Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Co zrobić, gdy gmina zawiesi postępowanie?
Pretekstem do zawieszenie postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy bywa brak planu miejscowego. Zamiast rezygnować z budowy domu czy odkładać ją na później, należy wykorzystać środki, dzięki którym można wznowić postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Dowiedz się, co możesz zrobić w takiej sytuacji.
Autor: Andrzej T. Papliński
Jeżeli samorząd zawiesi postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy, nie należy rezygnować ze swoich planów. Postępowanie można wznosić, trzeba jednak wiedzieć jakie są do tego środki
Kiedy jest wymagana decyzja o warunkach zabudowy
Zgodnie z art. 59. ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w przypadku braku planu miejscowego zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.
Kiedy warunki zabudowy nie są potrzebne
Mimo braku planu miejscowego nie jest konieczne uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy w przypadku robót budowlanych:
- polegających na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska;
- niewymagających pozwolenia na budowę.
Co zawiera wniosek
Inwestor składa wniosek o wydanie warunków zabudowy, w którym powinien określić:
- granice terenu objętego wnioskiem – na kopii mapy zasadniczej lub mapy katastralnej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Mapa powinna obejmować teren, którego wniosek dotyczy, i obszar, na który ta inwestycja będzie oddziaływać; wymagana skala to 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych 1:2000;
- charakterystykę inwestycji obejmującą:
– zapotrzebowanie na wodę, energię oraz sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także inne potrzeby w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie konieczności również sposób unieszkodliwiania odpadów;
– planowany sposób zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy, w tym przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów budowlanych przedstawione w formie opisowej i graficznej;
– główne parametry techniczne inwestycji oraz dane opisujące jej wpływ na środowisko.
Jeśli planujesz budowę obiektu handlowego, we wniosku musisz też podać powierzchnię sprzedaży.
Gdzie złożyć wniosek
Wniosek składa się w urzędzie gminy, a decyzję wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Zazwyczaj przed wydaniem decyzji urzędnicy muszą uzgodnić jej treść z innymi organami, na przykład z ministrem właściwym do spraw zdrowia (w wypadku inwestycji w miejscowościach uzdrowiskowych), wojewódzkim konserwatorem zabytków (obszary i obiekty objęte ochroną konserwatorską), nadzorem górniczym (tereny górnicze), administracją geologiczną (tereny zagrożone osuwaniem się mas ziemnych), dyrektorem miejscowego zarządu melioracji i urządzeń wodnych (grunty rolne), dyrektorem parku narodowego (obszary położone w granicach parku i jego otuliny), wojewodą (inne obszary objęte ochroną przyrodniczą), zarządcą drogi (tereny przyległe do pasa drogowego).
Decyzja o warunkach zabudowy jest bezterminowa. Jeżeli jednak zostanie uchwalony plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w tej decyzji, organ wydający stwierdza jej wygaśnięcie z dniem wejścia w życie planu.
Warunki zabudowy a projekt budowlany
Zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane przed wydaniem pozwolenia na budowę lub zatwierdzeniem projektu budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza zgodność projektu z ustaleniami planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy (gdy dla danego terenu nie ma planu).
Kiedy urząd może zawiesić postępowanie
Zgodnie z art. 62 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż dziewięć miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Można, ale nie jest to obowiązkowe! Poza tym jest dopuszczalne, a nawet wskazane, żeby okresy zawieszenia były krótsze (na przykład trzy do sześciu miesięcy).
Ten sam przepis w dalszej części przewiduje rozwiązanie, które ma zapobiegać wstrzymywaniu procesu inwestycyjnego w sytuacji, w której jest oczywiste, że plan miejscowy nie zostanie uchwalony. Wójt (burmistrz albo prezydent miasta) ma obowiązek podjęcia postępowania i wydania decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeśli:
- w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego;
- w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.
Co w sytuacji, gdy urząd zawiesi postępowanie
Między podjęciem uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego a jego uchwaleniem może minąć nawet kilka lat. Należy tu ponownie podkreślić, że ustawa nie nakłada na gminę obowiązku zawieszenia postępowania. Kompetentny organ powinien kierować się przesłankami racjonalności i zasadności. Jeśli ze względu na obowiązujące przepisy prawa i kwestie natury praktycznej jest oczywiste, że nie ma możliwości podjęcia przez radę gminy we wskazanych wyżej terminach uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego ani zakończenia prac nad planem, wówczas postępowanie nie powinno być zawieszane, a jeżeli już do tego doszło, powinno zostać niezwłocznie wznowione. W przeciwnym wypadku można wnioskować, iż zawieszenie postępowania ma na celu nieuzasadnione szykanowanie wnioskodawcy. W takiej sytuacji inwestor nie musi bezczynnie czekać dziewięć miesięcy na zainicjowanie przerwanego postępowania.
Nie można „odwiesić” postępowania, wydając decyzję rozstrzygającą sprawę co do jej istoty (czyli ustalając warunki zabudowy). Najpierw organ w formie postanowienia podejmuje zawieszone postępowanie, a następnie załatwia sprawę w odrębnej decyzji. A jeżeli w trakcie zawieszenia zostanie uchwalony plan miejscowy, to i tak musi ponownie podjąć postępowanie, a następnie wydać decyzję o jego umorzeniu z powodu bezprzedmiotowości. Nie będzie już bowiem trzeba ustalać warunków zabudowy, bo podstawą do wydania pozwolenia na budowę będą zapisy planu miejscowego.
