Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością 2023 - kto i kiedy musi złożyć?

Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane musi być dołączone do wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia robót budowlanych. Oświadczenie składa inwestor. Na przykładzie wyroku sądowego pokazujemy, jakie następstwa może mieć brak zgody współwłaścicieli nieruchomości na prowadzenie budowy.

Spis treści

1. Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością - kto składa?
2. Czego dotyczył spór?
3. Czy współwłaściciele wyrazili zgodę na budowę?
4. Co postanowił NSA?

Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością - kto składa?

Zgodnie z art. 32 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie - pod rygorem odpowiedzialności karnej - o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Nieruchomość może mieć jednak kilku współwłaścicieli, a nie wszyscy muszą występować jako inwestorzy.

Brak potwierdzonej zgody pozostałych - poza inwestorami - współwłaścicieli nieruchomości na realizację robót budowlanych jest równoznaczny z brakiem po stronie inwestorów prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 marca 2022 r. (sygn. II OSK 832/21).

Czego dotyczył spór?

Starosta udzielił pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego wraz z infrastrukturą techniczną oraz budowę zjazdu z drogi gminnej na działkę. Zdaniem starosty złożony projekt spełniał wymogi określone w art. 34 Prawa budowlanego i został sporządzony zgodnie z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Inwestorzy dołączyli do projektu oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Właściciele nieruchomości sąsiedniej złożyli odwołanie od decyzji starosty. Ich zarzuty to:

• nieprawidłowe zaprojektowanie dojazdu do inwestycji,
• położenie działki inwestycyjnej w obrębie aktywnego osuwiska,
• brak w projekcie budowlanym informacji dotyczących zabezpieczenia skarpy od strony ich działek,
• nieprawidłowe wyliczenie wskaźnika zabudowy,
• zbliżenie ściany z oknami projektowanego budynku na odległość niezgodną z przepisami,
• nieprawidłowa lokalizacja obiektu ze względu na przepisy przeciwpożarowe oraz
• zacienianie budynku zlokalizowanego na ich działce.

Wojewoda oddalił odwołanie. Stwierdził między innymi, że w dokumentacji geologiczno-inżynierskiej wykonanej dla planowanej inwestycji analizowany teren znajduje się w obszarze osuwiska w granicach jego nieaktywnej części, co potwierdzają dane zawarte w karcie rejestracyjnej osuwiska.

Wojewoda podkreślił, że samo zlokalizowanie planowanej inwestycji w obszarze osuwiskowym nie jest przesłanką decydującą o bezwzględnym braku możliwości jej powstania. Stwierdził też, że przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę inwestorzy uzyskali ustne zgody wszystkich współwłaścicieli działek na wykonanie robót.

Czy współwłaściciele wyrazili zgodę na budowę?

Właściciele sąsiedniej działki złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Ich zdaniem inwestycja doprowadzi do naruszenia struktury zbocza i grozi katastrofą budowlaną. Do sprawy jako uczestnicy postępowania przystąpili dwaj współwłaściciele działki, którzy podkreślili, że nie wyrażają zgody na realizację planowanej inwestycji. Wskazali, że zostali poinformowani przez inwestora o zamiarze budowy małego domku letniskowego, a nie domu jednorodzinnego. Zostali więc wprowadzeni w błąd co do wielkości budynku i infrastruktury technicznej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie uchylił decyzję wojewody oraz poprzedzającą ją decyzję starosty. W uzasadnieniu podkreślił, że oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane jest środkiem dowodowym i w razie wątpliwości podlega badaniu przez organ.

W przypadku zgłoszenia zastrzeżeń przez strony postępowania obowiązkiem urzędu jest zatem ustalenie istnienia tytułu prawnego inwestora. To, że w toku postępowania administracyjnego współwłaściciele nieruchomości mieli nie sprzeciwiać się inwestycji, nie oznacza ich zgody na tę inwestycję. Zdaniem sądu w omawianej sprawie urzędy nie zbadały, czy taka zgoda została wyrażona.

Co postanowił NSA?

Inwestorzy złożyli skargę na wydany wyrok do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Wskazali w niej, że nie wprowadzili w błąd pozostałych współwłaścicieli co do zakresu planowanych robót, a ci nie wycofali ustnej zgody na wykonanie robót.

NSA oddalił skargę. W uzasadnieniu stwierdził, że złożenie przez inwestora oświadczenia o posiadanym prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane co do zasady zwalnia organy administracji z konieczności badania prawdziwości tego oświadczenia. Takie oświadczenie jest jednak tylko wówczas skuteczne, gdy z zebranego w sprawie materiału nie wynika wniosek przeciwny albo nie zachodzą wątpliwości co do jego zgodności z rzeczywistym stanem prawnym.

Gdy wniosek o pozwolenie na budowę obejmuje nieruchomość pozostającą we współwłasności, to inwestor ma obowiązek uzyskać zgodę pozostałych współwłaścicieli. Inwestycja budowlana na nieruchomości, co do zasady, stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, zatem zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego wymagana jest w takiej sytuacji zgoda wszystkich współwłaścicieli. Zakwestionowanie przez choćby jednego współwłaściciela nieruchomości złożonego przez inwestora oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nią na cele budowlane wyklucza możliwość wydania decyzji pozwalającej na budowę.

Przeczytaj także:

• Sprawdź księgą wieczystą - jak to zrobić online? Jak dotrzeć do księgi wieczystej konkretnej nieruchomości?
• Zgłoszenie budowy garażu lub wiaty garażowej. Kiedy można zbudować garaż na zgłoszenie?
• Świadectwo energetyczne budynku 2023 - kto musi mieć? Od kiedy obowiązkowe? Kto wydaje świadectwo energetyczne?
• Legalizacja samowoli budowlanej - procedura i opłata legalizacyjna