Przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny. Jak zgłosić zmianę sposobu użytkowania?

Przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny nie jest możliwe bez dopełnienia odpowiednich formalności. Zmiana sposobu użytkowania budynku wymaga zgłoszenia, a w niektórych przypadkach także uzyskania decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę. Pominięcie któregokolwiek z etapów tej procedury może zostać uznane za samowolę budowlaną.

Co oznacza zmiana sposobu użytkowania

Właściciel budynku ma obowiązek korzystać z niego w sposób zgodny z aktualnym przeznaczeniem. Dom jednorodzinny powinien służyć do celów mieszkaniowych, a garaż do przechowywania samochodu. Przeznaczenie (funkcja) danego obiektu nie jest jednak stałe i może ulegać zmianom.

W sensie prawnym (zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego) zmiana sposobu użytkowania oznacza w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w budynku lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego i powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Kiedy zgłaszać zmianę, a kiedy nie

Jeżeli właściciel budynku chce w nim podjąć działalność, która nie będzie mieć wpływu na wyżej wymienione okoliczności, niepotrzebne są żadne formalności budowlane. Natomiast gdy taki wpływ istnieje, niezbędne jest zgłoszenie takiej zmiany. Nie ma tu znaczenia, czy planowana zmiana sposobu użytkowania obiektu wymaga wykonania jakichkolwiek robót budowlanych.

Wymienione powyżej sytuacje mają jedynie charakter przykładowy. Oznacza to, że również inne zmiany mogą zostać uznane za wymagające zgody urzędu. W praktyce kwestia ta budzi sporo wątpliwości. Przepisy prawa budowlanego nie precyzują bowiem, na czym ma polegać zmiana warunków związanych z bezpieczeństwem jego dalszego użytkowania. W związku z tym organy administracji budowlanej mogą różnie interpretować takie same sytuacje.

Zmiany w projekcie w trakcie budowy domu - czy wymagana jest zmiana pozwolenia na budowę?

Gdzie składać zgłoszenie

Zgłoszenie składamy we właściwym miejscowo organie administracji architektoniczno-budowlanej I instancji, czyli do starosty powiatowego. Należy w nim określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Jakie dokumenty dołączyć do zgłoszenia

Do zgłoszenia należy dołączyć następujące dokumenty:

• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
• zwięzły opis techniczny określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby również danymi technologicznymi;
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• zaświadczenie wójta (burmistrza albo prezydenta miasta) o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami planu miejscowego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy (w razie braku planu); 
• ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności (zależnie od rodzaju planowanych prac);
• w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami. Na przykład zmiana przeznaczenia lub sposobu korzystania z budynku wpisanego do rejestru zabytków wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków; do otwarcia sklepu lub biura konieczna jest opinia rzeczoznawców do spraw BHP i sanitarno-higienicznych, a jeżeli planuje się większe przedsięwzięcie – do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych; gdy zaplanowana działalność będzie przedsięwzięciem mogącym znacząco negatywnie oddziaływać na środowisko, może być wymagana decyzja środowiskowa.

Jeżeli urzędnicy starostwa stwierdzą, że w zgłoszeniu brakuje jakichś dokumentów, zostanie wydane postanowienie o nałożeniu na osobę zgłaszającą obowiązku ich uzupełnienia w określonym terminie. Jeśli nie zostanie on wykonany, starosta wyda decyzję o sprzeciwie wobec zgłoszonej zmiany użytkowania budynku.

Ile się czeka na zgodę urzędu 

Można to zrobić dopiero wtedy, gdy minie 30 dni od doręczenia zgłoszenia, a starosta w tym czasie nie wniesie sprzeciwu. Nie może też upłynąć więcej niż dwa lata od dokonania zgłoszenia. Zgoda urzędu na zmianę sposobu użytkowania może więc być wyrażona w sposób dorozumiany (tak zwana milcząca zgoda) albo wydana na piśmie.

Ta druga sytuacja może mieć miejsce, gdy złożymy wniosek o wydanie zaświadczenia, że starosta przyjął zgłoszenie i nie wnosi sprzeciwu. Na jego wydanie starosta ma siedem dni. Po otrzymaniu zaświadczenia można rozpocząć działalność lub ewentualne prace adaptacyjne. Oczywiście starosta może odmówić wydania takiego zaświadczenia przed upływem terminu na wyrażenie sprzeciwu, ale warto podjąć taką próbę, jeśli zależy nam na czasie i nie chcemy miesiąc czekać z rozpoczęciem prac.

Sprzeciw musi być natomiast wyraźny i mieć postać decyzji administracyjnej. Powodem sprzeciwu może być zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania wymagającej przeprowadzenia robót budowlanych, na które potrzebne jest pozwolenie.

Kiedy konieczne warunki zabudowy

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdy na danym obszarze nie obowiązuje plan miejscowy, każda zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części wymaga ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji. Ponieważ przepisy nie definiują precyzyjnie znaczenia sformułowania „zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części”, może się zdarzyć, że w identycznych sytuacjach organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego w różnych regionach Polski będą inaczej podchodzić do kwestii obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Sądy stoją na stanowisku, że zmiana sposobu użytkowania budynku – pociągająca za sobą obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy – łączy się ze spełnieniem określonych przesłanek, na przykład zmianą warunków pracy czy zdrowotnych.

Może się zdarzyć, że organ gminy (wójt, burmistrz, prezydent miasta) przyjmie, że takie przesłanki nie mają miejsca, i odmówi wydania decyzji o warunkach zabudowy. Z kolei organ nadzoru budowlanego uzna, że właściciel zmienił sposób użytkowania obiektu i powinien zgłosić to staroście. Starosta nie zaakceptuje jednak zgłoszenia (wniesie sprzeciw), jeżeli nie otrzyma decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla planowanej zmiany przeznaczenia. W ten sposób inwestor nie będzie mógł zrealizować zamierzenia, gdyż dwa odrębne organy będą dokonywały rozbieżnych interpretacji danych okoliczności. warunków zabudowy, szczegółowo określając w nim, na czym ma polegać zmiana.

A kiedy pozwolenie

Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, to rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania nastąpi w decyzji o pozwoleniu na budowę.

W sytuacji gdy planowane roboty są objęte obowiązkiem zgłoszenia (zostały wymienione w art. 29 Prawa budowlanego), rozstrzygnięcie nastąpi przez przyjęcie zgłoszenia i brak sprzeciwu. Nie jest zatem konieczne występowanie osobno ze zgłoszeniem zmiany sposobu użytkowania i z wnioskiem o pozwolenie na wykonanie robót adaptacyjnych lub ich zgłoszeniem. Obie sprawy załatwia się razem.

Podstawa prawna:

• ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (j.t. DzU z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)
• ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. DzU z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.)