Gdy zarząd nie uzgadnia ze wspólnotą wydatków

Mieszkam w budynku wspólnoty. Ostatnio nasz zarząd oprócz wydatków na bieżące utrzymanie nieruchomości dokonuje też pewnych inwestycji, które nie były z nikim uzgadniane...

...kupuje drogie rośliny, sprzęt ogrodniczy, ławki, a nawet wiatę i murowanego grilla. Czy na takie zakupy zarząd nie musi mieć zgody wspólnoty? Czy może na to wydawać pieniądze przeznaczone na koszty bieżące lub fundusz remontowy?

Krzysztof K., Warszawa

Część z tych wydatków można zaliczyć do kosztów zarządu nieruchomością wspólną (zakup kosiarki, roślin) i na to zarząd nie musi mieć specjalnego upoważnienia. Zgodnie bowiem z przepisami na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

• wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
• opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu oraz wody (w części dotyczącej nieruchomości wspólnej) oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
• ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
• wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Pozostałe wydatki inwestycyjne muszą być uzgadniane ze wspólnotą. Przynajmniej raz w roku na zebraniu zarząd powinien przedstawić plany wydatków na dany rok, które wykraczają poza bieżące koszty utrzymania nieruchomości. Wspólnota może podjąć wówczas uchwałę zezwalającą na takie zakupy i ustalić wysokość zaliczek, jakie mają na ten cel wpłacić członkowie. Może też upoważnić zarząd do przeznaczenia ewentualnej nadwyżki, pozostałej po pokryciu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, na zakup jakichś materiałów lub urządzeń.

Zarząd nie może jednak samowolnie ich kupować ze środków funduszu remontowego lub przeznaczonych na pokrycie bieżących opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a potem zobowiązywać mieszkańców do wnoszenia dodatkowych opłat.
Jeśli tak się dzieje, to powinien rozliczyć się z tych wydatków. Wprawdzie ma obowiązek składać sprawozdanie z działalności raz do roku, ale członkowie wspólnoty, którym przysługuje co najmniej 1/10 udziałów, mogą zażądać zwołania zebrania wspólnoty, na którym można będzie wyjaśnić sprawę i podjąć stosowne uchwały dotyczące rozliczenia dotychczasowych wydatków oraz przyszłych zakupów.

Podstawa prawna: kwestie związane z zarządzaniem wspólnotą regulują przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).