Formalności prawne związane z podziałem domu na dwa niezależne lokale

Żeby dokonać podziału nieruchomości i móc na przykład jedną część sprzedać lub wynająć, musisz wypełnić odpowiednie formalności prawne. Kiedy można podzielić dom razem z działką? Jak wyodrębnić własność lokalu? Kiedy należy znieść współwłasność? Jak dokonać podziału quoad usum?

Niektórzy chcą wydzielić w swoim domu odrębne mieszkanie, które będą mogli wynajmować, udostępnić bliskim (na przykład rodzicom wymagającym już opieki lub dziecku zakładającemu własną rodzinę) bądź sprzedać. Bywa też, że domem zamierzają się podzielić spadkobiercy, którzy go odziedziczyli, albo rozwiedzeni małżonkowie. Wynajem lub użyczenie wydzielonego już fizycznie mieszkania nie wymagają podejmowania działań prawnych związanych z podziałem domu. W pozostałych sytuacjach trzeba wyodrębnić własność lokalu mieszkalnego (bądź dwóch takich lokali) albo dokonać podziału nieruchomości i ewentualnie znieść współwłasność. Nie w każdej sytuacji można wybierać między tymi rozwiązaniami. Decydują tu przede wszystkim architektura budynku i wielkość działki.

Jak podzielić dom razem z działką

Gdy chcemy podzielić dom i całą działkę na dwie odrębne nieruchomości bez żadnych części wspólnych (tak, by ich właściciele czy użytkownicy byli od siebie całkiem niezależni), musimy postępować zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 92-100) i rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości. Pierwszym kryterium dopuszczalności podziału jest jego zgodność z ustaleniami planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy; wydzielone działki muszą więc mieć wymaganą minimalną wielkość oraz dostęp do drogi publicznej (bezpośredni albo przez ustanowienie służebności drogi koniecznej obciążającej jedną z nieruchomości powstałych w wyniku podziału na rzecz drugiej i ujawnienie jej w księgach wieczystych). Granice projektowanych działek gruntu (po podziale) powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które są tworzone przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku (od fundamentu do przekrycia dachu). W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać przynajmniej wzdłuż pionowych płaszczyzn utworzonych przez zwykłe ściany usytuowane na całej wysokości budynku (od fundamentu do przekrycia dachu), wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części. W budynku zaprojektowanym dla jednej rodziny takich ścian raczej nie ma, a przebudowa, dzięki której można by wyznaczyć owe płaszczyzny podziału, nie zawsze jest możliwa. Warunkiem podziału jest też zapewnienie każdej wydzielonej części budynku własnego wejścia i osobnych instalacji (elektrycznej, wodnokanalizacyjnej itp.).

Podział administracyjny i sądowy

Są dwa sposoby przeprowadzenia podziału: administracyjny i sądowy.

• Podział sądowy

W sądzie rejonowym właściwym ze względu na położenie nieruchomości można ją fizycznie podzielić jedynie przy okazji zniesienia współwłasności bądź działu spadku połączonego z takim zniesieniem. Jeśli współwłaściciele złożą zgodny wniosek wraz z projektem podziału, opłata wyniesie odpowiednio 300 lub 600 zł (w przeciwnym razie wzrośnie do 1000 zł).

• Podział administracyjny

Organem zatwierdzającym podział jest tu wójt (burmistrz lub prezydent miasta). Procedura składa się z dwóch etapów. Najpierw trzeba złożyć w urzędzie gminy/miasta wniosek o zaopiniowanie wstępnego planu podziału. Taki plan można sporządzić samemu na kopii mapy zasadniczej (albo katastralnej) działki oraz rzutach wszystkich kondygnacji budynku (można wykorzystać do tego projekt budowlany), ale lepiej będzie powierzyć to geodecie. Oprócz odpowiedniej liczby egzemplarzy wstępnego planu podziału (dwa dla urzędu, po jednym dla współwłaścicieli) do wniosku załącza się dokument potwierdzający prawo do nieruchomości (odpis z księgi wieczystej, akt notarialny, postanowienie sądu o nabyciu spadku), wypis i wyrys z ewidencji gruntów oraz ewentualnie decyzję o warunkach zabudowy. Dopiero na podstawie pozytywnej opinii (wydawanej w formie postanowienia) można zamówić u uprawnionego geodety wykonanie właściwego projektu podziału. Po jego opracowaniu ponownie składamy wniosek w urzędzie gminy, tym razem o zatwierdzenie podziału. Oprócz wcześniej wymienionych pozycji dołączamy do niego dokumentację geodezyjną (poza projektem podziału zawiera protokół z przyjęcia granic i wykaz zmian gruntowych). Postępowanie kończy się wydaniem decyzji, która – podobnie jak orzeczenie sądu – będzie podstawą do założenia nowych ksiąg wieczystych dla wydzielonych działek (opłata wynosi 60 zł za każdą) i dokonania w nich odpowiednich wpisów (200 zł za wpisanie prawa własności lub 150 zł za wpis na podstawie działu spadku i zniesienia współwłasności) oraz wyznaczenia w terenie nowych granic przez geodetę (ceny za czynności geodezyjne zależą od lokalnych stawek rynkowych, można je negocjować). Podział administracyjny nie powoduje zmian w zakresie prawa własności. Jeśli został dokonany na wniosek współwłaścicieli, wydzielone działki wraz z częścią budynku będą nadal we współwłasności. Można ją znieść u notariusza bądź w sądzie. 