Inwestor ma prawo wnieść skargę na bezczynność organu w razie niepodjęcia postępowania o ustalenie warunków zabudowy po upływie okresu, na jaki zostało ono zawieszone. Z datą końca okresu zawieszenia przestają bowiem obowiązywać wszelkie przesłanki zawieszenia postępowania wymienione w art. 62 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Wniesienie zażalenia na postępowanie o zawieszeniu
Przedłużanie zawieszenia może naruszać nie tylko wymóg racjonalności, ale także zasadę szybkości postępowania. W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie określono, czy inwestor może w takiej sytuacji domagać się podjęcia zawieszonego postępowania. W praktyce raczej nie zdołałby przeforsować takiego żądania. Dlatego właściwym środkiem przeciwdziałania nieuzasadnionemu zawieszeniu postępowania o warunki zabudowy jest wniesienie zażalenia na postanowienie o zawieszeniu (na podstawie art. 101 § 3 k.p.a. ).
Zażalenie wnosi się do samorządowego kolegium odwoławczego w terminie siedmiu dni od doręczenia postanowienia za pośrednictwem wójta (burmistrza lub prezydenta miasta). Zażalenie powinien raczej sporządzić pełnomocnik inwestora – adwokat lub radca prawny – gdyż trzeba w nim podać normy prawne, które zdaniem skarżącego zostały naruszone, i odpowiednio skonstruowane uzasadnienie. Trzeba się więc liczyć z koniecznością poniesienia kosztów zastępstwa procesowego, które w zależności od stopnia skomplikowania sprawy mogą wynosić od 5 do 15 tys. zł.
Przed wniesieniem zażalenia warto się też zastanowić, czy faktycznie jest możliwe postawienie zarzutu, że postępowanie zostało zawieszone bez właściwych przesłanek, a także czy ze względu na czas, jaki pozostał do upływu zawieszenia, zażalenie może poprawić sytuację inwestora. Jeżeli do końca okresu zawieszenia pozostało nie więcej niż dwa miesiące, nie ma sensu składać zażalenia, ponieważ dłużej trzeba będzie czekać na powrót akt sprawy z kolegium do gminy niż na upływ zawieszenia.
Roszczenia odszkodowawcze
W przypadku nieuzasadnionego zawieszenia postępowania lub zawieszenia go na zbyt długi okres inwestor ma prawo do roszczenia odszkodowawczego. Zgodnie z art. 417 § 1 Kodeksu cywilnego za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej odpowiedzialność ponosi Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego bądź inna osoba prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa. Kodeks cywilny nie definiuje jednoznacznie pojęcia szkody. Przyjmuje się, że szkoda to przede wszystkim straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.
Za tak rozumianą szkodę inwestorowi przysługuje pełne odszkodowanie, to jest nie tylko w granicach poniesionych strat, ale także nieosiągniętych zysków. W pewnych przypadkach możliwe jest także dochodzenie odszkodowania na podstawie art. 4171 § 4 k.c. Przepis ten przewiduje odpowiedzialność odszkodowawczą odpowiednich organów władzy publicznej za szkody wyrządzone z powodu niewydania aktu normatywnego, którego obowiązek wydania statuuje odpowiedni przepis prawa. Tymczasem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, do którego opracowania gminy są zobowiązane odpowiednimi przepisami. Aby uzyskać odszkodowanie, inwestor powinien wystąpić z powództwem do sądu powszechnego (wydziału cywilnego). Przed sądem należy wykazać, że gmina nie uchwaliła miejscowego planu, mimo że obowiązek taki wynika z przepisów prawa, inwestor poniósł szkodę, a szkoda ta wynika z nieuchwalenia przez gminę miejscowego planu na danym terenie.
Podstawa prawna:
- ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. DzU z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.)
- ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.DzU z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.)
- Kodeks postępowania administracyjnego z 14 czerwca 1960 r. (t.j.DzU z 2013 r., poz. 267)
Czy postępowanie można zawiesić na czas nieokreślony, to jest do czasu uchwalenia planu
Jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, dla którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawiesza się do czasu jego uchwalenia (art. 62 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Taki obowiązek wynika z przepisów odrębnych; mogą być nim objęte na przykład tereny górnicze, tereny wymagające scaleń i podziału nieruchomości, obszary przestrzeni publicznej czy gminy uzdrowiskowe. Niedopełnienie obowiązku przez gminę i wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla takiego obszaru jest traktowane jako rażące naruszenie prawa mogące skutkować stwierdzeniem nieważności decyzji (art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.).
Niekiedy także zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nakazują gminie uchwalenie planu miejscowego. Jednakże studium nie jest aktem prawa miejscowego i nie powinno być rozpatrywane w kategorii przepisu ustanawiającego obowiązek sporządzenia planu. Gmina nie może zatem zawiesić postępowania w sprawie decyzji o warunkach zabudowy na czas nieokreślony (a konkretnie – do dnia uchwalenia planu miejscowego), powołując się na zapis studium. W takiej sytuacji – jeżeli brak jest innych podstaw – gmina może zawiesić postępowanie jedynie na okres do dziewięciu miesięcy, i to tylko wtedy, gdy istnieje racjonalne przypuszczenie, że w tym czasie plan miejscowy zostanie uchwalony.
