Niedozwolone klauzule w umowach deweloperskich - czego nie wolno deweloperowi
Deweloperzy często stosują w umowach klauzule niedozwolone, które wykorzystują słabszą pozycję kupującego. Zobacz, jakich zapisów nie może zawierać umowa z deweloperem. Czy deweloper może podnieść cenę mieszkania z powodu wzrostu ceny materiałów? Czy odpowiada za nieterminową budowę? Czy może użyć innych materiałów do wykończenia niż te podane w umowie?
Co to są niedozwolone klauzule umowne?
Niedozwolone postanowienia umowne to postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, nieuzgodnione z nim indywidualnie, jeżeli kształtują one jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (art. 385¹ Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.
Ciężar udowodnienia, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje.
Przykładowe niedozwolone zapisy w kodeksie cywilnym
Przykładowe postanowienia, które są niedozwolone w umowach w konsumentami zawiera art. 3853 k.c. I tak np. sprzeczne z prawem są postanowienia, które wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, nakładają na konsumenta rażąco wygórowane kary umowne w przypadku odstąpienia od umowy lub też uzależniają zawarcie umowy od przyrzeczenia przez konsumenta zawierania w przyszłości dalszych umów podobnego rodzaju.
Zobacz też: Prawne pułapki w umowach kupna mieszkania
Rejestr klauzul niedozowolonych
Rejestr niedozwolonych klauzul umownych prowadzony przez UOKiK zawiera już prawie 500 niezgodnych z przepisami zapisów dotyczących nieruchomości, w tym także niezgodnych z prawem zapisów w umowach deweloperskich.
Uchylanie się dewelopera od odpowiedzialności za opóźnienia budowy
Jednym z największych problemów dla kupujących mieszkania jest wpisywanie przez deweloperów w umowie powodów, dla których wyłączona jest kara umowna za opóźnienie w oddaniu do użytku inwestycji lub uchylanie się od odpowiedzialności za opóźnienia w oddaniu inwestycji do użytku.
Deweloperzy nagminnie stosują w umowach klientami zapis przewidujący, że nie odpowiadają za opóźnienie w oddaniu do użytku budynku, jeśli nastąpi to z powodów „niezależnych” od firmy deweloperskiej.
Taki zapis jest sprzeczny z prawem. Pojęcie „przyczyny niezależne” jest bowiem tak nieprecyzyjny i pojemny, że w praktyce może pod to pojęcie podpadać każdy powód opóźnienia w oddaniu inwestycji w terminie.
Wielu deweloperów pod pojęciem „przyczyn niezależnych” w opóźnieniu budynku uważa np. zmiany w prawie budowlanym, czy też długi czas oczekiwania na decyzję administracyjną dotyczącą pozwolenia na budowę. Powszechnie wiadome jest, że procedury administracyjne trwają nieraz kilkanaście miesięcy, deweloperzy powinni więc uwzględniać ten fakt już przy planowaniu budowy i przy podawaniu w umowie z klientami terminu oddania budynku do użytku.
Opóźnienie w oddaniu inwestycji do użytku naraża kupujących na konkretne, nieraz bardzo duże straty, które są związane z koniecznością dłuższego wynajmowania mieszkania, podpisywania aneksu do umowy kredytowej z bankiem, koniecznością ponownego zebrania dokumentów niezbędnych do oceny zdolności kredytowej, co wiąże się z kosztami np. w postaci opłaty skarbowej.
Powody opóźnienia oddania do użytku inwestycji muszą być określone precyzyjne. Niedozwoloną klauzulą jest zapis w umowie, że z powodu złej pogody deweloper może opóźnić prace o okres występowania tych przeszkód.
Zmiana stawki VAT
Kolejne problemy stwarzają kupującym zapisy dotyczące zmiany ceny w przypadku podwyżki stawki VAT na materiały budowlane. Deweloperzy nagminnie stosują w umowach tzw klauzule waloryzacyjne przewidujące, że wzrost kosztów budowy mieszkania może nastąpić z powodu inflacji, czy też zmian z obowiązującym systemie podatkowym.
Niegodną z prawem jest klauzula nieprzewidująca prawa odstąpienia od umowy w razie zmiany ceny lokalu, np. na skutek wzrostu stawek VAT, o czym mówi art. 3853 pkt 20 k.c. W rejestrze niedozwolonych klauzul umownych za sprzeczne z prawem uznano zapisy, zgodnie z którymi w przypadku zmiany stawki VAT cena mieszkania może ulec zmianie odpowiednio do skutków zmian VAT.
