Zabezpieczenie kredytu hipotecznego - co oprócz hipoteki i wkładu własnego? Jakie są inne formy zabezpieczenia kredytu?

2023-07-19 7:30

Marcin Moneta

Kluczem do uzyskania wystarczająco wysokiego kredytu jest jego odpowiednie zabezpieczenie. W niepewnych czasach banki zwracają szczególną uwagę na wiarygodność finansową i zdolność kredytową klientów.

Zabezpieczenie kredytu mieszkaniowego — Autor: Getty Images Hipoteka i odpowiedni wkład własny to podstawa. Jakie są inne formy zabezpieczenia kredytu?

Spis treści

Wartość nieruchomości a wysokość kredytu
Wymagany wkład własny
Ubezpieczenie niskiego wkładu
Inne formy zabezpieczenia niskiego wkładu
Grunt i nakłady jako wkład własny
Hipoteka na drugiej nieruchomości
Kredyt na zakup i wykończenie
Zdolność kredytowa

To właśnie wpis hipoteki do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości stanowi główne zabezpieczenie kredytu mieszkaniowego.

Wartość nieruchomości a wysokość kredytu

Nieruchomość wyceniana w operacie szacunkowym powinna być warta przynajmniej tyle, ile wynosi kwota, o którą wnioskuje kredytobiorca. Jeśli będzie warta mniej, wnioskodawca może spotkać się decyzją odmowną albo przyznaniem niższego kredytu. Optymalną sytuacją z punktu widzenia instytucji finansowej będzie scenariusz, w którym – zgodnie z wyceną rzeczoznawcy – nieruchomość będzie znacznie więcej warta niż wynosi wnioskowana kwota. Im większa wartość zabezpieczenia, tym kredyt oczywiście bezpieczniejszy.

Na tym jednak nie koniec. Bankowcy oczekują zaangażowania środków własnych kredytobiorcy. Najczęstszą formą takiego zaangażowania jest wpłata zadatku na rzecz sprzedającego (przy zawieraniu umowy przedwstępnej). Takie rozwiązanie stosuje się z reguły, kupując mieszkanie używane. Na rynku pierwotnym formą wkładu własnego może być opłata rezerwacyjna, zadatek przy umowie przedwstępnej (jeśli mieszkanie jest gotowe), czy też samodzielne opłacenie pierwszej transzy za wykonane roboty budowlane.

Wymagany wkład własny

W czasach ciągle wysokich cen nieruchomości kwestia wkładu własnego może przesądzać o szansie na uzyskanie kredytu bądź jej braku. Z danych NBP wynika, że przeciętne ceny 1 m² nieruchomości mieszkaniowych na największych rynkach – takich jak Warszawa lub Kraków – przekraczają 11 tys. zł. W takiej sytuacji kupno 50–metrowego mieszkania oznacza wydatek rzędu 550 tys. zł.

20% wkładu własnego, czyli środków, które niezależnie od banku powinien zaangażować kredytobiorca, daje kwotę 110 tys. zł. Takie pieniądze mogą się okazać zaporą nie do przeskoczenia dla tysięcy potencjalnych klientów zainteresowanych kupnem nieruchomości z udziałem kredytu.

Nic dziwnego, że alternatywne formy zabezpieczenia zobowiązań kredytowych są przedmiotem szczególnego zainteresowania klientów. Najpopularniejsze z nich to ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (UNWW).

Ubezpieczenie niskiego wkładu

Zaangażowanie środków własnych kredytobiorcy jest obecnie wymagane przez wszystkie banki. Kluczowy dla warunków kredytowania pozostaje tak zwany wskaźnik LTV (loan to value) określający relację wysokości kredytu do wartości nieruchomości. Niezależnie od wyceny rzeczoznawcy (nawet gdy nieruchomość jest znacznie więcej warta, niż wynosi kwota kredytu) zaangażowanie środków własnych klienta pozostaje niezbędne.

