Spis treści
Budowa i duży remont wymagają czasu. Decyzja: kupujemy od dewelopera
Dom budowany dla siebie najlepiej odpowiada potrzebom inwestora. Ale budowa to duże wyzwanie i nie każdy chce się z nim mierzyć. Z tego samego powodu niektórzy odrzucają kupno używanego budynku z rynku wtórnego – duży remont może być przecież równie angażujący, jak budowa. No i gusta, także te architektoniczne, się zmieniają. Domy atrakcyjne ćwierć wieku temu nie zawsze zachwycają współczesnych trzydziestolatków.
Dlatego ci coraz częściej wybierają kupno nowego domu od dewelopera. W ten sposób można stać się posiadaczem lokum nowoczesnego i modnego. Deweloperzy stawiają przecież to, czego chcą klienci: budynki proste, często z płaskim dachem i dużymi przeszkleniami, ze stolarką i pokryciem dachowym w modnych szarościach. Przeważnie na mniejszych działkach, a więc taniej.
i
Najpierw lokalizacja. Ważna i przy kupnie domu, i działki
Zaczynamy od oceny lokalizacji wypatrzonej inwestycji, tak samo, jak przy szukaniu działki pod budowę.
Dla rodzin z dziećmi ważna jest bliskość przedszkola i szkoły. Dla wszystkich dostęp do publicznej komunikacji. Miejski autobus czy kolejka w pobliżu, to gwarancja wolności i niezależności dla każdego domownika. Dzieci, które dziś wozimy autem do przedszkola, kiedyś będą chciały podróżować samodzielnie. Trzeba zatem sprawdzić, gdzie jest najbliższy przystanek, lekarz, sklep. Zmierzyć, ile czasu zajmuje dojazd do pracy.
Z lokalizacją związany jest dostęp do infrastruktury, czyli tak zwanych mediów. Problematyczny jest zwłaszcza brak kanalizacji. W takiej sytuacji deweloper zwykle buduje szamba, czyli bezodpływowe zbiorniki na ścieki. Szambo o pojemności 10 m3 czteroosobowa rodzina zapełnia szybciej, niż w miesiąc. Wywóz nieczystości jest drogi, w dodatku trzeba pamiętać o zamawianiu szambiarki.
Ile kosztuje instalacja kanalizacji w domu? Aktualne ceny
W czasach pracy zdalnej niebagatelne znaczenie na również dostęp do światłowodu z Internetem.
Zwykle jest coś za coś. Dom w mieście to generalnie lepsza komunikacja, ale większy hałas, mały ogródek, zauważalna obecność sąsiadów. Osiedle na dalekich, zielonych przedmieściach zapewnia bliski kontakt z przyrodą, więcej spokoju i, niestety, długie godziny spędzone na dojazdach.
Zobacz też: takie domy lubią Polacy i czytaj dalej.
21
Jak sprawdzić dewelopera
Podstawowe informacje o przedsiębiorcy znajdziemy w Krajowym Rejestrze Sądowym. To publiczna, ogólnodostępna baza danych prowadzona przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Tu dowiemy się, jaki jest status prawny firmy, kto jest w jej zarządzie, ile wynosi kapitał zakładowy, czy składane są sprawozdania finansowe, czy nie ma zaległości podatkowych albo nie toczy się postępowanie upadłościowe. Część z tych danych powinna się znaleźć również w prospekcie informacyjnym, o którym piszemy dalej.
Sprawdzenie w Internecie opinii, wystawionych przez innych klientów, to punkt obowiązkowy. Szukać trzeba wpisów o jakości robót, informacji, czy prace prowadzone są zgodnie z harmonogramem, czy kontakt z firmą jest łatwy, jak szybko i czy w ogóle deweloper reaguje na zgłaszanie usterek po odbiorze budynku.
Ważna jest historia firmy deweloperskiej, jej dorobek, jakość poprzednich realizacji. Jeśli takie istnieją, zróbmy sobie wycieczkę na wybudowane wcześniej osiedle. Od jego mieszkańców dowiemy się, czy są zadowoleni ze swojego wyboru.
Jeżeli na terenie interesującej nas inwestycji już trwają roboty, poprosimy o możliwość jej zwizytowania. Najlepiej ze znajomym budowlańcem, który błyskawicznie oceni choćby jakość robót murarskich.
i
Prześwietlamy inwestycję. Co mówi ustawa deweloperska?
