Polskie FINN-y: firmy inwestujące w najem nieruchomości

FINN-y mają być prawdziwym przełomem i przebojem na polskim rynku nieruchomości. Mają otworzyć bramy do inwestycyjnego raju dla tak zwanej drobnicy. Pytanie tylko, kiedy to się stanie.

Od kilku lat jesteśmy bombardowani informacjami o zyskowności inwestycji w nieruchomości. Niestety, jeśli ktoś nie dysponuje własną nieruchomością ani odpowiednią kwotą na jej kupno bądź zdolnością kredytową, żeby zrobić to ze wsparciem banku – ma nikłe szanse wejścia na ten rynek. Propozycją dla „drobnych ryb” mają być FINN-y, czyli firmy inwestujące w najem nieruchomości. Musimy jednak poczekać na uchwalenie ustawy określającej formułę ich działania.

Skąd pomysł na FINN

FINNY-y mają być polską odmianą spółek i funduszy specjalnego przeznaczenia, które inwestują w nieruchomości i czerpią z tego zyski.

REIT-y (skrót od Real Estate Investment Trust) powstały w USA w latach 60. ubiegłego wieku i obecnie funkcjonują w ponad 30 krajach świata. Inwestują głównie w nieruchomości komercyjne na wynajem. Dzięki znacznie łagodniejszym kryteriom wejścia niż w przypadku innych funduszy inwestycyjnych udziałowcem REIT-u może być każdy. Duża grupa drobnych inwestorów w ten sposób partycypuje w zyskach z wielkich obiektów – na przykład biurowców i galerii handlowych. W ten sposób osoby fizyczne mogą inwestować w nieruchomości, które są poza ich zasięgiem finansowym.

Tak ma być też w Polsce, z tą różnicą, że w naszym kraju będziemy mieć nie REIT-y, lecz FINN-y (firmy inwestujące w najem nieruchomości), które zajmą się tylko rynkiem mieszkaniowym.

Zarabianie na najmie - koniunktura sprzyja

Obecnie nieruchomości wydają się numerem jeden u inwestorów. Od kilku lat trwa hossa zarówno na rynku nieruchomości na sprzedaż (pierwotnym i wtórnym), jak i na rynku najmu. Mieszkania świetnie się sprzedają, a bardzo dobra koniunktura w najmie sprawia, że wśród kupujących spory odsetek stanowią inwestorzy, którzy myślą właśnie o zarabianiu na wynajmowaniu swoich mieszkań.

Hossa zaczęła się rozkręcać mniej więcej w 2015 r., kiedy to stopy procentowe NBP spadły do rekordowo niskiego poziomu (1,5 proc. stopy podstawowej), przekładając się tym samym na niskie raty kredytów i wysoką zdolność kredytową. Ówczesnym stymulantem popytu był również program „Mieszkanie dla młodych”, który od jesieni 2015 r. zaczął być dostępny także przy zakupach na rynku wtórnym.

Na tej glebie wyrosła hossa, uzyskując dodatkowe przyspieszenie wraz z rosnącą koniunkturą na rynku najmu, napędzaną popytem w segmencie najmu krótkoterminowego/noclegowego oraz długoterminowego. W tym drugim przypadku istotnym czynnikiem jest rzesza kilku milionów pracowników z zagranicy, która w ciągu kilku lat przyjechała nad Wisłę, dając tym samym dynamikę nawet malutkim, lokalnym rynkom najmu, na których przez całe lata nic się nie działo.

Obecnie szacuje się, że na wynajmie mieszkań w największych miastach Polski zarabia się około 5–6% rocznie. Dzięki bardzo niskim stopom procentowym można kupić mieszkanie na wynajem, finansując to kredytem, z przychodów pokrywać raty i przy przeciętnym poziomie czynszów jeszcze wypracowywać zysk.

