Opłata planistyczna. Procedura ustalenia wysokości opłaty planistycznej

Jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania to tzw. opłata planistyczna. Sprawdź, jak przebiega procedura ustalenia wysokości opłaty planistycznej z urzędu, a jak na wniosek właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości.

Wszczęcie postępowania i naliczenie opłaty z urzędu

Postępowanie o wydanie decyzji o naliczeniu opłaty wszczynane jest z urzędu lub na wniosek właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości. Jeśli właściciel lub użytkownik wieczysty sprzeda nieruchomość (lub zamieni na inną) przed upływem pięciu lat od wejścia w życie planu miejscowego bądź jego zmiany, wszczęcie postępowania w sprawie opłaty jest obowiązkiem wójta (burmistrza lub prezydenta miasta).

Kwestią sporną jest, czy trzeba to robić, jeśli plan nie zmienił przeznaczenia danej działki. Możliwe są tu dwa rozwiązania: albo organ nie wszczyna w ogóle postępowania, albo w celu uniknięcia zarzutu uznaniowości wszczyna je, po czym umarza. Podstawą odstąpienia od powołania rzeczoznawcy w konkretnej sprawie może być pośrednie wykorzystanie operatu szacunkowego sporządzonego na etapie opracowywania analizy skutków finansowych wprowadzenia planu.

Kiedy gmina może nałożyć opłatę

Opłata ma charakter jednorazowy. Podlega jej tylko pierwsze przeniesienie własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości po zmianie planu. Jeżeli zatem podmiot A zbywa nieruchomość podmiotowi B na przykład w ciągu 12 miesięcy po wejściu w życie planu (lub jego zmiany), to opłata planistyczna powinna być nałożona w związku z tą transakcją (pod warunkiem że doszło do wzrostu wartości nieruchomości).

Jeśli gmina nie nałoży takiej opłaty na tym etapie, to nie może podnosić roszczenia o zapłatę w związku z dalszym zbyciem tej samej nieruchomości przez podmiot B podmiotowi C. Gmina nie może t wierdzić, że zmiana planu odnosi się do wszystkich transakcji zbycia nieruchomości dokonywanych w ciągu pięciu lat od jego wejścia w życie. Jeżeli we wskazanym terminie nieruchomość nie zostanie zbyta, to w razie jej późniejszej sprzedaży nie będzie już podstawy do wszczęcia postępowania i naliczenia opłaty.

Procedura naliczenia opłaty

Wójt (burmistrz lub prezydent miasta) rozpoczyna procedurę naliczenia opłaty planistycznej niezwłocznie po uzyskaniu od notariusza sporządzającego umowę zbycia nieruchomości wypisu z aktu tej umowy. Notariusz powinien go przesłać do gminy w ciągu siedmiu dni, a ewentualne opóźnienie lub zaniechanie tego obowiązku nie ma znaczenia prawnego dla dopuszczalności wszczęcia postępowania. Następnie rzeczoznawcy majątkowemu zlecane jest w ykonanie opinii o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Co ważne, opinia ta musi być sporządzona po wszczęciu postępowania (nie może mieć wcześniejszej daty).

Bez względu na to, czy operat wykaże, że zmiana przeznaczenia nieruchomości spowodowała wzrost wartości nieruchomości, czy też że nie miała na nią wpływu, koszty sporządzenia opinii ponosi gmina. Jeżeli zostanie ustalone, że zbyta nieruchomość nie zyskała na wartości, gmina odstąpi od naliczenia opłaty planistycznej (w innej sytuacji nie jest to możliwe).

Wydanie decyzji o naliczeniu opłaty planistycznej

Po uzyskaniu opinii o wartości nieruchomości i zawiadomieniu dotychczasowego właściciela (lub użytkownika wieczystego) nieruchomości o zebraniu całości materiału dowodowego wydawana jest decyzja o naliczeniu opłaty planistycznej. Zobowiązany do zapłaty może się odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego w terminie 14 dni od jej doręczenia, a na decyzję wydaną przez kolegium może złożyć skargę do sądu administracyjnego w terminie 30 dni od doręczenia tego rozstrzygnięcia.

Uiszczenie opłaty

Opłatę wnosi się wówczas dopiero po wydaniu ostatecznego rozstrzygnięcia, czyli orzeczenia sądu. Jeżeli osoba, na którą została nałożona opłata planistyczna, nie dotrzyma terminu jej uiszczenia, pobranie następuje w ramach postępowania egzekucyjnego. W tym wypadku decyzja stanowi tytuł wykonawczy do egzekwowania należnej kwoty opłaty wraz z odsetkami.

Ile czasu ma gmina na naliczenie opłaty planistycznej

Przepisy nie określają jednoznacznie terminu dopuszczalności wszczęcia postępowania o naliczenie opłaty planistycznej i wydania stosownej decyzji. Stwierdzają jednak, że do opłaty planistycznej stosuje się odpowiednio regulacje dotyczące możliwości zgłaszania roszczenia odszkodowawczego w związku z obniżeniem się wartości nieruchomości na skutek zmiany lub uchwalenia nowego planu miejscowego.

Można więc uznać, że gmina ma pięć lat od pierwszego dnia obowiązywania nowego lub zmiany dotychczasowego planu na wszczęcie postępowania w sprawie opłaty planistycznej. Decyzję może w ydać już po upływie tego terminu, byle zdążyła wszcząć postępowanie. Jeśli nie zdąży w tym czasie rozpocząć koniecznej procedury, nie będzie mogła skutecznie dochodzić opłaty.

Procedura ustalenia wysokości opłaty na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego

Właściciel lub użytkownik wieczysty może sam wystąpić z wnioskiem o naliczenie opłaty planistycznej przed ewentualnym dokonaniem zbycia nieruchomości.

Składając taki wniosek, nie musi go uzasadniać ani wykazywać zamiaru jej sprzedaży. Wydanie decyzji o naliczeniu opłaty planistycznej nie zobowiązuje też wnioskodawcy do żadnych działań w celu zbycia nieruchomości.

Jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego i każdy ze współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych chce ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to wniosek muszą podpisać wszyscy. W przeciwnym razie wysokość opłaty planistycznej zostanie ustalona w łącznie dla tej osoby, która złożyła wniosek (dla części nieruchomości).

Koszty

Wnioskując o naliczenie opłaty planistycznej, trzeba wziąć pod uwagę konieczne w tym wypadku koszty. Co prawda opłata za wydanie decyzji administracyjnej na wniosek wynosi zaledwie 10 zł, ale w takiej sytuacji właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości ponosi także koszty postępowania administracyjnego, czyli wykonania operatu szacunkowego (najczęściej 500-1000 zł).