Zgodnie z bankową rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego od 2017 r. optymalny minimalny wkład własny ze strony klienta powinien wynosić 20% ceny nieruchomości. W praktyce w większości banków komercyjnych akceptuje się wysokość wkładu na poziomie 10%, jednak tak niskie zaangażowanie środków własnych klienta będzie pociągało za sobą dodatkowy koszt. Chodzi o ubezpieczenie niskiego wkładu, wymagane do momentu spłaty pozostałych 10% ceny, czyli "brakującej" części wkładu własnego.

Przy założeniu, że kupowana nieruchomość kosztuje 300 tys. zł, a kredytobiorca z własnej kieszeni wpłacił 30 tys. zł, dodatkowe ubezpieczenie będzie opłacane do momentu, kiedy saldo zadłużenia wyniesie mniej niż 240 tys. zł, a więc spłacona zostanie 1/5 ceny nieruchomości.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego najczęściej opłacane jest raz na kilka lat z góry. Składki ubezpieczeniowe mogą być też doliczane do marży bankowej lub też spłacane osobno. Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu jest różny. W banku PKO PB wynosi 3,3% brakującej kwoty wkładu własnego w pierwszym okresie kredytowania (czyli w ciągu 36 miesięcy).

Co ważne – nadzór finansowy nakazuje instytucjom bankowym weryfikację źródła środków pieniężnych, które pełnią rolę wkładu własnego. Nie powinny one pochodzić z pożyczek ani innych zobowiązań kredytowych. Jak napisano w rekomendacji S: "Bank powinien upewnić się, że środki finansowe kredytobiorcy przeznaczone na wkład własny nie pochodzą z kredytu, pożyczki lub dotacji".

Inne formy zabezpieczenia niskiego wkładu

Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego dopuszczalne są różne formy zabezpieczenia"brakujących" 10% wkładu własnego.

W przypadku ekspozycji kredytowych zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych wartość wskaźnika LtV w momencie uruchomienia kredytu nie powinna przekraczać poziomu 80% lub 90% w przypadku, gdy dla części ekspozycji przekraczającej 80% LtV ustanowiono:

odpowiednie ubezpieczenie;
blokadę środków na rachunku bankowym lub zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP;
przeniesienie określonej kwoty w złotych lub w innej walucie na własność banku, zgodnie z art. 102 Ustawy – Prawo bankowe (przy czym w razie innej waluty niż waluta kredytu bank powinien założyć jej deprecjację o co najmniej 50%);
przeniesienie środków klienta zgromadzonych na rachunku III filarowym w ramach systemu emerytalnego, tj. na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE).

Grunt i nakłady jako wkład własny

Zabezpieczeniem kredytu, które może zastąpić wkład własny w gotówce, może być również grunt, na którym ma stanąć kredytowana nieruchomość. Jak napisano w Rekomendacji S KNF: „bank może za wkład własny uznać wartość nieruchomości gruntowej, na której docelowo znajdować się będzie nieruchomość stanowiąca przedmiot kredytowania”.

Nieruchomość, na której ma stanąć dom, może być zabudowana lub niezabudowana. Istotne jest, by działka nie była obciążona hipoteką na rzecz innego podmiotu, choć i to całkowicie nie wyklucza zaakceptowania nieruchomości gruntowej w roli wkładu własnego kredytobiorcy. Taki scenariusz uzależniony jest od wysokości kwoty pozostałej do spłaty drugiego zobowiązania. Jeśli po jej odjęciu od wartości działki nadal jest ona warta tyle, by “pokryć” wymagany wkład własny, może być tak potraktowana. Tę kwestię również przewidziano w Rekomendacji S KNF: "W przypadku uznania przez bank za wkład własny wartości nieruchomości gruntowej (niezabudowanej lub zabudowanej), na której docelowo znajdować się będzie kredytowana nieruchomość, konieczne jest zweryfikowanie, czy nieruchomość ta nie jest obciążona hipoteką. W sytuacji gdy bank ustalił, iż nieruchomość – na której docelowo znajdować się będzie kredytowana nieruchomość – jest obciążona hipoteką, bank ocenia, w jakiej części wartość tej nieruchomości może zostać uznana jako wkład własny".