To, że inwestycja mieszkaniowa pod względem zyskowności bije na głowę lokaty bankowe, przekłada się na wzrost transakcji dokonywanych za gotówkę lub z dużym jej udziałem. Inwestorzy po prostu odmrażają środki z banków, by przenieść je w segment nieruchomości. Z danych NBP wynika, że szacunkowy udział zakupów za gotówkę (wliczany jest też wkład własny kredytów) na rynku pierwotnym siedmiu największych miast kraju wyniósł ostatnio 62%. Co prawda jest to wynik gorszy niż we wcześniejszych kwartałach (w IV kw. 2017 r. udział gotówki wyniósł 75%), jednak ciągle znacznie wyższy niż jeszcze kilka lat wstecz.

Eksperci co prawda wieszczą spowolnienie na rynku nieruchomości mieszkaniowych, ale bez gwałtownych spadków cen i popytu. Perspektywa inwestycji jest więc kusząca. Pojawia się jednak problem: skąd wziąć na nią pieniądze?

Próg wejścia w najem dla drobnego gracza

Osoba, która dopiero chce zacząć zarabiać na rynku nieruchomości, a nie dysponuje wolnym mieszkaniem ma niewielkie pole manewru. Zostaje jej kupno nieruchomości inwestycyjnej – za gotówkę lub na kredyt.

Jeśli chcemy zarabiać na wynajmie (zwłaszcza krótkoterminowym), kluczowa będzie lokalizacja nieruchomości. Im bliżej centrum dużego miasta, tym oczywiście lepiej, ale też drożej. Zakładając, że inwestor poszukuje małych dwóch pokoi, to przy średnich cenach transakcyjnych na rynku pierwotnym w Warszawie (wg danych NBP za III kw. 2018) musiałby dysponować kwotą rzędu 427,5 tys. zł, bo średnia cena transakcyjna dla stolicy to 8550 zł/m2. Na rynku wtórnym kwota potrzebna do zakupu mieszkania tej wielkości wyniosłaby niewiele mniej – 408 tys. zł.

W Krakowie trzeba byłoby dysponować kwotą 345 tys. zł na rynku pierwotnym i 330 tys. na rynku wtórnym, natomiast we Wrocławiu byłoby to odpowiednio – 337 i 308 tys. zł.

Jeśli takich pieniędzy nie mamy, pozostaje kredyt z zastrzeżeniem, że i tak musimy mieć 10–20% wkładu własnego. Jeżeli jednak nie uzbieramy na wkład albo nie mamy zdolności kredytowej, bramy inwestycyjnego raju się zamykają.

Inną możliwością zarabiania jest wynajęcie mieszkania z opcją podnajmu, ale rzadko kiedy prywatni posiadacze nieruchomości zgadzają się w umowie na dalsze jej podnajmowanie przez najemcę.

Fundusze inwestycyjne dla bogaczy

Zamiast kupować nieruchomość, możemy się zdecydować na wejście w fundusz inwestujący w nieruchomości. Taka możliwość jest, ale niestety znów dla osób z dość dużym kapitałem.

W Polsce działalność takich funduszy reguluje Ustawa z 27 maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych i zarządzaniu alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi. Zgodnie z art. 3 ust. 1 fundusz inwestycyjny jest osobą prawną, której wyłącznym przedmiotem działalności jest lokowanie środków pieniężnych zebranych w drodze publicznego, a w przypadkach określonych w ustawie również niepublicznego proponowania nabycia jednostek uczestnictwa albo certyfikatów inwestycyjnych, w określone w ustawie papiery wartościowe, instrumenty rynku pieniężnego i inne prawa majątkowe.

Główne różnice między funduszami dotyczą ich formy prawnej, polityki oraz zakresu inwestowania. Rozróżniamy fundusze inwestycyjne otwarte (emitują tak zwane jednostki uczestnictwa) oraz zamknięte (te emitują certyfikaty inwestycyjne). Fundusze zamknięte w odróżnieniu od otwartych charakteryzują się ograniczonym dostępem inwestorów oraz ograniczoną możliwością wyjścia. Największą jednak barierą w przypadku funduszy nieruchomościowych jest próg wejścia. Wynosi on około 40 tys. euro.

