Jak mierzyć powierzchnię zabudowy garażu: z ociepleniem czy bez? Wyjaśniamy, na podstawie wyroku sądowego

2023-10-10 16:10

Czy warstwa ocieplenia ma znaczenie przy pomiarze powierzchni zabudowy garażu? To ważna kwestia, bo może zdecydować o wymaganiach formalnych. Trzeba pamiętać, że przepisy są różnie interpretowane przez urzędy i sądy.

Jak mierzyć powierzchnię zabudowy garażu: z ociepleniem czy bez? Z orzecznictwa — Autor: Getty Images Od powierzchni zabudowy zależy, czy garaż wymaga pozwolenia na budowę, czy zgłoszenia

Spis treści

Czego dotyczyła sprawa w sądzie?
Czy to był garaż czy wiata?
Czy powierzchnia zabudowy przekraczała 35 m²?
Jak skończyła się sprawa?

Zgodnie z normą PN-ISO 9836:2015-12 powierzchnia zabudowy to powierzchnia, jaką zajmuje budynek w stanie wykończonym. Powierzchnia ta jest wyznaczana przez rzut wymiarów zewnętrznych budynku na powierzchnię terenu (jak poprawnie liczyć powierzchnię zabudowy).

Wydaje się więc, że ocieplenie powinno być wliczane do powierzchni zabudowy, przynajmniej w wypadku nowo budowanych budynków, a jednak przepisy są różnie interpretowane przez urzędy i sądy. Przyjrzyjmy się treści wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach wydanego 22 września 2022 r. (sygn. II SA/Gl 536/22).

Czego dotyczyła sprawa w sądzie?

Do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego trafiło zawiadomienie, że wznoszony jest garaż bez wymaganego pozwolenia na budowę. Nadzór dokonał oględzin inwestycji i wstrzymał postanowieniem roboty budowlane.

Inwestorzy złożyli zażalenie na to postanowienie, wskazując, że nieprawidłowo zakwalifikowano sporny obiekt jako budynek, podczas gdy nosi on wszelkie cechy wiaty, a ponadto popełniono błąd polegający na wliczeniu grubości warstwy izolacyjnej do powierzchni zabudowy obiektu. Zdaniem inwestorów doprowadziło to do nieuprawnionego wstrzymania budowy obiektu oraz pouczenia o możliwości legalizacji i wysokości opłaty z tym związanej (25 000 zł).

Wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego nie przychylił się do argumentacji zażalenia i utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji. Jego zdaniem budowany obiekt nie może być traktowany jako lekka konstrukcja, która nie jest trwale związana z gruntem. Za stanowiskiem tym przemawia między innymi to, że obiekt ma dwie kondygnacje. Jest zatem budynkiem w znaczeniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, którego realizacja wymaga pozwolenia na budowę, gdyż jego powierzchnia zabudowy przekracza 35 m².

Inwestorzy wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. W skardze zarzucili postanowieniu wydanemu przez wojewódzkiego inspektora, że zaniechano dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy przez:

zaakceptowanie błędnego pomiaru powierzchni zabudowy obiektu na wysokości ocieplenia styropianowego (według tego pomiaru wyniosła ona 36,66 m², podczas gdy powierzchnia obliczona po zewnętrznym obrysie słupów obiektu wynosi 34,3 m²);
pominięcie, że obiekt został postawiony na słupach (filarach) i ma wyłącznie trzy ściany stanowiące wypełnienie pomiędzy tymi słupami (przez co błędnie uznano, że obiekt ten jest garażem, a nie wiatą).

Inwestor wniósł o uchylenie postanowień obu instancji i umorzenie postępowania w sprawie. Ponadto zażądał zasądzenia zwrotu kosztów postępowania sądowego. Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach stwierdził, że skarga zasługuje na uwzględnienie, choć nie w pełnym jej zakresie.

Czy to był garaż czy wiata?

Sąd uznał, że inwestor nie buduje wiaty, czyli obiektu o lekkiej konstrukcji bez trwałych ścian, gdzie słupy (filary) są podstawowym elementem wiążącym obiekt z gruntem.

Co prawda obiekt jest oparty na filarach, ale ich zastosowanie wynika z uwarunkowań terenowych (dużego spadku terenu). Natomiast same ściany wykonane z bloczków betonu komórkowego są oparte na płycie żelbetowej. Brak pełnego zamknięcia obiektu czterema ścianami wynika natomiast z funkcji, jaką pełni ten budynek, a mianowicie stanowi on garaż dla dwóch pojazdów. Budynek posiada ponadto poddasze z oknem, które ma odrębne wejście przez schody poprowadzone na zewnątrz obiektu. Jest to swego rodzaju drugi poziom obiektu, co nie jest elementem przypisywanym wiatom.

Czy powierzchnia zabudowy przekraczała 35 m²?

Zdaniem sądu powierzchnia zabudowy, której wielkość przesądza o wymaganiach formalnych dla realizacji danej inwestycji (lub jej legalizacji), nie może być wyliczana przy uwzględnieniu grubości warstwy izolacyjnej znajdującej się po zewnętrznej stronie ściany.

Inne podejście często prowadziłoby do kuriozalnych sytuacji, gdzie realizacja danego przedsięwzięcia w zgodzie z wymaganiami prawnymi i późniejsze wykonanie ocieplenia przekreślałoby legalność danego obiektu. Zaznaczyć przy tym należy, że docieplenie budynków o wysokości nieprzekraczającej 12 m nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę ani zgłoszenia.

Formalności dla garażu i wiaty

Garaże o powierzchni zabudowy przekraczającej 35 m² wymagają pozwolenia na budowę.

Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia budowa wolno stojących garaży o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki (art. 29 ust. 1 pkt 14 lit. b Prawa budowlanego).

Nie wymaga pozwolenia ani zgłoszenia budowa wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m² (art. 29 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego).

Jak skończyła się sprawa?

Postanowienie nadzoru budowlanego zostało uchylone, a na rzecz inwestora zasądzono uiszczony od skargi wpis w kwocie 100 zł. Sąd orzekł też, że przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ powinien dokonać ustaleń co do powierzchni zabudowy i zweryfikować dane przedstawione przez inwestora, że bez warstwy izolacyjnej wynosi ona 34,3 m².

Przeczytaj także:

Agnieszka Witulska