cywilnego jasno określa, że nabywca ma następujące obowiązki wobec dożywotnika (zbywcy):
- zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie,
- przyjąć zbywcę jako domownika,
- dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału,
- zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie,
- sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
W przepisach podkreślono jednak, że strony umowy mogą określić inny zakres obowiązków niż ten zapisany w Kodeksie cywilnym. Można więc dopasować warunki umowy do konkretnej sytuacji, np. zrezygnować z dostarczania dożywotnikowi odzieży czy opału, jeśli strony tego nie chcą.
Kluczowe jest, żeby umowa dożywocia bardzo szczegółowo określała obowiązki nabywcy. W przeciwnym razie otwiera się pole do nadużyć i nieporozumień. Umowa powinna zatem składać się z samych konkretów: ile wizyt w tygodniu, jak długich, w jakich godzinach, jak dokładnie będzie wyglądać zapewnianie pomocy w razie choroby, jakie kwoty będą przeznaczane na zakupy itd.
Umowa dożywocia a zachowek
Warto wiedzieć, że przy umowie dożywocia wyłączony zostaje obowiązek zapłaty zachowku. Przypomnijmy, że zachowek to ustalona w przepisach kwota, która przysługuje krewnym zmarłego nawet wtedy, gdy zmarły niczego im nie przekaże w testamencie. Pieniądze te nieraz stają się źródłem konfliktów między spadkobiercami. Przy umowie dożywocia ten problem znika, gdyż zachowek za daną nieruchomość po prostu nie przysługuje.
Rozwiązanie umowy dożywocia lub jej zamiana na rentę
Nieraz po upływie lat umowa dożywocia przestaje zadowalać strony, które ją zawarły. Przykładowo zbywca i nabywca są tak skłóceni, że nie chcą mieć już ze sobą kontaktu lub nabywca się przeprowadza i już nie będzie w stanie sprawować codziennej opieki nad seniorem. W takiej sytuacji polskie prawo przewiduje dwie możliwości.
Rozwiązanie umowy dożywocia dozwolone jest tylko w wyjątkowych przypadkach. Kodeks cywilny (art. 913) nie określa, jakie to wypadki, ale podaje, że o rozwiązanie umowy mogą wystąpić obie jej strony. Ostatecznie każdy przypadek oceniany jest indywidualnie, a decyzję podejmuje sąd. Chodzi o uniknięcie sytuacji, gdy np. ktoś nakłania seniora do zawarcia takiej umowy, a krótko później się rozmyśla i wycofuje z ustaleń.
Częściej stosowanym środkiem jest zamiana umowy dożywocia na dożywotnią rentę. Polega to na zdjęciu z nabywcy mieszkania, domu czy działki obowiązku opieki nad seniorem, ale za to obciążenie go obowiązkiem regularnego płacenia seniorowi ustalonej kwoty. Dzięki temu dożywotnik dysponuje środkami, żeby np. wynająć kogoś do pomocy, a strony umowy nie muszą się ze sobą stykać. Na rentę można zamienić wszystkie lub tylko niektóre z obowiązków ciążących na najemcy.
Umowa dożywocia – koszty i formalności
Umowa dożywocia jest stosunkowo prosta i tania do zawarcia. Umowa dożywocia zawsze musi mieć formę aktu notarialnego, co oznacza, że konieczna jest wizyta u notariusza. Obowiązują następujące opłaty:
- podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nieruchomości – płaci nabywca,
- taksa notarialna w wysokości zależnej od wartości nieruchomości (zwykle kilka tysięcy złotych) – może zapłacić dowolna strona,
- opłaty sądowe w wysokości 200 zł za wpis prawa własności w księdze wieczystej i 150 zł za wpis prawa dożywocia – może zapłacić dowolna strona.
W praktyce koszty najczęściej pokrywa nabywca nieruchomości.
W celu zawarcia umowy dożywocia obie strony muszą stawić się z dowodami osobistymi. Dodatkowo trzeba przedstawić podstawę nabycia nieruchomości, czyli np. akt poświadczenia dziedziczenia albo wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży. W przypadku niektórych darowizn, spadków, zasiedzenia itp. konieczne może być także zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego o zapłaceniu podatku od spadków i darowizn (lub o zwolnieniu z tegoż). Dodatkowe dokumenty będą wymagane w przypadku działek – określa je każdorazowo notariusz.
- Dowiedz się więcej: Księga wieczysta bez tajemnic. Jak czytać księgę wieczystą? Co w niej sprawdzić?
Czy umowa dożywocia opłaca się seniorowi?
Na tak postawione pytanie nie sposób jednoznacznie odpowiedzieć, gdyż wszystko zależy od zapisów konkretnej umowy. Ogółem jednak umowa dożywocia może być dobrym rozwiązaniem dla osób, które chcą zagwarantować sobie spokojną starość za cenę utraty posiadanej nieruchomości. Najważniejsze jest, żeby taka umowa bardzo dokładnie określała obowiązki nabywcy, dzięki czemu dożywotnik może mieć pewność, że zostanie otoczony należytą opieką.
Warto zachować dużą ostrożność przy zawieraniu umów dożywocia z firmami. Takie oferty są dziś coraz częściej kierowane do osób starszych. Bywa jednak, że są one skonstruowane w sposób niekorzystny dla seniora. Przede wszystkim firmy często oferują nie opiekę, a jedynie rentę. To znacznie gorsze rozwiązanie niż spokój płynący z codziennego wsparcia, jakie oferuje bliska osoba. Co więcej, wysokość renty jest nieraz dość niska, na skutek czego po śmierci osoby starszej firma przejmuje mieszkanie np. za jedną trzecią jego wartości.
Warto pamiętać, że alternatywą dla umowy dożywocia może być sprzedaż nieruchomości. Senior co prawda musi się wtedy przeprowadzić, ale za to nie jest zależy od opieki konkretnej osoby. Co więcej, uzyskuje kwotę odpowiadającą pełnej wartości mieszkania czy domu. Dysponując pieniędzmi ze sprzedaży, może nabyć albo wynająć inne lokum, a resztę środków przeznaczyć na wynajęcie opieki na swoich zasadach. Osoby starsze nieraz boją się zmiany oraz formalności towarzyszących sprzedaży. Jednak przy wsparciu bliskich jest to jak najbardziej wykonalne, a może się okazać dużo bardziej korzystne finansowo.
- Przejdź do galerii: Gotowe domki na działkę ROD lub działkę budowlaną – inspiracje
100
