Spis treści
8 budynków i znikające piętro - kulisy sporu
Cała sprawa zaczęła się od pozwolenia na budowę ośmiu budynków wielorodzinnych, które pierwotnie miały posiadać pięć kondygnacji nadziemnych. Nowy inwestor, który przejął projekt, postanowił jednak pójść o krok dalej. Wniósł o zatwierdzenie projektu zamiennego, który zakładał zaprojektowanie dodatkowej, szóstej kondygnacji w każdym z obiektów.
Aby zachować pozory zgodności z MPZP, który dopuszczał maksymalnie pięć kondygnacji i wysokość do 15,50 metra, inwestor zastosował fortel. Zaprojektował usypanie mas ziemnych przy części elewacji, argumentując, że dzięki temu najniższa kondygnacja staje się kondygnacją podziemną, a całkowita wysokość budynku mieści się w normie. Według obliczeń projektanta, wysokość mierzona od tak podniesionego terenu wynosiła 15,44 m.
- Polecamy też: Budownictwo i architektura w rankingu Perspektywy 2026. Wielki powrót i sensacyjny remis na szczycie podium
Wyrok NSA. Sztuczny nasyp nie oszuka definicji kondygnacji
Sprawa przeszła przez wszystkie szczeble nadzoru i sądownictwa administracyjnego. Zarówno Wojewoda Pomorski, jak i Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdzili nieważność decyzji zatwierdzającej te zmiany. Ostateczny cios kreatywnemu projektowi zadał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z lipca 2025 roku.
Sąd najwyższej instancji wskazał jednoznacznie, że celowe podwyższenie poziomu terenu bezpośrednio przy budynku za pomocą sztucznych nasypów nie może być podstawą do uznania kondygnacji za podziemną. Innymi słowy, obłożenie parteru ziemią nie sprawia, że staje się on piwnicą w rozumieniu przepisów techniczno-budowlanych. W efekcie uznano, że budynki mają sześć kondygnacji nadziemnych, co stanowiło rażące naruszenie planu miejscowego.
Jak naprawdę mierzyć wysokość budynku?
Ważnym elementem interpretacji GUNB jest przypomnienie zasad pomiaru wysokości budynku, zawartych w § 6 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Przepis ten mówi jasno - wysokość mierzy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku (lub jego części), które znajduje się na jego pierwszej kondygnacji nadziemnej.
W omawianym przypadku NSA zgodził się z organami nadzoru, że pierwszą kondygnacją nadziemną jest kondygnacja garażowa, ponieważ to właśnie w niej znajdowało się wejście do budynku. Ignorując sztucznie usypane kopce ziemi, realna wysokość spornych obiektów wyniosła 17,40 metra, co o niemal dwa metry przekroczyło limit określony w MPZP.
Edukacja zamiast interpretacji
Sprawa ta została opisana w cyklu „Ciekawe interpretacje GUNB”, który ma na celu wyjaśnianie zawiłości prawa budowlanego. Dla branży budowlanej płynie z niej jasny wniosek - próby naginania rzeczywistości terenowej do sztywnych ram planistycznych są obarczone ogromnym ryzykiem prawnym.
Sztuczne kształtowanie terenu może być elementem architektury krajobrazu, ale nie może służyć jako narzędzie do manipulowania parametrami technicznymi budynku, takimi jak liczba kondygnacji czy wysokość. Inwestorzy, którzy decydują się na takie rozwiązania, muszą liczyć się z tym, że ich decyzje o pozwoleniu na budowę mogą zostać unieważnione nawet na zaawansowanym etapie realizacji inwestycji.