Jak wyodrębnić własność lokalu

W ten sposób można inaczej podzielić budynek, na przykład urządzić jedno mieszkanie na parterze, a drugie na piętrze. Po wydzieleniu w domu osobnego mieszkania bądź lokalu o innym przeznaczeniu można je prawnie wyodrębnić, zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali. Pozwoli to na jego sprzedaż (bez wyodrębnienia można sprzedać jedynie udział w całej nieruchomości, a nie wskazaną część). Nie ma obowiązku wyodrębnienia obu lokali powstałych w wyniku wydzielenia mieszkania, ale warto to zrobić, żeby mieć swobodę dysponowania każdym z nich. Po ustanowieniu odrębnej własności lokali mieszkalnych działka i niektóre części budynku oraz urządzenia i instalacje pozostaną nieruchomością wspólną (na przykład klatka schodowa, korytarz, ściany nośne, stropy, dach, piony wodne, kanalizacyjne i wentylacyjne, wspólna instalacja centralnego ogrzewania, elewacja, orynnowanie, ogrodzenie). Udział w nieruchomości wspólnej przypisany do danego lokalu będzie odpowiadał stosunkowi jego powierzchni wraz z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni budynku i wszystkich takich pomieszczeń. Żeby wyodrębnić w budynku mieszkanie, trzeba najpierw uzyskać od starosty powiatowego zaświadczenie o samodzielności lokalu. Za samodzielny lokal mieszkalny uważa się – zgodnie z art. 2 ustawy o własności lokali – wydzieloną trwałymi ścianami izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi (kuchnia, łazienka) służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu mogą przynależeć jako jego części składowe na przykład piwnica, strych, kotłownia, komórka, garaż (nawet położone poza budynkiem). Do wniosku o wydanie zaświadczenia należy dołączyć dokumentację techniczną: rzuty odpowiednich kondygnacji budynku z zaznaczonym lokalem i pomieszczeniami przynależnymi sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego albo osobę z uprawnieniami budowlanymi (wystarczą kopie rysunków z projektu przebudowy) oraz wyrys z ewidencji lub plan sytuacyjny z naniesioną lokalizacją lokalu i pomieszczeń przynależnych. Kolejnym krokiem jest ustanowienie odrębnej własności lokalu. Można to zrobić, sporządzając akt notarialny (potwierdzający jednostronną czynność prawną właściciela lub umowę między właścicielami bądź między właścicielem i nabywcą lokalu) albo uzyskując orzeczenie sądu rejonowego o zniesieniu współwłasności (gdy dom należy do kilku osób). Taksa za sporządzenie notarialnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jej na nabywcę zależy od wartości tego lokalu – najczęściej stosuje się stawkę 505 zł plus 0,2% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł (dotyczy ona lokali o wartości od 60 tys. do 1 mln zł); do tego dolicza się VAT. Opłata sądowa wyniesie mniej – 300 zł przy zgodnym wniosku (można do niego załączyć uzyskane zaświadczenie o samodzielności lokali, ale sąd nie jest zobowiązany z niego korzystać; może powołać biegłego, który stwierdzi, czy lokal jest samodzielny). Na załatwienie sprawy w sądzie trzeba jednak czekać znacznie dłużej niż u notariusza. Po wyodrębnieniu własności zakłada się dla lokali nowe księgi wieczyste, a dotychczasowa księga (macierzysta) będzie prowadzona dla nieruchomości wspólnej.