Dom bliźniak lub segment od dewelopera. Jak kupić taki dom?

Domy bliźniaki i segmenty są zwykle tańsze od domów wolnostojących. Podpowiadamy, na co zwrócić uwagę, kupując taki dom od dewelopera.

Zobacz galerię 1 zdjęcie

Autor: Daniel Rumiancew

7 m szerokości w zabudowie szeregowej zapewni prywatność. Jeśli jest węziej, można odgrodzić się od sąsiada żywopłotem. Segmenty skrajne, droższe w eksploatacji, powinny mieć większy ogród i/lub niższą cenę, by zrównoważyć koszty, jakie poniesie właściciel

Dom bliźniak - jeden sąsiad zamiast dwóch

Bliźniak różni się tym od segmentu w szeregu, że ma połączenie między częścią frontową a ogrodem na tyłach. Mieszka się mniej luksusowo niż w domu wolno stojącym. Chociaż wiele zależy od szerokości naszej części działki oraz od stosunków z sąsiadem. Jeśli uda się je dobrze ułożyć, to życie w bliźniaku może być nawet atrakcyjniejsze niż w domu wolno stojącym. Wspólna ściana pozwoli zaoszczędzić na ogrzewaniu, ponieważ mniej będzie powierzchni stykających się z zimnym powietrzem na zewnątrz, a w konsekwencji mniejsze będą straty ciepła. Dochodzą do tego korzyści wynikające z niektórych wspólnych przyłączy (telekomunikacyjnego, kanalizacyjnego, wodnego) – można podzielić koszty ich budowy, a nawet utrzymania i zmniejszyć wydatki na eksploatację domu. Nawet jeżeli masz najlepszego sąsiada, różnice w trybie życia mogą być utrapieniem. Dlatego wiele zależy od jakości izolacji akustycznej. Niewielka jest szansa, że trafisz na rodzinę, która nie tylko nie hałasuje, ale budzi się i zasypia o podobnej porze co twoja. Przy wadliwej izolacji wspólnej ściany będzie to źródłem ciągłych konfliktów. Podobnie jak w domach szeregowych ważne jest, gdzie są usytuowane tarasy. Gdy przylegają do siebie, powinny być duże i koniecznie rozdzielone jakąś ścianką, aby zapewnić prywatność. Jeśli znajdują się na zewnętrznych narożnikach segmentów lub wręcz za nimi, wzajemne sąsiedztwo dla nikogo nie będzie krępujące.

Projekt domu bliźniaka

W projektach bliźniaków szczególnie należy zwrócić uwagę na złe rozwiązania w pobliżu ściany od strony sąsiada. Ściana oddzielająca powinna być masywna, murowana i gruba co najmniej na 24 cm, a jeśli jest wylewana z żelbetu – nie cieńsza niż 18 cm. Najlepiej, jeżeli będzie to ściana podwójna, niezależna od fundamentów po dach, oddzielona konstrukcyjnie szczeliną dylatacyjną wypełnioną wełną mineralną. Jeśli jest wspólna (a nie niezależna), to również powinna być masywna. Nie powinny być na niej oparte stropy. Ich belki lub zbrojenie podstawowe (w stropie żelbetowym wylewanym) winny biec do niej równolegle. W przeciwnym razie będą przewodzić odgłosy pracy urządzeń, uderzeń młotkiem w warsztacie, zamykania drzwi, głośnej muzyki, a nawet chodzenia w drewniakach czy w butach na obcasach – pozornie nieuciążliwe, a jednak w nocy trudne do wytrzymania. W ścianę oddzielającą od sąsiada nie powinny być wbudowane żadne przewody wentylacyjne ani kanalizacyjne. Nic nie powinno być w nią wkuwane, nawet poziome podejścia instalacyjne, bo to wszystko zmniejsza izolacyjność akustyczną i odporność ogniową. Przewody wentylacyjne i piony instalacji powinny być przybudowane do takiej ściany bez zmniejszania jej grubości. Dobrze, jeśli masywna ściana oddzielająca jest wyprowadzona 30 cm ponad pokrycie. Wtedy skutecznie pełni funkcję oddzielenia pożarowego i ogień zaprószony na poddaszu sąsiada nie przeniesie się łatwo do naszej części domu. Możliwe jest spełnienie tego warunku także w inny sposób – przez połączenie ściany oddzielającej z niepalną izolacją połaci dachowej z wełny mineralnej czy szklanej.