Tak więc w praktyce drobny inwestor, który chce wejść w nieruchomości poprzez rynek kapitałowy, musi dysponować kwotą porównywalną do bezpośredniej inwestycji w mieszkanie. Tak samo przedstawia się sytuacja w przypadku innych, alternatywnych form inwestowania – takich jak przykładowo system condo (kupno pokoju lub apartamentu w powstającym obiekcie hotelowym przez indywidualnego inwestora).

FINN – zasady działania

To właśnie ma się zmienić, gdy na rynek nieruchomości wejdzie nowa formuła inwestycyjna i nowa osobowość prawna, czyli spółki/fundusze FINN (firma inwestująca w najem nieruchomości). Będą one mogły inwestować wyłącznie w mieszkania, co zasadniczo różni je od zagranicznych REIT-ów i stanowi główny zarzut pod ich adresem.

Główną zaletą FINN-ów ma być to, że udziały owych spółek/funduszy będą powszechnie dostępne. Kolejna korzyść to regularne wypłacanie inwestorom dywidendy. Zyski z FINN-ów w wysokości 90% (tak przewiduje projekt ustawy) mają sukcesywnie docierać do udziałowców. Inwestorzy, którzy zarobią na dywidendzie, nie zapłacą od niej podatku od zysków kapitałowych, czyli tak zwanego podatku Belki. FINN-y będą natomiast obłożone preferencyjną stawką podatkową – 8,5% uzyskanego przez nie dochodu.

Polskie FINN-y mają się zajmować wyłącznie wynajmowaniem nieruchomości. Podmiot tego typu ma posiadać przynajmniej 5  nieruchomości mieszkalnych na własność, a kapitał zakładowy ma wynosić przynajmniej 50 mln zł, tak więc działalnością tego typu nie zajmie się biznesowa „drobnica”.

FINN-y będą mogły działać jako spółki akcyjne, z ograniczoną odpowiedzialnością lub komandytowo–akcyjne. Siedziba i zarząd firmy mają się mieścić w Polsce.

Podmioty tego typu nie będą miały prawa budować mieszkań. Mogą natomiast kupować nieruchomości mieszkaniowe i je wynajmować albo inwestować w udziały w spółkach zależnych, które same będą działać na rynku najmu. Warunek: taka spółka zależna również musi mieć siedzibę i zarząd w Polsce i przynajmniej w 90% czerpać zyski z najmu.

Dlaczego w FINN tylko mieszkania

Nowe firmy nie będą mogły inwestować w nieruchomości komercyjne. Dlaczego? Ustawodawca uznał, że polski rynek komercyjny z dużym udziałem zagranicznego kapitału spekulacyjnego jest zbyt niepewny dla bezpieczeństwa pieniędzy drobnych ciułaczy. Z drugiej strony, państwo nie kryje, że chodzi również o stymulację rynku najmu instytucjonalnego. Po pierwsze – FINN-y nakręcałyby budownictwo na wynajem. Tym samym na rynek wchodziłyby nowe lokale, które mogłyby niwelować braki w zasobach mieszkaniowych w Polsce. Po drugie – rynek najmu mieszkań od firm będzie bardziej profesjonalny. Obecnie segment ten w Polsce jest w ogromnej większości opanowany przez prywatnych właścicieli mieszkań, co też oznacza dużą szarą strefę.

Choć wprowadzenie do systemu prawnego i gospodarczego FINN-ów generalnie ocenia się pozytywnie, to jednak brak segmentu komercyjnego stanowi według ekspertów ich poważny mankament. Inną wadą jest to, że takie spółki miałyby już „na wejściu” dysponować nieruchomościami pod wynajem. Takich firm w Polsce nie jest dużo, a największy zasób nieruchomości ma państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem, zarządzany przez BGK Nieruchomości.

Przedstawiciele władzy zresztą już zapowiedzieli, że powstanie FINN, który będzie zarządzał państwowymi nieruchomościami na wynajem. Kiedy? To zależy od losów ustawy o FINN, która na razie „utknęła” w Sejmie. Na rewolucję na polskim rynku nieruchomości musimy więc jeszcze poczekać.