Zmiany istotne i nieistotne a prawo budowlane. Czym grozi samowolne odstępstwo od projektu?
Zmiany w projekcie budowlanym można podzielić na zmiany istotne i nieistotne. Zgodnie z prawem budowlanym, oba rodzaje zmian muszą być zaakceptowane przez projektanta, a zmiany istotne trzeba ponadto zgłosić w urzędzie i wystąpić o zmianę pozwolenia na budowę. Co, jeśli tego nie zrobisz? Czym grozi smowolne odstępstwo od projektu?
Autor: Łukasz Kozyra
Zmiany istotne w projekcie budowlanym wymagają dopełnienia wielu formalności
Jakie zmiany są według prawa budowlanego istotne?
Art. 36a Prawa budowlanego stanowi, że zmiany istotne w projekcie budowlanym dotyczą:
- sposobu zagospodarowania działki objętego projektem, na przykład inne niż w projekcie usytuowanie budynku względem granic działki i nieruchomości sąsiednich;
- charakterystycznych parametrów domu, takich jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość i liczba kondygnacji.
- warunków korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne (chodzi tu o obiekty użyteczności publicznej, takie jak szkoły, urzędy, ośrodki zdrowia);
- sposobu użytkowania budynku lub jego części, na przykład wybudowanie domu mieszkalnego zamiast warsztatu samochodowego, gabinetu dentystycznego zamiast jednego z pokoi;
- ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy oraz wymagają uzyskania opinii, uzgodnień i pozwoleń wymaganych przepisami szczególnymi. Zmianą istotną może być wybudowanie całorocznego domu jednorodzinnego na terenie przeznaczonym pod zabudowę letniskową i dopuszczającym zabudowę o charakterze sezonowym.
Co robić w przypadku zmian istotnych w projekcie budowlanym?
Zmiany w projekcie budowlanym muszą być zaakceptowane przez autora projektu. Poza tym konieczna jest zmiana decyzji o pozwoleniu na budowę.
Sprawdź:
Jakie zmiany w projekcie są nieistotne?
Według prawa budowlanego za zmiany nieistotne w projekcie uznaje się przykładowo zmiany:
- rodzaju materiału, z którego będzie wykonany dach;
- rodzaju materiału, z którego stawiamy ściany (jeśli nie powodują zmiany wielkości domu);
- przebiegu instalacji energetycznej, wodociągowej, grzewczej, miejsca usytuowania kotła ogrzewającego dom;
- przeznaczenia pomieszczeń, na przykład w miejscu sypialni ma powstać kolejna łazienka, a w miejscu pomieszczenia gospodarczego – sypialnia itp.;
- liczby okien, wielkości i kształtu otworów okiennych, liczby drzwi;
- elewacji domu;
- kąta nachylenia dachu, wysokości kalenicy oraz układu połaci dachowych (pod warunkiem że nie wpłyną na zmianę kubatury budynku i będą zgodne z wymaganiami planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy). Przykładowo zmiana kąta nachylenia z 40 na 45°, gdy plan miejscowy dopuszcza dachy o nachyleniu od 30 do 50°, będzie nieistotna.
Co robić w przypadku zmian nieistotnych?
W wypadku zmian nieistotnych wystarczy, że projektant zamieści w projekcie budowlanym odpowiednie informacje w postaci rysunku i opisu. Nie są wówczas potrzebne żadne zgłoszenia ani wizyty w urzędach.
Jakie są konsekwencje samowolnych zmian projektu w trakcie budowy?
Jeśli roboty na budowie trwają pomimo istotnego odstąpienia od projektu, inwestor naraża się na kontrolę powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, a w konsekwencji – na wstrzymanie prac budowlanych.
Postanowienie o wstrzymaniu budowy – oprócz inwestora – otrzymuje również starosta, który w takiej sytuacji ma obowiązek uchylić pozwolenie na budowę. Postanowienie to jest ważne przez dwa miesiące. W tym czasie nadzór budowlany wyda decyzję określającą obowiązki inwestora i termin ich wykonania.
Inwestor musi zamówić projekt zamienny. Dopiero po jego zatwierdzeniu nadzór wyda pozwolenie na wznowienie prac budowlanych.
Jeżeli budujący nie wykona zaleceń nadzoru budowlanego, może się spodziewać decyzji nakazującej bezwzględne wstrzymanie dalszych robót budowlanych, a nawet rozbiórkę całego domu lub jego części.
Inwestor może wnieść do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego zażalenie na postanowienie o wstrzymaniu budowy (musi to zrobić w ciągu siedmiu dni od otrzymania tego postanowienia). Może w nim wskazać, że uważa zmiany w projekcie za nieistotne
Jakie są konsekwencje samowolnych zmian po zakończeniu budowy?
Może się zdarzyć, że nadzór budowlany skontroluje dom już po jego wybudowaniu i dopiero wtedy stwierdzi, że wybudowano go niezgodnie z projektem, a odstępstwa mają istotny charakter.
W takiej sytuacji nakłada się na inwestora obowiązek przedłożenia projektu zamiennego (zgodnego z tym, co zostało wybudowane). Po zatwierdzeniu takiego projektu (stwierdzeniu, że jest zgodny z przepisami) inwestor musi dodatkowo uzyskać pozwolenie na użytkowanie domu.
Gdyby przed jego wydaniem inspektor nadzoru budowlanego zauważył kolejne istotne odstępstwa od projektu, budujący dom jednorodzinny zostanie obciążony karą finansową – 1000 zł za każde istotne odstępstwo.
Stwierdzenie w trakcie kontroli odstępstw nieistotnych nie będzie skutkowało koniecznością wykonania jakichś czynności legalizacyjnych. Dla uniknięcia ewentualnych nieporozumień warto dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis.
Oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami powinno być w takiej sytuacji potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony.
Data publikacji: 08.04.2013
