Problem z sąsiadem: czy zgoda sąsiada na rozbudowę domu jest konieczna?

Co można zrobić w sytuacji, kiedy sąsiad rozbudował dom bez zgody właściciela przylegającej działki? Czy zgoda sąsiada na rozbudowę ma jakiekolwiek znaczenie w świetle prawa? Jakie przepisy obowiązują przy rozbudowie domu? Co można zrobić?

Pytanie do eksperta:

Anna ma zabudowaną działkę na wsi. Spędza tam lato, a na zimę wraca do miasta. W zeszłym roku sąsiad zwrócił się do jej męża o zgodę na rozbudowę swojego domu. Gdy w tym roku przyjechała na działkę, ze zdziwieniem zobaczyła, że sąsiad rozbudował dom w ten sposób, że do granicy z jej działką przylega zadaszony taras na piętrze oparty na filarach. Sąsiedzi mają stamtąd widok na całą działkę i budynek Anny. Czy właścicielka działki może jeszcze coś z tym zrobić, jeżeli nie została poinformowana ani przez sąsiada, ani przez starostę o planowanej rozbudowie, a decyzja została wysłana i doręczona tylko mężowi?

Zobacz także:

Odległości na działce. Jak usytuować dom na działce?

Czy usytuowanie budynku na działce zależy od zgody sąsiada?

W świetle prawa to nie od zgody sąsiada zależy sposób usytuowania budynku na działce, lecz od obowiązujących przepisów. Sąsiedzi powinni być jednak powiadomieni o toczącym się postępowaniu i wydanej decyzji, jeśli projektowany obiekt ma być usytuowany w odległości mniejszej niż 3 m (ściana bez otworów) od granicy.

W takim wypadku decyzja powinna być doręczona wszystkim współwłaścicielom. Osoba, która bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu, może domagać się jego wznowienia i zweryfikowania decyzji w nim zapadłej. Trzeba tu jednak pamiętać o istotnych ograniczeniach czasowych.

Kiedy złożyć wniosek o wznowienie postępowania, kiedy o stwierdzenie niewazności decyzji?

Tak, ale wniosek o wznowienie postępowania wnosi się do organu, który wydał w sprawie decyzję w pierwszej instancji, w terminie jednego miesiąca od dnia, w którym strona dowiedziała się o okoliczności stanowiącej podstawę do wznowienia postępowania. Taką widoczną oznaką wydania decyzji jest rozpoczęcie budowy.

Skoro obiekt już stoi od kilku miesięcy, to raczej trudno będzie wykazać, że strona zmieściła się w ustawowym terminie do złożenia podania o wznowienie.

W takim wypadku można jeszcze rozważyć złożenie do wojewody wniosku o stwierdzenie nieważności decyzji wydanej z rażącym naruszeniem prawa – jeśli usytuowanie budynku jest niezgodne z przepisami obowiązującymi w dacie wydawania decyzji.

Należy pamiętać, że przepisy dotyczące usytuowania budynku uległy istotnej zmianie 8 lipca 2009 r. Na możliwość usytuowania lub rozbudowy budynku przy granicy ma wpływ usytuowanie budynków istniejących na sąsiedniej działce. Przed zmianą przepisów możliwe było dobudowanie się do ściany budynku stojącego przy granicy bez ograniczeń co do długości i wysokości dobudowanej ściany. Jeśli jednak dom na sąsiedniej działce był oddalony o 3 lub 4 m od granicy, a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie narzucał sposobu usytuowania budynku przy granicy, to starosta nie powinien był wydać pozwolenia na rozbudowę do samej granicy, nawet jeśli inwestor przedstawił zgodę jednego ze współwłaścicieli. Możliwe było jedynie dobudowanie tarasu w odległości 1,7 m od granicy przy ścianie bez otworów lub 2,7 m przy ścianie z otworami.

Warto więc przeanalizować te kwestie pod kątem możliwości stwierdzenia nieważności decyzji. Trzeba jednak podkreślić, że w przypadku gdy budowa została ukończona, wyeliminowanie z obrotu decyzji o pozwoleniu na budowę nie na wiele się zda, gdyż obiekt – jako że był budowany zgodnie z pozwoleniem – korzysta z domniemania legalności i raczej nie należy się spodziewać, że nadzór budowlany nakaże jego rozbiórkę.