Protokół odbioru robót budowlanych: jak sporządzić

Protokół odbioru robót budowlanych to jeden z istotniejszych dokumentów budowlanych potwierdzający, że wymienione w nim roboty zostały wykonane.

Kto powinien uczestniczyć w odbiorze prac? Głównymi uczestnikami odbioru robót budowlanych są oczywiście obie strony umowy o roboty budowlane, czyli wykonawca i inwestor albo ich przedstawiciele. Nie muszą to być osoby upoważnione do składania oświadczeń woli w imieniu inwestora lub wykonawcy, nie muszą to też być inwestor czy wykonawca osobiście, gdyż czynności odbioru można dokonać przez pełnomocnika. Istotne jest jednak, aby uczestnik odbioru ze strony inwestora miał odpowiednie kwalifikacje zawodowe bądź wiedzę z zakresu robót budowlanych i dokumentacji projektowej dotyczącej inwestycji. Dzięki temu będzie się mógł wypowiedzieć w kwestiach technicznych i wyrazić specjalistyczną opinię dotyczącą stwierdzonych usterek bądź wad wykonanych prac, tak by w razie potrzeby obronić stanowisko inwestora, że wady uniemożliwiają w danym wypadku odbiór prac.

Jakie będą skutki niestawienia się na odbiór

Przepisy prawa nie regulują takiej sytuacji, stąd w umowie należy określić, co się dzieje, gdy któraś ze stron nie stawi się na odbiór. Z punktu widzenia inwestora warto zastrzec dwa postanowienia, które będą go chronić w dwóch różnych stanach faktycznych:

• gdy wykonawca nie stawia się na odbiór robót, inwestor ma prawo sporządzić jednostronny protokół odbioru robót;
• jeśli inwestor nie stawia się na odbiór robót, strony zobowiązane są do wyznaczenia kolejnego terminu odbioru. W tym wypadku lepiej będzie nie wprowadzać postanowienia sankcjonującego sporządzenie przez wykonawcę jednostronnego protokołu odbioru.

Należy jednak pamiętać, że odbiór robót jest obowiązkiem inwestora, stąd uchylanie się od niego poprzez niestawianie się na kolejne terminy odbiorów robót może zostać potraktowane jako bezpodstawne uchylanie się od obowiązku ustawowego. A to w razie sporu sądowego może skutkować zasądzeniem należności na rzecz wykonawcy.

Czy i jak sporządzić protokół odbioru robót budowlanych

Protokół odbioru robót budowlanych to jeden z istotniejszych dokumentów budowlanych potwierdzający, że wymienione w nim roboty zostały wykonane (w przypadku odbiorów częściowych) lub że przedmiot umowy został wykonany w całości (w razie odbioru końcowego). W drugiej sytuacji podpisanie protokołu odbioru robót jest to czynność, która powinna zakończyć każdy proces budowlany. Dla celów dowodowych protokół odbioru robót każdorazowo powinien być sporządzony w formie pisemnej.

Absolutne minimum, które powinien zawierać każdy protokół odbioru robót, to:

• data odbioru;
• data zgłoszenia prac do odbioru;
• informacja, czy termin wykonania prac został dotrzymany, czy przekroczony;
• dane osób uczestniczących w czynnościach odbioru;
• zakres prac podlegających odbiorowi;
• uwagi odnoszące się do stanu robót.

W protokole odbioru robót komisja odbiorowa powinna stwierdzić przede wszystkim, czy roboty zostały wykonane zgodnie z projektem, zasadami wiedzy technicznej oraz czy nie mają wad na tyle istotnych, że obiekt nie nadaje się do użytkowania. Te ustalenia stanowią bowiem podstawę decyzji o odbiorze lub odmowie odbioru robót.

Jeżeli w toku odbioru okazało się, że istnieją podstawy do odmowy, inwestor nie jest zobowiązany do przeprowadzenia czynności odbioru do końca i podpisania protokołu odbioru robót. Niemniej jednak zaleca się – w ślad za wyrokiem Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 1998 r. (sygn. akt II CKN 673/97) – by w takim wypadku sporządzić protokół, w którym wyraźnie wskaże się, że do odbioru nie doszło, lub chociażby notatkę z przystąpienia do czynności odbioru, która uwzględniać będzie wykaz istniejących wad, ich szczegółowy opis oraz ustalony przez strony termin usunięcia ich przez wykonawcę, po którym możliwe będzie ponowne przystąpienie do czynności odbioru.

Jeśli w toku odbioru ujawnią się wady nieistotne, które nie stanowią podstawy do odmówienia odbioru, należy w protokole odbioru robót wskazać termin ich usunięcia przez wykonawcę, ewentualnie zawrzeć oświadczenie inwestora o wyborze innego uprawnienia z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze (np. obniżenie ceny).

Jeżeli nie zostaną ujawnione żadne wady istotne ani inne uchybienia, które mogłyby stanowić podstawę do odmówienia odbioru, pracę uznaje się na tym etapie za wykonaną i odebraną od wykonawcy.

Czy można zgłosić uwagi po podpisaniu protokołu odbioru robót

Zdarza się, że niektóre usterki zostaną zauważone po dokonanym odbiorze albo ujawnią się dopiero przy okazji wykonywania kolejnych prac. Czy można zatem żądać ich naprawy? Jak wskazuje orzecznictwo, podpisanie przez inwestora protokołu odbioru robót stanowi swego rodzaju pokwitowanie spełnienia świadczenia ze strony wykonawcy, co uzasadnia domniemanie faktyczne, że oddany obiekt lub oddany zakres prac został wykonany zgodnie z umową. Jest to jednak tylko domniemanie, które można obalić przez wykazanie, że umowa nie została wykonana lub wykonana nienależycie.

Sporządzenie protokołu odbioru nie pozbawia inwestora roszczeń w stosunku do wykonawcy związanych z wykonaniem robót niezgodnie z umową i nie nakłada na inwestora obowiązku zapłaty pełnego wynagrodzenia niezależnie od tego, czy ustalony w umowie zakres robót został wykonany. Niemniej jednak, z ostrożności, warto w umowie o roboty budowlane zastrzec, że podpisanie przez inwestora któregokolwiek z protokołów odbiorów częściowych i zapłata kwot wynagrodzenia za wykonanie etapu robót nie mogą być traktowane jako akceptacja należytego wykonania tego etapu robót, albowiem roboty mogą zostać przyjęte jedynie w całości i jedynie w formie podpisania protokołu końcowego odbioru robót.

Jaki jest związek między terminem odbioru robót a rękojmią

Przyjęcie robót budowlanych przez inwestora i podpisanie protokołu odbioru końcowego robót zasadniczo zmienia relację stron zawartej umowy o roboty budowlane. Jeżeli odbiór został dokonany, oznacza to, że wykonawca wykonał swoje zobowiązanie i wywiązał się z umowy na przeprowadzenie określonych prac budowlanych. Dzień końcowego odbioru robót wyznacza początek biegu terminów rękojmi za wady, a także początek biegu gwarancji, jeśli taka zostaje udzielona przez wykonawcę na pod-stawie umowy. Ponadto od tego dnia liczy się termin przedawnienia roszczeń odszkodowawczych powstałych w wyniku nienależytego wykonania umowy o roboty budowlane obiektu odebranego przez inwestora, na co wskazał Sąd Najwyższy w wy-roku z 12 lutego 1991 r. (sygn. akt III CRN 500/90).