Niedozwolone klauzule stosowane przez deweloperów – uważaj na pułapki przy zakupie mieszkania

Kupiłeś mieszkanie i czekasz już tylko na odbiór kluczy. Uważaj, bo nie musi oznaczać to końca potencjalnych problemów. Deweloper mógł bowiem zawrzeć w umowie niedozwolone klauzule, dotyczące np. odbioru mieszkania czy zasad korzystania z rękojmi. Zobacz, jakie zapisy umowne są niezgodne z prawem.

Niestawienie się kupującego na odbiór mieszkania

Zdarza się, że deweloperzy zapisują w umowie, że niestawienie się odbiorcy mieszkania oznacza możliwość jednostronnego odbioru mieszkania przez dewelopera. Jest to klauzula niedozwolona, której nie można umieszczać w umowie deweloperskiej. Zapis taki pozbawia bowiem nabywcę mieszkania prawa dochodzenia od dewelopera rękojmi za stwierdzone wady mieszkania oraz niedokończenie prac.

Sprawdź: Inne niedozwolone klauzule w umowach z deweloperem

Krótki termin odbioru mieszkania

Niekorzystne dla kupujących jest też spotykany w umowach z deweloperami zapis przewidujący, że nabywca zostanie powiadomiony o terminie odbioru lokalu z np. 7-dniowym wyprzedzeniem.

Jest to zbyt krótki czas, który np. osobom przebywającym za granicą czy w szpitalu uniemożliwi odbiór lokalu i zgłoszenie usterek, które deweloper ma obowiązek usunąć.

Adres do korespondencji

Niedozwoloną klauzulą jest zapis, zgodnie z którą klient i deweloper zobowiązują się do informowania o każdej zmianie adresu pod rygorem uznania doręczenia na ostatnio wskazany adres za skuteczne. Niedozwoloną klauzulą jest też zapis, zgodnie z którymi korespondencja wysłana na adres podany przez klienta będzie uznawana będzie za dostarczoną. Takie zapisy pozbawiają bowiem kupującego zgłoszenia usterek w mieszkaniu.

Ograniczenia rękojmi

Niedozwoloną klauzulą umowną jest również taka, która przewiduje wyłączenie rękojmi za wady w budynku stwierdzone po dniu odbioru lokalu. W myśl art. 3853 pkt 2 k.c. niedozwolone są takie postanowienia umowy, które wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.

Niezgodne z prawem są także postanowienia umowy, w których deweloperzy ograniczają przysługującą klientom z mocy prawa rękojmię za wady – np. skracają termin, w którym kupujący jest zobowiązany zawiadomić o wadach mieszkania przykładowo do 5 dni roboczych od wykrycia wady lub też stwierdzają zbyt szybkie (niż przewidują to przepisy Kodeksu cywilnego) wygaśnięcie prawa z tytułu rękojmi za wady fizyczne mieszkania.

Zwrot pieniędzy za mniejsze mieszkanie niż w umowie

Należy też zadbać o umieszczenie w umowie postanowienia dotyczącego zwrotu od dewelopera na naszą rzecz odpowiedniej części ceny mieszkania w razie gdyby okazało się, że metraż mieszkania jest niższy, niż przewiduje to umowa z deweloperem. W takiej sytuacji deweloper ma obowiązek zwrócić odpowiednią część uiszczonej ceny za mieszkanie.

Narzucanie kancelarii notarialnej

Niedozwoloną klauzulą jest też narzucanie przez dewelopera konkretnej kancelarii notarialnej, także w innym mieście do podpisania aktu notarialnego sprzedaży mieszkania. Warto pamiętać, że możemy sami zasugerować konkretnego notariusza do podpisania umowy sprzedaży mieszkania, bo wynagrodzenie notariusza, zgodnie z obecnymi przepisami, podlega negocjacjom i klient ma prawo wybrać kancelarię notarialną, które zaoferuje niższą cenę za usługi notarialne.

Niezgodny z prawem jest także zapis przerzucający na klienta koszty podpisania aktu notarialnego sprzedaży mieszkania. Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę, co wynika z art. 26 ust. 2 ustawą z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 233, poz. 1377).