Wymagania przeciwpożarowe

Minimalne wymagania dotyczące izolacyjności ogniowej takiej ściany od fundamentów po pokrycie dachu to REI60. Oznacza to, że ściana musi zachować odporność na działanie ognia przez godzinę (60 minut). Musi utrzymać stabilność konstrukcji i izolować skutecznie mieszkanie, chroniąc je przed przeniesieniem się ognia między segmentami. W większości regionów godzina wystarcza na wezwanie strażaków, ich dojazd i pierwsze efekty działań (czyli przynajmniej zabezpieczenie przed rozprzestrzenieniem się ognia poza objęty pożarem segment). Jeśli ściana oddzielenia jest solidnie wymurowana z cegły pełnej ceramicznej czy bloczków silikatowych i ma przynajmniej 24 cm grubości, to z reguły jej odporność jest wyższa i wytrzyma nawet dwie godziny pożaru w mieszkaniu sąsiada.

Segment na osiedlu

Segmenty dzielimy na dwa rodzaje:

• skrajne;
• środkowe.

Skrajne powinny mieć szerszy ogród od strony szczytowej ściany, która jest końcową ścianą szeregu domów. Zazwyczaj znajduje się przy niej ulica – ogród sprawi, że będziesz lepiej chroniony przed wścibskim wzrokiem przechodniów i mniej ci będzie przeszkadzał hałas pojazdów. Jeśli takiego poszerzenia nie ma i segment skrajny nie ma większej działki, to niedogodności jego położenia mogą zostać zrównoważone tylko przez poważny rabat w cenie lub jakieś unikalne cechy sąsiedztwa, na przykład wyjątkowo dobry widok. Trzeba bowiem pamiętać, że nawet przy dobrej izolacji ściana szczytowa i znajdujące się w niej okna przysporzą nam dodatkowych wydatków na ogrzewanie. Wspólne ściany z sąsiadem oznaczają dużo mniejsze straty ciepła, ale stają się kłopotem, jeśli nie mają dobrej izolacji akustycznej. Segment skrajny ma pod tym względem przewagę nad pośrednim. Szczególnie jeżeli jest nieco szerszy, co zdarza się w bardzo dobrych projektach. Może wówczas być nawet bardziej luksusowy i droższy. Segmenty pośrednie w szeregówce oprócz słabej izolacji akustycznej mogą mieć też inne wady. Nieuniknioną jest bliski kontakt z sąsiadami po obu stronach.

Co sprawdzić w projekcie segmentu?

Dom szeregowy wyróżnia się tym, że jego mieszkańcy po obu stronach mają sąsiadów (chyba że to segment skrajny, który pod wieloma względami jest podobny do bliźniaka). Nie ma możliwości odsunięcia tarasu od granicy działki przy sąsiedzie, bo po przeciwnej stronie jest oczywiście drugi sąsiad. W bliźniaku czy segmencie skrajnym można korzystać z większej prywatności w pomieszczeniach po zewnętrznej stronie budynku i cieszyć się ze zgrupowania pomieszczeń pomocniczych (takich jak garderoby, schowki, łazienki) przy ścianie wspólnej z sąsiadem. W szeregowcu nie jest to możliwe. Zwykła szerokość tego typu domów to najczęściej 6 do 8 m, a w oszczędnych, tańszych wersjach bywa to nawet mniej (około 4,5 m). Pokoje zawsze przylegają przynajmniej jedną ścianą do mieszkania któregoś z dwóch sąsiadów. Sprawdzając taki projekt, podobnie jak w bliźniaku musisz szczególną uwagę zwrócić na jakość i standard rozwiązań przy ścianach z sąsiadem: izolacyjność akustyczną, ogniową, trwałość i solidność oddzielenia. Sprawdzaj, czy powierzchnie wspólne nie wyglądają na ciasne, czy ich otwarcie i wzajemne przenikanie się stworzy różne możliwości wykorzystania wnętrz.

Działka pod segment lub dom bliźniak

• Domy bliźniacze  -  potrzebują nieco mniej terenu. Ich plany są zwykle nieco węższe niż w przypadku domów wolno stojących o podobnej powierzchni użytkowej. Wynika to z tego, że oszczędnie rozplanowany bliźniak, nie mogąc mieć okien w ścianie łączącej go z sąsiadem, ma najczęściej od tej strony usytuowane schody i pomieszczenia niepotrzebujące światła. Dlatego jest zwykle znacząco dłuższy w kierunku prostopadłym do ulicy. Najmniejsza, w miarę wygodna działka połówki bliźniaka o powierzchni około 200 m², z garażem – to około 450 m², wygodna to o mniej więcej 100 m² więcej, średnio przyjmuje się nie mniej niż 500 m² terenu na piętrowy bliźniak.
• Segmenty - (wewnętrzne) mogą mieć dużo mniejsze działki – nawet po 250 czy 300 m², przy małych szerokościach frontu wynoszących 5-7 m i minimalnych długościach ogródków po obydwu stronach (po 5-7 m). Inwestowanie w bliźniaki czy szeregowce jest opłacalne przede wszystkim w bardzo atrakcyjnych dzielnicach, gdzie cenny jest każdy metr kwadratowy terenu budowlanego.