Co robić, gdy inspektor nadzoru budowlanego chce skontrolować budowę
Nadzór budowlany zapowiedział kontrolę Twojej budowy? Zobacz, na co zwróci uwagę inspektor budowlany. Czy nadzór budowlany trzeba wpuścić na posesję? Jakie ma uprawnienia i za co można otrzymać karę? Odpowiadamy na te i inne pytania.
Autor: archiwum muratordom
Podwyższenie domu przez dodanie kondygnacji albo podniesienie poziomu stropu wymaga zmiany pozwolenia na budowę
Kiedy może przyjść inspektor nadzoru budowlanego?
Wizyta inspektorów nadzoru może być niezapowiedziana, choć zwykle jest poprzedzona przesłanym pocztą zawiadomieniem.
Inspektor przyjedzie obowiązkowo, jeśli inwestor zgłosił częściowy odbiór, czyli chęć zamieszkania w domu przed końcem budowy. Jego wizyta będzie także konieczna przed zakończeniem procedury naprawczej prowadzonej z powodu istotnego odstępstwa od projektu.
Jak rozpoznać inspektora?
Na inspekcję powinno jechać dwóch urzędników. Zwykle jedzie jeden, bo urzędy są przeładowane pracą. Zespoły jeżdżą tylko do przypadków trudnych. Samochody inspekcji są oznakowane, ale często inspektorzy poruszają się pojazdami prywatnymi. Inspektor okazuje swoją legitymację oraz upoważnienie do przeprowadzenia kontroli.
Czy właściciel musi wpuścić inspektora na posesję?
Właściciel domu powinien wpuścić inspektora nadzoru budowlanego na posesję, bo utrudnianie lub uniemożliwianie „spełnienia funkcji przez organy państwowe” jest karalne.
Sprawdź: Co zgłaszać do nadzoru budowlanego na kolejnych etapach budowy domu?
Jak wygląda kontrola nadzoru budowlanego?
Z relacji inspektorów budowlanych wynika, że ich wizyty są pełne napięcia. Szczególnie gdy powodem kontroli nadzoru jest donos sąsiadów – wtedy nastawienie właściciela posesji bywa wrogie. W skrajnych przypadkach nadzór prosi policję o asystę.
Inspektor musi obejrzeć budynek z zewnątrz, wejść do środka, wykonać pomiary. Doświadczenie robi swoje – jeśli są odstępstwa, szybko je odkryje. Mandat do 500 zł może dać na przykład za brak tablicy budowy, a potem kolejne 500 zł za każde kolejne złamanie prawa.
Kiedy inspektor stwierdzi, że zmieniono technologię budowy, może zażądać wykonania inwentaryzacji lub ekspertyzy technicznej. Powodem może być widoczna zmiana w konstrukcji budynku, na przykład w projekcie jest słup żelbetowy, na budowie – drewniany. Łatwo też odkryć zmianę geometrii dachu i wysokości kalenicy. Już wiadomo, że zmieniła się też kubatura budynku – czyli to zmiana istotna.
Inspektor nie ocenia urody domu, kolorystyki dachu i ścian, chyba że – uwaga – plan miejscowy wyraźnie określa te cechy. Wewnątrz domu pobłażliwie zostanie oceniona zmiana układu pomieszczeń – chyba że zmieniono też układ ścian nośnych. Inspektor sprawdzi wentylację w budynku i bardzo często odkryje jej brak w garażu – to niezgodne z prawem.
Uwaga inspektora może się skupić na kontroli jakości wyrobów budowlanych. Będzie wtedy chciał widzieć dokumenty świadczące o dopuszczeniu wbudowanych wyrobów do stosowania w budownictwie. Na pełne zdziwienia pytanie inwestora: – Skąd mam je wziąć? – odpowiedź jest jedna. Trzeba żądać stosownych certyfikatów od sprzedawcy. Jerzy Ostrowski: – W swojej praktyce widziałem już stal budowlaną sprowadzoną z Ukrainy. Nie było żadnych certyfikatów, a pręty łamały się w rękach jak patyki.
Jeśli na budowie nie ma choćby opakowań produktu, nadzór może zakwestionować wyroby, zlecić wykonanie ekspertyzy.
Co gdy wprowadzisz się do domu przed zakończeniem budowy?
Wizyta pod koniec budowy ma często inny przebieg. Inspektor zastaje dom umeblowany. Zamieszkanie przed zawiadomieniem nadzoru o zakończeniu budowy i w okresie 21 dni od zawiadomienia jest nielegalne – obłożone karą aż 10 tys. zł. Inwestorzy tłumaczą się różnie. Mówią, że pilnują budynku, właśnie zwożą meble, przechowują meble w nowo zbudowanym domu.
– Urząd da karę, gdy dowody są oczywiste, na przykład inwestor zameldował się albo podaje w gminie adres zamieszkania taki sam jak budowy – mówi Maria Chmielewska i dodaje, że inwestorzy bardzo często korzystają z prawa do odwołania się od tej decyzji.
Gdy podczas budowy zmieniasz projekt domu...
doradza Iwona Sysik, radca prawny
1. Zmiany nieistotne
Wystarczy, że projektant zamieści w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące odstąpienia. Następnie po zakończeniu budowy trzeba będzie dostarczyć do nadzoru budowlanego (wraz z zawiadomieniem o zakończeniu budowy) kopie części projektu z uwidocznionymi zmianami oraz potwierdzone przez projektanta ikierownika budowy oświadczenie, że budowa jest wykonana zgodnie z projektem.
2. Zmiany istotne
Należy wstrzymać roboty izlecić projektantowi przygotowanie projektu zamiennego uwzględniającego planowane zmiany. Cztery egzemplarze projektu wraz zwnioskiem o zmianę pozwolenia na budowę składa się wstarostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu. Urząd po sprawdzeniu dokumentacji wydaje stosowną decyzję. Po jej uprawomocnieniu można będzie kontynuować roboty budowlane.
3. Zmiany istotne wykryte przez nadzór na koniec budowy
Jeśli nadzór budowlany uzyska informację o zmianach samowolnych, przeprowadzi oględziny i wyda postanowienie o wstrzymaniu robót. Inwestor zostaje wtedy zobowiązany do doprowadzenia budowy do stanu zgodnego z prawem oraz złożenia odpowiednich dokumentów.
Pozwolenie na budowę zostaje uchylone – dalej sprawę prowadzi wyłącznie nadzór. Inwestor musi dostarczyć kompletną dokumentację, wtym cztery egzemplarze projektu z uwidocznieniem wprowadzonych zmian. Jeśli zmiany nie będą naruszać przepisów budowlanych oraz ustaleń planu miejscowego lub decyzji owarunkach zabudowy, nadzór budowlany wyda decyzję o pozwoleniu na wznowienie robót. Gdy budowa będzie już zakończona, zatwierdzi projekt izobowiąże inwestora do uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