Kary umowne i odstąpienie od umowy
Wielu deweloperów żąda od klientów w umowach bardzo wysokich kar umownych za odstąpienie od umowy kupna mieszkania, np. 10-15 proc. ceny mieszkania. Tego rodzaju rażąco wygórowane kary umowne są uznane za niedozwoloną klauzulę.
Zdarza się także, że deweloperzy próbują obchodzić ten zakaz i wpisują np., że kara umowna wynosi określony procent ceny lokalu wyrażonej w walucie obcej. Jest to także zapis sprzeczny z prawem, bo wahania walut są powszechnie znane, a kupujący musi znać dokładną wysokość kary umownej.
Należy uważać także na zapisy pozbawiające klienta prawa do dochodzenia od dewelopera odszkodowania na podstawie Kodeksu cywilnego, jeżeli zapisana w umowie kara umowna nie pokrywa wyrządzonej szkody na skutek niewypełnienia warunków umowy przez dewelopera.
Deweloperzy często próbują w sposób sprzeczny z prawem ograniczać prawo kupującego do odstąpienia od umowy. Niedozwolonym postanowieniem umownym, według k.c., jest takie, które pozbawia jedynie konsumenta prawa do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia.
Inne materiały użyte do budowy lub wykończenia
Niezgodne z prawem i wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych prowadzonego przez UOKiK jest zapis w umowie, że kupujący wyraża zgodę na zastosowanie innych materiałów niż jest to określone w umowie z deweloperem. Jest to postanowienie niezgodne z prawem, ponieważ narzuca ono zgodę klienta na zmiany istotnych warunków umowy bez prawa odstąpienia od umowy w takiej sytuacji.
Podniesienie ceny mieszkania a prawo do odstapienie od umowy
Niektórzy deweloperzy wpisują do umowy postanowienie, które daje klientom prawo do odstąpienia od umowy w razie, gdy cena mieszkania wzrośnie np. o 10 proc., co jest sprzeczne z prawem, ponieważ zgodnie z obowiązującymi przepisami, niezależnie od wysokości podwyżki ceny mieszkania należy zagwarantować nabywcom prawo do odstąpienia od umowy i zwrócić zapłacone przez nich pieniądze. Deweloper może w umowie zapisać możliwość zmiany ceny, ale nie powinien przenosić ryzyka inwestycji tylko na kupujących. Jeżeli koszty wzrosły deweloper musi wskazać ich realny wpływ na zmianę ceny mieszkania.
Niezgodne z prawem są postanowienia umowy przewidujące podwyższenie cenę mieszkania, np. w razie wzrostu cen, czy kosztów robocizny. Takie postanowienia powodują bowiem sytuację, w której nabywca lokalu nie zna ostatecznej ceny mieszkania.
Zerwanie umowy przez sprzedającego
Deweloperzy nie mogą też zapisywać w umowie z klientem, że sprzedający ma prawo rozwiązać umowę bez podania powodów.
Niezgodne z prawem są także zapisy przewidujące, że umowa może ulec rozwiązaniu z powodu problemów technicznych lub też że umowa ulega rozwiązaniu bez przyznania kupującemu prawa do należnych kar umownych.
Niezgodne z prawem są również zapisy przewidujące, że w razie odstąpienia od umowy deweloper zwraca klientowi jedynie nominalną wartość wpłaty – bez odsetek.
Sprzeczne z prawem są też postanowienia umowy przewidujące, że w razie opóźnienia w uiszczeniu transzy zapłaty deweloper może rozwiązać umowę z klientem bez wypowiedzenia. Prawidłowo procedura w takiej sytuacji jest bowiem taka, że deweloper ma obowiązek poinformować klienta o przekroczeniu terminu na dokonanie wpłaty wraz z wyznaczeniem nowego terminu i informacją o konsekwencjach nieuregulowania należności. Dopiero po doręczeniu takiego powiadomienia i niedokonaniu wpłaty przez nabywcę deweloper może rozwiązać z nim umowę.
Autor: photos
UOKiK prowadzi rejestr niedozwolonych klauzul umownych
