Nadzór budowlany: 80% badanych spraw pochodzi z donosu sąsiada
Jak sie okazuje, większość spraw, którymi zajmuje się nadzór budowlany, to efekt donosu sąsiada. Jakiego typu są to sprawy, z czym na co dzień zmaga się nadzór budowlany? Czy urzędnicy dobrze wypełniają swoje obowiązki? Rozmawiamy o tym z Robertem Dziwińskim, Głównym Inspektorem Nadzoru Budowlanego.
Nadzór budowlany rozpatruje rocznie prawie pół miliona spraw. Większość z nich rozpoczyna się na skutek czyjegoś zawiadomienia. O co tak wojujemy w katolickim kraju?
70-80% spraw, którymi się zajmujemy, pochodzi – co tu owijać w bawełnę – z donosu. Praktycznie nie mamy już anonimów (których i tak nie rozpatrujemy). Ludzie walczą o swoje pod własnym nazwiskiem.
Najczęstsze są spory sąsiedzkie, czasami powodem jest bezinteresowna zazdrość, czasem chęć zachowania pięknego widoku za oknem, a często faktycznie naruszenie prawa. Bardzo powszechne jest oprotestowywanie inwestycji, które wywołują silne emocje społeczne. Może to dziwić, ale wiele budów, także dużych inwestycji, realizowanych jest ze świadomością naruszenia prawa.
Ludzie myślą: „Mam dużą działkę, jednak wybuduję dom przy samej granicy”. „Wody powierzchniowe powinny spływać na moją działkę, niech płyną do sąsiada”. Z naszych kontaktów w Europie z innymi nadzorami budowlanymi wiemy, że wszędzie donosy są na porządku dziennym. Dodam, że w Polsce każdego roku rozpoczyna się około 300 tys. inwestycji – i nie wszystkie są oprotestowane...
Kiedy sąsiad może się sprzeciwić budowie Twojego domu
Obywatel pisze do wójta, starosty, wojewody, bo wierzy w sprawiedliwość. A potem... sprawy utykają w masie dokumentów. Urzędnik szuka pretekstu, by opóźnić wydanie decyzji.
Wiele się wymaga od urzędników, a nie idzie za tym ich wysoki status społeczny; taki, jaki mieli przed wojną.
Kiedyś urzędnik był kimś, a teraz jest człowiekiem do bicia. Czy była jakaś kampania wyborcza bez postulatu ograniczenia samowoli administracji, zmniejszenia liczby urzędników, obniżenia wynagrodzeń? Niski status zawodowy i niewysokie zarobki sprawiają, że często mamy do czynienia z doborem negatywnym – urzędnicy bywają niedouczeni i źle przygotowani do pracy.
To też kwestia mentalności. Polak często nie szanuje prawa; jest dumny, że wyprowadził w pole urzędnika. Zdarza się, że w urzędzie spotyka się z taką samą postawą, bo dlaczego niby tylko urzędnik ma postępować zgodnie z przyjętymi regułami. Dodajmy polskie prawo, które długo stanowiono tak, żeby urzędnik, broń Boże, nie zaczął myśleć. Przepis miał zastąpić decyzję.
Nie jest dobrze, jeśli decyzja zależy od humoru pana kierownika albo wciąż nowych żądań urzędnika. A z takimi postawami inwestorzy stykają się szczególnie na szczeblu samorządowej administracji architektoniczno-budowlanej, czyli tam, gdzie uzyskują pozwolenie na budowę. Czy do nadzoru trafiają takie sprawy?
Czasem trafiają konsekwencje gmatwania prostych spraw przez urzędy. Murek z cegły dzielący dwie posesje jest ogrodzeniem czy murem oporowym? Jedna instancja twierdziła, że ogrodzeniem – bo dzieli, a druga, że murem oporowym – bo działki mają niewielki spadek. Postępowanie jak z „Zemsty” toczyło się przez półtora roku! Tu trzeba jednak dodać, że inicjatorem postępowania był sąsiad, a nie organ.
W postępowaniu o pozwolenie na budowę można tylko raz żądać uzupełnienia dokumentów, a nagminne jest wielokrotne ponawianie żądania i przeciąganie w ten sposób sprawy. Nie chciałbym jednak uogólniać. Są różni urzędnicy; jedni bardzo wymagający, lecz stojący na straży prawa. Są i tacy, którzy myślą, że to oni stanowią prawo na danym terenie. Gdy taki urzędnik wstanie lewą nogą, drżyjcie narody...
W takim razie może jednak nie powinno być uznaniowości w stanowieniu prawa?
Urzędnik musi mieć jakąś swobodę decyzji. Jeśli budynek na hektarowej działce jest szerszy o 1 cm, niż narysowano w projekcie, to trzeba wstrzymać budowę? Nie. Ale 1 cm dołożony przez każdego z budujących segmenty w szeregówce może sprawić, że ostatni będzie budowany zbyt blisko granicy.
Prawo, które mamy teraz, zwykle nie określa, jaki jest zakres tolerancji, a nadzór budowlany, czyli administracja rządowa, jest w takich sprawach elastyczny – nie działamy z automatu, nie przykładamy się do absurdów. Nie przypominam sobie sprawy sądowej o 1 cm muru; były postępowania o 15 cm, czyli warstwę ocieplenia.
