Opłata planistyczna. Gdy wartość nieruchomości wzrośnie
Jeżeli w związku z uchwaleniem bądź zmianą planu miejscowego, wartość nieruchomości wzrośnie, a my sprzedamy ją w ciągu 5 lat od dnia, w którym plan zaczął obowiązywać, gmina pobierze od nas opłatę.
Zgodnie z art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym opłata planistyczna stanowi formę uczestnictwa gminy w zyskach, jakie przynosi zbycie nieruchomości. Pod warunkiem jednak, że jej wartość wzrosła w wyniku zmiany statusu gruntu w związku z uchwaleniem nowego lub zmianą dotychczasowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Opłatę planistyczną pobiera wójt, burmistrz albo prezydent miasta, jeżeli spełnione zostaną łącznie trzy warunki:
- plan miejscowy został zmieniony bądź uchwalony;
- w wyniku uchwalenia nowego bądź zmiany planu miejscowego wartość nieruchomości wzrośnie;
- właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa ją w ciągu pięciu lat od dnia, w którym plan zaczął obowiązywać.
Gmina nie może zatem żądać opłaty planistycznej tylko dlatego, że uchwaliła plan, ale nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty wyrażona jest w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Nie może być ona jednak wyższa niż 30% całkowitego wzrostu.
Jak zmieniła się wartość nieruchomości
Aby ustalić wartość wzrostu, trzeba wyliczyć różnicę między wartością gruntu z uwzględnieniem jego przeznaczenia przed zmianą planu lub jego faktycznego wykorzystywania, a wartością nieruchomości już po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego.
Jeżeli chodzi o sposób ustalenia wartości „poprzedniej”, to według art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, przy szacowaniu nieruchomości należy kierować się w szczególności:
- celem wyceny,
- rodzajem i położeniem nieruchomości,
- przeznaczeniem w planie miejscowym.
Jeżeli nie ma miejscowego planu zagospodarowania, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji w ostatniej kolejności bierze się pod uwagę faktyczny sposób użytkowania.
Przy ustaleniu „poprzedniej” wartości nieruchomości należy wyodrębnić dwie sytuacje: zmiany planu i uchwalenia planu. Jeżeli plan został zmieniony, „poprzednią” wartość nieruchomości należy określić przy uwzględnieniu jej wcześniejszego przeznaczenia w planie. Natomiast, w przypadku uchwalenia planu miejscowego zastosowanie znajduje sposób faktycznego wykorzystania nieruchomości.
Naliczanie i pobieranie opłaty
Gmina otrzymuje informacje o każdej sprzedaży od notariuszy. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zobowiązuje ich do przekazywania urzędowi gminy wypisu aktu notarialnego w ciągu siedmiu dni od daty zawarcia każdej umowy zbycia nieruchomości. Wójt (burmistrz, prezydent) wydaje decyzję o opłacie od wzrostu wartości gruntu niezwłocznie po otrzymaniu wypisu od notariusza. Właściciel nieruchomości może się wcześniej dowiedzieć, jakie obciążenie go czeka, gdyż ma prawo przed transakcją żądać ustalenia wysokości tej opłaty.
Podstawę ustalenia opłaty planistycznej stanowi opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, sporządzona przez biegłego.
Najważniejsza wartość rynkowa
Niektóre osoby sprzedające nieruchomości, nie uwzględniają aktualnych cen rynkowych nieruchomości podlegających opłacie i sprzedają je po cenie niższej niż ta, która zostanie wskazana przez rzeczoznawcę majątkowego. Takie osoby muszą liczyć się z tym, że gmina będzie naliczała opłatę planistyczną, biorąc pod uwagę wartość ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego, a nie tę, która wynika z aktu notarialnego.
Ponadto, przy oszacowaniu wartości nieruchomości faktycznie nie bierze się pod uwagę ceny zbycia konkretnej działki przez jej właściciela, lecz wyłącznie rynkowe wartości nieruchomości przeznaczonych na podobne cele. Jest to bardzo istotne, bo może się zdarzyć, że ktoś sprzeda działkę (użytkowaną do tej pory rolniczo) innemu rolnikowi za cenę stosowaną w przypadku gruntów rolnych, nie zdając sobie sprawy, że działka zmieniła w planie swoje przeznaczenie i teraz ma np. charakter usługowy.
W przypadku, gdy zbywca nieruchomości uważa, że obliczona przez gminę opłata planistyczna jest za wysoka, może skorzystać z drogi odwoławczej. Należy pamiętać, że na złożenie odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego jest tylko 14 dni, licząc od daty otrzymania decyzji ustalającej wysokość opłaty.
Gdy nie ma planu...
Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości nie nastręcza większych problemów, jeżeli według wcześniej obowiązującego planu traktowana ona była jako grunt rolny, a decyzją rady gminy została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Wówczas bowiem korzyść odniesiona przez właściciela sprzedającego działkę jest wyraźnie widoczna.
Poważny problem pojawia się jednak, gdy nowy plan zagospodarowania nie jest wprowadzany w sposób płynny, a w pewnym odstępie czasu od chwili, w której poprzednio obowiązujący akt utracił moc. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę z tego, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest obowiązkiem gminy, a sam zainteresowany nie dysponuje żadnym instrumentem prawnym umożliwiającym zmobilizowanie gminy do uchwalenia planu.
Ponadto, zgodnie z art. 87 ust. 3 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym 31 grudnia 2003 r. utraciły moc obowiązujące w chwili wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed 1 stycznia 1995 r. Stworzyło to w rezultacie stan swego rodzaju pustki planistycznej.
W związku z tym Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie powziął następującą wątpliwość: „w sytuacji, kiedy przed uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego nie obowiązywał stary plan, związany z uchwaleniem planu wzrost wartości nieruchomości oznaczać będzie różnicę pomiędzy wartością szacunkową w uwzględnieniu przeznaczenia w planie nowym, a wartością szacunkową w uwzględnieniu sposobu faktycznego wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu. Ta zasada dotyczy zaś przede wszystkim takich sytuacji, w których na skutek upływu określonych ustawą terminów wygasły plany uchwalone przed 1 stycznia 1995 roku, a przed tymi terminami nowe plany nie zostały uchwalone. W tych sytuacjach przedstawione rozwiązanie ustawowe zdaniem Sądu godzi w wynikającą z art. 2 Konstytucji zasadę sprawiedliwości społecznej i określoną w art. 32 zasadę równości obywateli wobec prawa” .
Należy zgodzić się ze stanowiskiem sądu administracyjnego zgodnie, z którym:
„Uzależnienie powstania obowiązku od uiszczenia opłaty na rzecz gminy od tego czy i w jakim terminie ta właśnie gmina uchwaliła plan, a nie od tego czy samo uchwalenie planu przynosi dla właściciela rzeczywistą korzyść, nie da się pogodzić z zasadą sprawiedliwości społecznej”.
Z zasadą równości wobec prawa nie można pogodzić zróżnicowania sytuacji właścicieli nieruchomości przeznaczonych w starych planach na takie same cele i faktycznie wykorzystywane w taki sam sposób, ale położonych w gminach realizujących swoje władztwo planistyczne w różnym czasie. „Takie zróżnicowanie bowiem nie może być uzasadniane przynależnością do różnych wspólnot samorządowych”.
Aktualnie Trybunał Konstytucyjny zajmuje się kwestią sposobu naliczania opłat planistycznych. W najbliższym czasie powinien zostać wydany wyrok w sprawie zgodności z Konstytucją Rzeczypospolitej art. 37 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, na który wiele podmiotów będących w opisanej wyżej sytuacji oczekuje.
