Jak formalnie zakończyć budowę domu i uzyskać pozwolenie na użytkowanie budynku?

Po zakończeniu budowy domu należy dopełnić ostatnich formalności, aby móc legalnie w nim zamieszkać. Wyjaśniamy, kiedy wystarczy złożyć zawiadomienie, a kiedy konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.

Zobacz galerię 1 zdjęcie

Autor: thinkstockphotos.com

Odbiór domu jednorodzinnego po zakończeniu prac budowlanych jest konieczny, jeżeli chcesz w nim legalnie zamieszkać

Które domy wymagają pozwolenia na użytkowanie

Uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie domu jednorodzinnego jest konieczne, gdy:

• nadzór budowlany nałożył taki obowiązek na inwestora w decyzji dotyczącej legalizacji samowoli budowlanej;
• obiekt budowlany ma być użytkowany przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.

Kiedy i jak zgłosić zakończenie budowy domu

Przepisy nie określają terminu złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Istotne jest jedynie, że trzeba to zrobić przed rozpoczęciem użytkowania obiektu budowlanego (zamieszkaniem w nim). Zarówno zawiadomienie, jak i wniosek o pozwolenie na użytkowanie składa się we właściwym powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego.

Zawiadomienie o zakończeniu prac

Do zawiadomienia o zakończeniu budowy inwestor jest zobowiązany dołączyć:

• oryginał dziennika budowy;
• oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i przepisami. W wypadku budynku mieszkalnego lub budynku z częścią mieszkalną w oświadczeniu tym zamieszcza się informację o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (§ 11 ust. 2);
• oświadczenie kierownika budowy o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania z nich – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;
• oświadczenie inwestora o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest od tego uzależniona;
• protokoły badań i sprawdzeń instalacji (wodno-kanalizacyjnej, gazowej, elektrycznej, wentylacyjnej, kominowej) przygotowane przez osoby z odpowiednimi kwalifikacjami zawodowymi;
• inwentaryzację geodezyjną powykonawczą;
• potwierdzenie odebrania wykonanych przyłączy przez przedstawiciela przedsiębiorstwa sieciowego;
• kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku sporządzonego przez osobę uprawnioną (zgodnie z art. 5 ust. 8 i 11 ustawy Prawo budowlane).

Wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu

Do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu dołącza się te same dokumenty co wymienione wyżej, a ponadto oświadczenia o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej i Państwowej Straży Pożarnej.

Oznacza to, że inwestor musi wcześniej zawiadomić te organy o zakończeniu budowy (wymóg ten dotyczy również domów jednorodzinnych o przeznaczeniu wyłącznie mieszkalnym). Jeśli w ciągu 14 dni od otrzymania zawiadomienia organy te nie wyrażą opinii w tej sprawie, uznaje się, że nie wnoszą sprzeciwu ani uwag.

Obowiązkowa kontrola nadzoru budowlanego

Złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie stanowi jednocześnie wezwanie właściwego organu nadzoru budowlanego do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli. Powinna się ona odbyć w terminie 21 dni od doręczenia tego wniosku (wezwania). Inwestor nie będzie zaskoczony kontrolą, bo w ciągu siedmiu dni od doręczenia wniosku (wezwania) powinien otrzymać informację o jej terminie i obowiązku uczestniczenia w niej.

W trakcie kontroli inspektor nadzoru budowlanego sprawdza:

• zgodność obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu (na przykład jego usytuowania);
• zgodność obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym w zakresie:
  – kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
  – wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego,
  – geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych),
  – wykonania urządzeń budowlanych (na przykład przyłączy, przejazdów, ogrodzeń),
  – zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,
  – zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich (dotyczy to obiektów użyteczności publicznej i budynków mieszkalnych wielorodzinnych);
• wyroby budowlane szczególnie istotne ze względu na bezpieczeństwo konstrukcji i bezpieczeństwo pożarowe (zgodność dowodów jakości wyrobów zastosowanych na budowie i zainstalowanych urządzeń ochrony przeciwpożarowej z ich cechami określonymi w projekcie budowlanym);
• uporządkowanie terenu budowy.

Z przeprowadzonej kontroli sporządza się protokół w trzech egzemplarzach. Jeden z nich doręcza się inwestorowi bezzwłocznie po przeprowadzeniu kontroli, drugi przekazuje się wojewódzkiemu inspektorowi nadzoru budowlanego, a trzeci pozostaje dla organu przeprowadzającego kontrolę.

Pozytywny wynik kontroli, brak uchybień

Jeśli wynik kontroli jest pozytywny (nie stwierdzono uchybień), powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydaje (w formie decyzji administracyjnej) pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego.

Może w nim określić warunki użytkowania obiektu albo uzależnić je od przeprowadzenia w oznaczonym terminie pewnych robót budowlanych. Chodzi tu o prace, które nie były przewidziane w projekcie, a których wykonanie okazało się konieczne dla zgodnego z prawem użytkowania obiektu budowlanego dopiero po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli. Nałożenie takiego obowiązku nie wiąże się z nałożeniem kary.

Kiedy nadzór nie zezwoli na użytkowanie budynku

Jeśli w trakcie obowiązkowej kontroli organ stwierdzi jakąś nieprawidłowość we wskazanym wyżej zakresie, wymierzy karę finansową. Oblicza się ją jako iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w), przy czym stawka opłaty wynosi tu 500 zł, a pozostałe wartości znajdują się w załączniku do ustawy Prawo budowlane. W wypadku domu jednorodzinnego kara wyniesie więc 1 tys. zł. Co ważne, karę oblicza się odrębnie za każdą stwierdzoną nieprawidłowość, więc łączna kwota do zapłaty może być wyższa.

W razie stwierdzenia odstępstw od projektu i wymierzenia za nie kary nadzór budowlany odmawia wydania pozwolenia na użytkowanie (odmowa ma formę decyzji) i przeprowadza odpowiednie postępowanie. Może wydać decyzję zobowiązującą do sporządzenia projektu budowlanego zamiennego (uwzględniającego zmiany wynikające z wykonanych robót budowlanych), a w razie potrzeby również do wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem.

Po upływie wyznaczonego terminu lub na wniosek inwestora nadzór sprawdza wywiązanie się z powyższych obowiązków. Jeśli inwestor zastosował się do wskazań nadzoru, otrzymuje pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego, a jeżeli nie – nadzór wydaje decyzję nakazującą rozbiórkę obiektu lub jego części bądź doprowadzenie go do stanu poprzedniego.

Martyna Sługocka