Podział gruntu

Jeśli grunt nie zostanie podzielony geodezyjnie, nie można sprzedać jego fragmentu, lecz co najwyżej udział w prawie własności.

Podział nieruchomości polega na wydzieleniu dwóch lub więcej działek ewidencyjnych z działki istniejącej i już oznaczonej w ewidencji gruntów. Dokonuje się go:

• na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny – właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości. Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, wspólny wniosek muszą złożyć wszyscy współwłaściciele albo współużytkownicy wieczyści;
• z urzędu, jeśli jest niezbędny do realizacji celów publicznych albo nieruchomość stanowi własność gminy lub Skarbu Państwa, powiatu czy województwa (w tych przypadkach po zasięgnięciu opinii odpowiednio starosty wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, zarządu powiatu lub zarządu województwa);
• w drodze orzeczenia sądu – na przykład przy okazji zniesienia współwłasności albo podziału majątku spadkowego. Jeżeli podział nieruchomości jest uzależniony od ustaleń planu miejscowego (a w razie jego braku od warunków zabudowy), sąd zasięga w tej kwestii opinii wójta (burmistrza, prezydenta miasta), a w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków także opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Warunki podziału nieruchomości

Musi być zgodny z planem miejscowym zarówno w zakresie przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. W planie są bowiem określone wszystkie niezbędne parametry, jakie powinna spełniać działka, aby można było ją wydzielić jako na przykład budowlaną, czyli działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych. Znaczenie mogą mieć wskazane w planie linie zabudowy, gabaryty obiektów i dopuszczalne wskaźniki intensywności zabudowy (na przykład minimalna wielkość działki budowlanej lub procent działki, jaki można zabudować).

W razie braku planu podział jest możliwy, jeżeli dla danego terenu taki plan nie jest obowiązkowo wymagany i gdy podział nie będzie sprzeczny z przepisami odrębnymi (między innymi Prawem budowlanym i Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) albo będzie zgodny z decyzją o warunkach zabudowy.

W przypadku podziału działki budowlanej bierze się tu pod uwagę ogólne warunki, jakie musi spełniać taka działka, w tym wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska, zasady dobrego sąsiedztwa i infrastrukturę techniczną (wykonanie uzbrojenia terenu powinno być zagwarantowane w umowie zawartej między właściwą jednostką a inwestorem). Jeżeli na przykład otrzymaliśmy warunki zabudowy na jeden dom jednorodzinny, to nie możemy na podstawie takiej decyzji podzielić nieruchomości na dwie działki z prawem zabudowy każdej z nich takim domem.

Żeby natomiast uzyskać warunki zabudowy, przynajmniej jedna sąsiednia działka, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Niezależnie od ustaleń planu miejscowego (lub decyzji o warunkach zabudowy) podziału nieruchomości można dokonać w określonych ustawowo przypadkach, między innymi takich:

• zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
• wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;
• wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

Działka musi być dostępna z drogi publicznej. Wymóg ten dotyczy każdej z wyżej wymienionych sytuacji (podział zgodny z planem, z innymi przepisami albo niezależny od planu). Za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeśli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.

Jeżeli decyzja o podziale nieruchomości zawiera warunek, że przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej lub nastąpi sprzedaż udziałów w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną, umowa przeniesienia własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego warunku jest nieważna (patrz uchwała Sądu Najwyższego z 4 czerwca 2009 r., sygn. akt III CZP 34/09).

Przebieg postępowania podziałowego

Pierwszą czynnością osoby starającej się o podział nieruchomości (właściciela) powinno być uzyskanie postanowienia o zgodności proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, a w przypadku jego braku (gdy nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu) – z decyzją o warunkach zabudowy, jeśli została wydana przed dniem złożenia wniosku o podział, albo z przepisami odrębnymi, jeżeli nie została wydana taka decyzja.

Nie dotyczy to osób, które starają się o podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego (a w przypadku jego braku – niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy) na przykład w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami.

Wniosek o opinię w tej sprawie należy złożyć w urzędzie gminy. Powinien zawierać wstępny projekt podziału nieruchomości opracowany na kopii mapy zasadniczej (w przypadku jej braku – na kopii mapy katastralnej uzupełnionej o niezbędne dla projektu podziału elementy zagospodarowania terenu). Ten wstępny projekt może sporządzić samodzielnie wnioskodawca lub geodeta, który ze względu na wymogi formalne jest bardziej wskazany do jego wykonania.

Jeżeli uzyskamy pozytywną opinię o zgodności podziału, kolejnym krokiem będzie złożenie właściwego wniosku o podział z kompletem wymaganych dokumentów. Osoby starające się o podział nieruchomości niezależnie od planu procedurę zaczynają od razu od złożenia wniosku o podział. W postępowaniu o podział nieruchomości wszystkie dokumenty geodezyjne i kartograficzne w celach projektowych musi sporządzić uprawniony geodeta. Zamieszcza się je w operacie podziału nieruchomości, który podlega przyjęciu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego jeszcze przed wydaniem decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Geodeta rozpoczyna pracę od zgłoszenia jej w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Następnie dokonuje analizy dokumentów geodezyjnych (w tym mapy zasadniczej i wypisu z ewidencji gruntów), księgi wieczystej (jeżeli nieruchomość ją ma) lub zbiorów dokumentów oraz innych dokumentów opisujących nieruchomość, a także pomiarów aktualizacyjnych. Na podstawie przeprowadzonego badania sporządza protokół z przyjęcia granic nieruchomości, wykonuje mapę z projektowanym podziałem (elementy projektowane mają kolor czerwony) i sporządza wykazy zmian danych ewidencyjnych (powierzchni, zmian gruntowych, synchronizacyjny itp.).

Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości (wydana przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta) powinna między innymi zawierać: datę wydania, oznaczenie strony lub stron, powołanie podstawy prawnej, rozstrzygnięcie, uzasadnienie faktyczne i prawne, pouczenie, czy i w jakim trybie służy od niej odwołanie, podpis z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego osoby upoważnionej do wydania decyzji. Załącznikiem do niej jest mapa z projektem podziału. Ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stanowi podstawę do umieszczenia przez organ, który wydał decyzję, na mapie z projektem podziału adnotacji o treści: „Niniejszy podział nieruchomości został zatwierdzony decyzją ..... z dnia ..... nr ...” z podpisem upoważnionej osoby oraz do wyznaczenia i utrwalenia na gruncie nowych punktów granicznych znakami granicznymi, według zasad określonych w przepisach dotyczących geodezji i kartografii, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości.