Kupno mieszkania - umowa i dodatkowe koszty

Wybraliśmy mieszkanie, zdecydowaliśmy się je kupić... Przyszła więc pora na składanie podpisów. Zadbajmy o procedurę.

Najpierw umowa przedwstępna

Należy ją podpisać zaraz po uzgodnieniu warunków kupna-sprzedaży mieszkania. Da to gwarancję, że sprzedający nie podniesie ceny z dnia na dzień ani nie sprzeda mieszkania komuś innemu. Umowę przedwstępną strony transakcji mogą sporządzić same na piśmie. Ważne jest, aby określić w niej:

• dane sprzedającego i kupującego,
• opis zbywanej nieruchomości i jej cenę,
• termin zawarcia umowy sprzedaży,
• wysokość zadatku i sposób przekazania (przelew, gotówka, weksel),
• termin przekazania.

Choć można ją spisać samemu, lepiej pójść do notariusza. Umowa notarialna różni się od zwykłej, spisanej samodzielnie, głównie tym, że daje prawną gwarancję, że mieszkanie faktycznie zostanie nam sprzedane. Jeśli sprzedający wycofa się z transakcji, będziemy mogli ubiegać się przed sądem o zawarcie umowy przyrzeczonej (uwaga: takie samo uprawnienie przysługuje drugiej stronie).
Wraz z podpisaniem umowy przedwstępnej kupujący przekazuje sprzedającemu pewną kwotę. Zwykle jest to 10% ceny nieruchomości, choć oczywiście można ustalić inną. Istotą zadatku jest zrekompensowanie straty jednej ze stron umowy, jeśli druga wycofa się z transakcji. Jeśli wycofa się kupujący, sprzedający zatrzymuje zadatek, a jeśli sprzedający - to on musi wypłacić niedoszłemu nabywcy podwójny zadatek. Gdy natomiast transakcja dojdzie do skutku, zadatek zalicza się na poczet ceny.

Ostateczna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości

Musi mieć formę aktu notarialnego, w przeciwnym razie jest nieważna. Pamiętajmy, że od razu trzeba zapłacić wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilno-prawnych oraz opłatę za wpis do księgi wieczystej. Koszty transakcji zwyczajowo ponosi kupujący, ale strony mogą się umówić inaczej.

Płacimy i mieszkamy

Jak płacić w tak poważnej transakcji? W żadnym razie walizką pełną gotówki. Niedozwolone jest przerywanie podpisania aktu notarialnego do czasu, aż kupujący i sprzedający udadzą się do banku, by uregulować płatność. Bardzo dobrym rozwiązaniem jest „rachunek bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami”, w którym to bank dba o prawidłowość przepływu pieniędzy między kupującym a sprzedającym. Sprawdzonym pomysłem jest też konto obu stron w tym samym banku - operacja przelewu jest natychmiastowa - po podpisaniu umowy idą do banku, następuje przelew (notariusz w akcie zabezpiecza interes obydwu stron).

Kiedy zwykle sprzedający zwalnia mieszkanie?

Optymalna sytuacja to taka, gdy zapłata za mieszkanie i przekazanie kluczy odbywa się u notariusza w momencie podpisania umowy. Jednak zwykle sprzedający prosi o pewną zwłokę na znalezienie nowego mieszkania. Wówczas płacimy tylko część kwoty w momencie podpisania umowy, a drugą dopiero po wydaniu mieszkania. Stajemy się właścicielem lokalu, ale bieżące płatności pokrywa mieszkający w lokalu, czyli sprzedający. Koniecznie trzeba zabezpieczyć nasze interesy jako kupującego i sporządzić protokół opisujący stan techniczny i wyposażenie mieszkania, żebyśmy uzyskali pewność, że w momencie jego przejęcia nie okaże się, że ściany są zniszczone, a większości elementów wyposażenia w ogóle nie ma.

Negocjacje cenowe

Warto pamiętać, że sprzedający często zawyżają cenę, bo kierują się sentymentem i przywiązaniem do mieszkania. Realia są inne - punktem odniesienia muszą być ceny średnie. Zwykle można utargować kilka procent, jeśli wskaże się wady mieszkania lub gdy godzimy się, by jeszcze jakiś czas sprzedający mieszkał w lokalu.
Z drugiej strony - w obecnej sytuacji na rynku, gdy ceny rosną, sprzedający są nieskłonni do obniżek. Mają raczej poczucie, że mogliby sprzedać jeszcze drożej, wystarczy poczekać, chętnych jest wielu...Wiedz, że drogie wykończenie mieszkania (armatura, glazura, drzwi, posadzki) nie musi być argumentem za wysoką ceną mieszkania. Jako kupujący mamy prawo powiedzieć, często zgodnie z prawdą: „Nie potrzebuję ceramiki na posadzkach, to nie w moim guście”.