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z 2021 r. (tak zwana ustawa deweloperska nakłada na deweloperów obowiązek przygotowania prospektu informacyjnego dla każdej inwestycji. Dla klientów to spore ułatwienie, ponieważ wszystkie istotne informacje dotyczące przedsięwzięcia deweloperskiego powinny znaleźć się w tej jednej publikacji.
Prospekt informuje między innymi o stanie prawnym gruntu, na którym zaplanowano budowę. Jeśli inwestor chce sprawdzić księgę wieczystą samodzielnie, może to zrobić wchodząc na rządowy portal: ekw.ms.gov.pl. Usługa jest darmowa, informacje dostępne od ręki.
W księdze wieczystej wskazane jest położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, powierzchnia, dane właściciela. W dziale trzecim wpisywane są informacje o obciążeniach, w czwartym o hipotekach. Służebności i hipoteki są przypisane do działki i przechodzą na jej kolejnego właściciela. Zdarza się, że deweloper wziął kredyt pod zastaw ziemi, na której stawia domy. W umowie deweloperskiej powinien pojawić się wówczas zapis, że w momencie przystępowania do umowy przenoszącej własność, w dziale czwartym żadnych wpisów już nie będzie.
W prospekcie informacyjnym powinny być też informacje o sąsiednich nieruchomościach i obiektach uciążliwych, generujących hałas czy nieprzyjemne zapachy. Plany dotyczące sąsiedztwa sprawdzimy sami, przeglądając miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Można to zrobić w urzędzie gminy lub miasta, a w wielu miejscowościach przez Internet. Plan miejscowy wskazuje między innymi jaka jest minimalna wielkość działki pod dom jednorodzinny, a jaka pod bliźniak. Znajdują się w nim informacje o dopuszczalnej wysokości budynków, szerokości elewacji frontowej, odległości domu od ulicy, o tym jak dużą część działki wolno zabudować, a jaki procent jej powierzchni ma zostać przeznaczony pod zieleń, itd.
To z niego dowiemy się, czy w sąsiedztwie mogą stanąć bloki, bądź hale magazynowe. I czy piękna łąka, z którą graniczy budowa, nie jest rezerwą pod trasę szybkiego ruchu.
Dokładnie trzeba się zapoznać z harmonogramem robót i wpłat oraz szczegółowymi informacjami dotyczącymi standardu wykończenia. Uważnie przeanalizować projekt domu – nie tylko wizualizacje i rzuty poszczególnych kondygnacji, także przekroje, plany instalacji, plan zagospodarowania działki.
- Przeczytaj też: Dom od dewelopera – spełniony sen czy budowlany koszmar?
i
Umowa rezerwacyjna, deweloperska, przyrzeczona
Ustawa deweloperska, która ma chronić interes osób kupujących nieruchomość od dewelopera, precyzyjnie opisuje, jak powinny wyglądać umowy zawierane w ramach takiej transakcji.
Najważniejsza jest umowa deweloperska. To w niej deweloper zobowiązuje się do wybudowania domu i przekazania go nabywcy, ten zaś do zapłaty umówionej ceny. Umowa deweloperska jest ważna tylko wtedy, gdy ma formę aktu notarialnego.
Muszą być w niej wskazane między innymi: strony umowy, miejsce i data jej zawarcia, informacje o nieruchomości oraz istotnych cechach domu, cena, harmonogram i wysokość wpłat, terminy rozpoczęcia i zakończenia robót oraz przeniesienia prawa własności.
Umowę deweloperską może poprzedzić podpisanie umowy rezerwacyjnej. Ta jest niezbędna, gdy kupujący chce nabyć dom na kredyt i potrzebuje czasu, w którym bank rozpatrzy jego wniosek o pożyczkę. W ramach tej umowy deweloper może obciążyć kupującego opłatą rezerwacyjną. Jest ona zwracana, jeśli kredyt nie zostanie przyznany.
Ustawa zobowiązuje deweloperów do założenia dla każdej inwestycji bankowego rachunku powierniczego. To tu trafiają pieniądze wpłacane przez klientów. Rachunek powierniczy może być otwarty lub zamknięty. Z tego pierwszego bank przelewa pieniądze deweloperowi po odebraniu każdego zakończonego etapu robót. Z drugiego, dopiero po podpisaniu umowy przenoszącej prawo własności.
Ta ostatnia, czyli umowa przyrzeczona, przenosząca prawo własności ze sprzedającego na kupującego, kończy proces zakupu domu od dewelopera. I również musi mieć formę aktu notarialnego.