Za wkład własny mogą być uznane również nakłady, które kredytobiorca poczynił przed podpisaniem umowy kredytowej. Chodzi o wydatki na budowę nieruchomości, na przykład koszt prowadzenia wstępnych prac, zakup materiałów budowlanych ze środków własnych kredytobiorcy itp. By takie wydatki mogły być zaliczone na poczet wkładu własnego, powinno się je udokumentować. Dlatego należy zbierać faktury, rachunki i paragony.

Hipoteka na drugiej nieruchomości

Bardzo mocną z punktu widzenia banków formą zabezpieczenia umowy kredytowej jest ustanowienie hipoteki na dodatkowej nieruchomości. Oczywiście musi być ona wolna od obciążeń na rzecz innych osób/podmiotów, przedstawiać odpowiednią wartość i stan techniczny.

W praktyce bardzo wiele w kwestii akceptacji takiego zabezpieczenia zależy od polityki prowadzonej przez bank. Możliwy jest nawet scenariusz, w którym instytucja finansowa zaakceptuje taką formułę bez konieczności wykładania gotówki ze strony klienta, czyli wkładu własnego w najniższej wysokości (10% ceny nieruchomości).

Kredyt na zakup i wykończenie

Osoby kupujące nowe mieszkanie najczęściej stoją przed koniecznością wyłożenia dodatkowych środków na jego wykończenie. W Polsce dominuje tak zwany standard deweloperski oddawanych mieszkań i domów. Co to oznacza, co obejmuje, na co zwrócić uwagę? Oznacza, że niezbędne prace wykończeniowe wykonuje się we własnym zakresie. A to kosztuje przynajmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Jeśli nie mamy tych pieniędzy, pozostaje pożyczenie ich w banku. W grę wchodzą dwa rozwiązania: albo zaciągnięcie jednego kredytu zarówno na zakup, jak i na wykończenie, albo zaciągnięcie odrębnych kredytów – na zakup, a potem na wykończenie mieszkania bądź domu.

Oba mają swoje wady i zalety. W przypadku kredytu hipotecznego na kupno i prace wykończeniowe, lista kredytowanych czynności jest ograniczona – nie można na przykład z uzyskanych środków zakupić wyposażenia takiego jak sprzęt AGD czy meble. Taką możliwość daje osobny kredyt – na przykład gotówkowy, czy też pożyczka hipoteczna. Osobny kredyt to jednak dodatkowe formalności i większe ryzyko negatywnej decyzji, jeśli bank uzna, że nasza zdolność kredytowa jest niewystarczająca.

Kredyt hipoteczny na zakup i wykończenie w jednym stanowi rozwiązanie prostsze, ale też pociąga za sobą konieczność wyłożenia większego wkładu własnego. Jeśli przykładowo nieruchomość kosztuje 300 tys. zł, a kolejne 50 tys. zł pochłoną prace wykończeniowe, to minimalne 10% wkładu, które powinien zaangażować z własnej kieszeni kredytobiorca, wyniesie nie 30 tys. zł, a 35 tys. zł.

Rozwiązaniem, które pozwoli uniknąć konieczności wyłożenia większego wkładu, może być aneksowanie umowy kredytowej na zakup mieszkania i poszerzenie jej również o sfinansowanie wykończenia, przy zaangażowaniu własnych środków w prace już przeprowadzone. Takie koszty poniesione przez kredytobiorcę mogą być zaliczone na poczet "brakującego" wkładu własnego. Oczywiście należy wówczas udowodnić poczynione nakłady fakturami itp.

Zdolność kredytowa

Należy też wspomnieć o najbardziej oczywistej, a zarazem kluczowej formie zabezpieczenia kredytu. Jest nią wiarygodność finansowa kredytobiorcy, przy czym nie chodzi tu wyłącznie o wysokość dochodów, ale także o ich relację do wydatków (banki posługują się wskaźnikiem DTI – debt to income) oraz o stabilność uzyskiwanych dochodów. Jakie warunki trzeba spełnić i ile zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny?

Niestety, sytuacja nie dla wszystkich jest dobra. Optymalny klient banku, który zaciąga kredyt mieszkaniowy, to osoba zatrudniona na umowę o pracę na czas nieokreślony i to w bezpiecznym sektorze gospodarki – przykładowo w administracji publicznej, służbach mundurowych, służbie zdrowia, oświacie itp.