Na Forum MURATORA czytamy, że często obywatel czuje się bezsilny wobec urzędu. Zacytuję: „Mały człowiek nie będzie się kopał z tak dużym zwierzęciem jak państwo, bo przegra”.
Tu się nie zgodzę! Prawo nie sprzyja dużym, prawo wszystkich traktuje równo. „Mały człowiek” może się kopać z państwem i robi to coraz skuteczniej. Mówię to z pełną odpowiedzialnością, bo przecież wiem, jakie sprawy prowadzimy.
Urzędnicy pracują różnie – jedni lepiej, inni gorzej, ale jest Kodeks postępowania administracyjnego i jest Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Decyzje i postanowienia wydane przez organ pierwszej instancji mogą być weryfikowane przez organ wyższej instancji w trybie zwyczajnym lub nadzwyczajnym.
Weźmy przykład samowoli budowlanej. Urząd wydał nakaz rozbiórki, a dom stoi latami i denerwuje sąsiadów. Podejrzewają, że prawo jest nieskuteczne albo właściciel dał urzędnikowi łapówkę. Nieprawda! Od każdej decyzji administracyjnej można się odwołać. Nawet jeśli właściciel nielegalnego obiektu przegrał w trybie zwykłym we wszystkich instancjach(!), może jeszcze wykorzystać tryb nadzwyczajny, czyli składać wniosek o stwierdzenie nieważności decyzji – znowu dwie instancje administracyjne i dwie sądowe.
A jeśli wszystkie te ścieżki wykorzysta i przegra, może się odwoływać od rozstrzygnięć egzekucyjnych; twierdzić, że zastosowano nazbyt dolegliwy środek egzekucyjny, że źle obliczono wysokość grzywny przymuszeniowej itp. Obywatel korzysta ze swoich praw, a dopóki nie będzie ostatecznej decyzji, nikt mu domu nie zburzy. Dodajmy, że postępowanie administracyjne jest bezpłatne, z czego nasi rodacy bardzo skwapliwie korzystają.
Kiedy mają zatarg z sąsiadem, nie idą do sądu cywilnego o ochronę własności, tylko zgłaszają sprawę do organu administracji. Mamy opasłe tomy spraw prawników amatorów, którzy na budowie sąsiadów opanowali do perfekcji polski system prawny.
Czy często inwestorzy zgłaszają do nadzoru niedopełnienie obowiązków przez projektanta, kierownika budowy, inspektora nadzoru?
Często, choć jest to też dziwna sprawa.
Gdy na budowie doszło do błędów, są straty finansowe, inwestor zawiadamia nadzór budowlany i sądzi, że wyczerpał wszystkie możliwości. Tak nie jest! Duży inwestor dobrze wie, jak egzekwować swoje uprawnienia od ludzi, których zatrudnia. Na budowie domu jednorodzinnego te relacje są zakłócone.
Kierownik budowy stawia inwestorowi różne warunki – zaledwie zjawia się, by odebrać etap budowy. Często przymyka oko na nieprawidłowości na budowie, a czasem ogranicza się do składania podpisów. Inwestor pokornie zgadza się na wszystko, bo chce jak najszybciej zbudować dom i zamieszkać.
Trzeba zapytać, kto jest dla kogo – inwestor dla kierownika czy kierownik dla inwestora? Budujący swój dom popełni wielki błąd, gdy zatrudniając kierownika budowy, nie podpisze z nim zwykłej umowy cywilnoprawnej. Taka umowa to kontrakt – płacimy za usługę, za pełną dyspozycyjność i odpowiedzialność człowieka, którego zatrudniamy.
Jeśli dojdzie do błędów, inwestor powinien na drodze cywilnoprawnej dochodzić naprawienia szkody i odszkodowania z tytułu utraconych korzyści. Mamy Kodeks cywilny, jeden z lepszych w Europie – jest w nim rozdział poświęcony robotom budowlanym. Cóż, typowy inwestor lekką ręką wydaje 500 tys. zł na budowę, a nie chce wydać 500 zł na dobrą umowę cywilnoprawną.
Popełniono błąd na budowie, są straty, dodatkowe koszty... Kierownik budowy zwala winę na szefa ekipy, szef obwinia inspektora nadzoru. Tylu odpowiedzialnych, a nie ma winnego. Po zakończeniu budowy jeszcze trudniej ustalić, kto zawinił.
Jest tu kilka problemów. Przede wszystkim za krótki jest okres gwarancji i rękojmi. Trzy lata w budownictwie to zdecydowanie za mało! Za krótki jest też czas, w którym można wszcząć postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej – prawo mówi, że przedawnienie następuje po sześciu miesiącach od uzyskania informacji o popełnieniu czynu i po trzech latach od zakończenia robót.
W takich terminach można dopaść kierownika budowy, ale już projektanta domu praktycznie nigdy. Za łagodne są w tych sprawach samorządy zawodowe. Nadzór budowlany rozpoczyna postępowanie, przekazujemy sprawę do samorządu, a tam z reguły zostaje ona umorzona, bo trudno jest sądzić swoich kolegów. Odebranie uprawnień inżynierowi, który nie dopilnował swoich obowiązków, zdarza się może raz na rok. Poza środowiskiem architektów, którzy na poważnie egzekwują odpowiedzialność zawodową, działa źle rozumiana solidarność.
Z Robertem Dziwińskim, Gównym Inspektorem Nadzoru Budowlanego, rozmawiał Andrzej Papliński
