Rękojmia za wady. Gdy w domu lub mieszkaniu od dewelopera pojawią się usterki

Podczas odbioru technicznego domu nie dostrzegłeś pewnych usterek? Nie oznacza to, że nie możesz już ich zgłosić. Dzięki takim narzędziom prawa jak rękojmia za wady możesz pociągnąć dewelopera do odpowiedzialności. Wyjaśniamy przepisy dotyczące rękojmi. Sprawdź, jak długo przysługuje rękojmia, w jakich sytuacjach możesz z niej skorzystać i czego żądać od dewelopera.

Rękojmia za wady - z mocy prawa

Rekojmia za wady przysługuje nabywcy z mocy prawa, co oznacza, że nie jest konieczne zawieranie żadnych  specjalnych zapisów w umowie deweloperskiej, aby z niej skorzystać. Co więcej, rękojmi nie można ograniczyć ani wyłączyć w umowach zawieranych z konsumentami. Instytucja rękojmi jest uregulowana w art. 556-576 Kodeksu cywilnego.

Za jakie wady odpowiada w ramach rękojmi deweloper

W ramach rękojmi deweloper odpowiada względem nabywcy za wady fizyczne sprzedanego domu, które polegają na:

• zmniejszeniu wartości i użyteczności domu (na przykład nierówne podłogi,uszkodzone instalacje, nieszczelne okna, rdzewienie obróbek blacharskich);
• niekompletności (na przykład brak drzwi, okien, instalacji, które zgodnie z umową powinny znaleźć się w wykończonym domu);
• braku określonych właściwości (na przykład niezgodny z umową rozkład bądź powierzchnia pomieszczeń, użycie innych materiałów niż określone w umowie, inny niż obiecywany widok z okien, mniejsza niż w umowie powierzchnia działki).

Wada fizyczna a odbiór mieszkania

Wada fizyczna może stanowić podstawę odpowiedzialności dewelopera, gdy istniała przed odbiorem domu albo powstała po jego dokonaniu, ale z przyczyny istniejącej już uprzednio (wynika zatem z niewłaściwego wykonania prac bądź wadliwości użytych materiałów).

Kiedy rękojmia nie działa

Rękojmia nie działa w stosunku do wad, o których kupujący wiedział w chwili zawarcia umowy sprzedaży. Chodzi tu o ewidentne, widoczne wady lub zgłoszone przez dewelopera i zaakceptowane przez nabywcę (deweloper poinformował nabywcę o istnieniu wady, a ten zgodził się na zakup z tą wadą, ale na przykład po niższej cenie). W takim wypadku uznaje się, że w chwili podpisywania umowy nabywca wiedział o istnieniu wady.

Czego możesz żądać z tytułu rękojmi

Jeżeli sprzedany dom ma wady, nabywca może z tytułu rękojmi żądać:

• usunięcia wady, czyli naprawienia usterki przez dewelopera;
• obniżenia ceny, które powinno odzwierciedlać rzeczywiste obniżenie wartości sprzedanego domu;
• wymiany domu na wolny od wad – co oczywiście jest mało prawdopodobne (gdyby jednak było możliwe, sprzedawca poniesie wszelkie wynikłe z tego tytułu koszty, na przykład opłaty notarialne);
• może też odstąpić od umowy – ale nie wtedy, gdy deweloper wadę niezwłocznie usunie. Jeśli jednak dana usterka miałaby być naprawiana po raz kolejny, nabywca może odstąpić od umowy (chyba że wada jest nieistotna – taką deweloper może naprawiać kilka razy bez obawy, że nabywca wybierze zerwanie umowy).

Wybór uprawnienia należy do nabywcy. Zanim z nich skorzysta, powinien dokonać tak zwanych aktów staranności, czyli dokładnie sprawdzić dom w trakcie odbioru technicznego, a kiedy wada ujawni się w późniejszym terminie – niezwłocznie zawiadomić o tym dewelopera i zgłosić swoje roszczenia.

Jak długo ważna jest rękojmia

Czas trwania rękojmi jest ograniczony:

• do 3 lat od dnia odbioru technicznego domu w przypadku wad fizycznych dotyczących budynku (na przykład wady konstrukcji, dach przeciekający przy kominach, popękane dachówki, źle działające instalacje, brak odpowietrzenia pionu kanalizacyjnego);
• do 1. roku od daty wykonania usługi dotyczącej wykończenia domu (na przykład źle przyklejone płytki w łazience czy parkiet w pokoju, odpadający tynk).

Po upływie tego czasu kupujący nie będzie mógł zrealizować swoich uprawnień z tytułu rękojmi, chyba że wada została przez dewelopera podstępnie ukryta. Warto pamiętać, że okres rękojmi nie biegnie na nowo w przypadku wymiany towaru, na przykład wadliwego okna.

Istotną kwestią jest też początek biegu terminu rękojmi. Częstą praktyką wśród deweloperów jest takie określanie tego terminu w umowie, aby faktyczny okres ich odpowiedzialności za wady nieruchomości został skrócony. Bez względu na użyte sformułowania początkiem biegu rękojmi zawsze jest wydanie przedmiotu sprzedaży kupującemu. Wydanie natomiast należy rozumieć jako chwilę uzyskania przez kupującego faktycznej możliwości dysponowania domem.

Jeżeli więc deweloper zastrzega, że dom zostanie odebrany, jednakże kupującemu nie wolno jeszcze przez pewien okres nim dysponować (czasem nawet do niego wchodzić), należy uznać, że z takim odbiorem nie da się związać rozpoczęcia obowiązywania rękojmi.

Najważniejsze jest, żeby nie zwlekać z zawiadomieniem dewelopera o wykrytych wadach, ponieważ grozi to utratą opisanych powyżej uprawnień z tytułu rękojmi. Wadę trzeba zgłosić w ciągu miesiąca od daty wykrycia. Najlepiej zrobić to na piśmie – listem poleconym – aby mieć dowód w razie sporu z deweloperem w sądzie.