Z kolei najmniej wiarygodni są w oczach bankowców przedsiębiorcy oraz osoby zarabiające na podstawie umów cywilnoprawnych – zlecenia i o dzieło. W przypadku tych grup kredytobiorców banki mogą wymagać odpowiednio długiego czasu prowadzenia działalności i udokumentowania dochodów, a także oświadczeń kontrahentów o stałej współpracy z osobą starającą się o kredyt.

Inne formy zabezpieczenia kredytu

Hipoteka, zadatek, wkład własny lub jego ekwiwalent nie wyczerpują listy zabezpieczeń wierzytelności finansowych, które dopuszcza polskie prawo – przy czym nie każde z wymienionych poniżej zabezpieczeń ma zastosowanie przy kredycie hipotecznym.

Podstawowy podział sprowadza się do zabezpieczeń rzeczowych i osobistych. Te pierwsze ograniczają się tylko do elementów majątku dłużnika (bądź innej osoby udzielającej zabezpieczenia), te drugie to zabezpieczenia, przy których udzielający odpowiada za regulację zobowiązania całym swoim majątkiem (niezależnie czy nabył go przed, czy po zaciągnięciu długu).

Wśród zabezpieczeń osobistych wyróżniamy:

poręczenie – poręczyciel (żyrant) zobowiązuje się spłacić kredyt, jeśli nie zrobi tego kredytobiorca;
gwarancję bankową – zobowiązanie innego banku do zapłaty kwoty niespłaconych rat kredytu, wraz z odsetkami i kosztami postępowania;
przystąpienie do długu – do kredytu przystępuje osoba trzecia, która występuje w roli dłużnika solidarnego;
weksel – deklaracja wystawcy weksla do spłaty zobowiązania, jeśli nie zrobi tego dłużnik. Może być w formie in blanco, bez określonej kwoty, tylko z podpisem właściciela;
poręczenie wekslowe – zobowiązuje poręczyciela na równi z wystawcą weksla do spłaty kredytu;
przejęcie długu – osoba trzecia przejmuje dług i wchodzi w rolę kredytobiorcy;
cesję wierzytelności – umowa między kredytobiorcą a bankiem udzielającym kredytu, w której to bank jako zabezpieczenie zyska prawa do otrzymania konkretnej kwoty (na przykład za sprzedane towary wierzyciela).

Gwarancje bankowe i cesje jako zabezpieczenie nie odnoszą się do osób fizycznych, a dotyczą przedsiębiorstw. Częstym rozwiązaniem odnośnie kredytów hipotecznych jest natomiast przystąpienie do długu, czyli po prostu znalezienie współkredytobiorcy. Spotyka się też poręczenia według prawa cywilnego, czy też poręczenie wekslowe.

Wśród zabezpieczeń rzeczowych wyróżniamy:

hipotekę – czyli powszechne zabezpieczenie kredytu mieszkaniowego na kredytowanej nieruchomości;
ubezpieczenie kredytu z cesją na bank – również powszechnie stosowane rozwiązanie. Ubezpieczenie jako produkt dodatkowy opłaca kredytobiorca, ale ceduje prawa z polisy na rzecz kredytodawcy (może być to na przykład ubezpieczenie na życie z cesją na bank, ubezpieczenie od utraty pracy, ubezpieczenie niskiego wkładu itp.);
kaucję - to określona kwota pieniężna bądź papiery wartościowe, które kredytobiorca składa bankowi w formie zabezpieczenia na wypadek braku spłaty;
blokadę środków na rachunku bankowym – to formuła ograniczająca się do blokady kapitału bankowego do czasu wywiązania się z zobowiązania;
zastaw ogólny – ruchomy element majątku pozwala na zaspokojenie roszczeń wierzyciela z tej rzeczy;
zastaw rejestrowy– najczęściej chodzi o samochód jako zabezpieczenie. W tej formie zastawu dłużnik może korzystać z ruchomości w trakcie okresu zastawu;
przywłaszczenie na zabezpieczenie – kredytobiorca przenosi prawo własności określonego elementu majątku na wierzyciela.

Przeczytaj także:

Marcin Moneta