Spis treści
TBS-y i SIM to alternatywa dla dziesiątek tysięcy rodzin
Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) zostały powołane w 1995 roku jako forma wsparcia budownictwa czynszowego o umiarkowanych kosztach. Miały stanowić alternatywę dla osób, które nie kwalifikują się do mieszkań komunalnych, a jednocześnie nie posiadają zdolności kredytowej do zakupu mieszkania na rynku. TBS-y tworzone są przez prywatne oraz państwowe spółki i spółdzielnie non-profit.
Czytaj także: 200 tanich mieszkań od JEMS Architekci. TBS na Ochocie coraz bliższy ukończenia
Obecnie funkcjonuje ponad 300 gminnych Towarzystw Budownictwa Społecznego oraz mniejsza, choć nieznana liczba prywatnych i gminno-prywatnych. W sumie dysponują one ponad 100 tysiącami lokali mieszkalnych, z których korzystają dziesiątki tysięcy rodzin, osób starszych, samotnych i pracujących.
Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) to nowsza forma organizacyjna działająca na podobnych zasadach, z możliwością realizacji programów „z dojściem do własności” w niektórych projektach. Oba systemy zarządzają zasobami czynszowymi w całej Polsce.
Podstawą dla raportu były doświadczenia mieszkańców
Opublikowany w sierpniu bieżącego roku „Raport mieszkańców o systemie TBS – 30 lat mieszkalnictwa społecznego w Polsce” to ewaluacja systemu z perspektywy jego użytkowników. Powstał w wyniku prac Parlamentarnego Zespołu ds. TBS pod przewodnictwem posłanki Jolanty Niezgodzkiej i we współpracy z Fundacją Obywatel TBS.
Podstawą były "wieloletnie doświadczenia mieszkańców TBS i SIM z całej Polski", zgłoszenia problemów, analiza dokumentów i raportów NIK, spraw sądowych wytoczonych przez "tysiące lokatorów" oraz "próby dialogu z przedstawicielami spółek i Ministerstwa Rozwoju". Cykliczne spotkania odbywały się w pierwszej połowie 2025 roku, z udziałem przedstawicieli organizacji z miast takich jak Kraków, Warszawa, Lublin, Tarnobrzeg, Radom, Poznań czy Wrocław.
Brak nadzoru i problemy finansowe
Raport wskazuje, że system TBS/SIM funkcjonuje bez instytucjonalnego nadzoru. Zdaniem mieszkańców, nie mają oni prawa do pełnych informacji (spółki zasłaniają się "tajemnicą handlową") ani realnego wpływu na działalność spółek, szczególnie prywatnych. Nieliczne kontrole NIK wykazywały liczne nieprawidłowości, które nie zostały naprawione.
Czytaj także: Tych mieszkań już nie wykupisz albo poczekasz 25 lat. Nadchodzą ogromne zmiany
Według raportu, problemy finansowe wynikają m.in. z powiązania stawek czynszu z rynkową stawką odtworzeniową (4% lub 5% wartości nowych mieszkań). W praktyce oznacza to, że czynsze rosną automatycznie wraz z cenami na rynku prywatnym. Raport ujawnia też duże rozbieżności w kosztach administracyjnych: w 2023 r. w TBS Wrocław wynosiły one 4,59 zł/m², podczas gdy w spółdzielniach i wspólnotach – od 0,50 do 1,20 zł/m². Dodatkowym problemem jest przenoszenie na mieszkańców kosztów działalności pozamieszkaniowej, np. sponsorowania imprez czy zarządzania innymi nieruchomościami.
Część kredytów zaciągniętych w latach 90. (tzw. kredyty „Alicja BIS”) jest podwójnie indeksowana, a ich spłata – według obecnych prognoz – potrwa nawet 60–80 lat.
Zawiedzione obietnice i brak reprezentacji mieszkańców
Wielu mieszkańców przystępujących do systemu otrzymywało ustne lub pisemne zapewnienia, że po spłacie kredytu będą mogli wykupić mieszkanie lub zapłacą niższy czynsz. Według raportu, obecnie wykup jest w praktyce niemożliwy lub oferowany na warunkach uznawanych przez lokatorów za nieopłacalne. Spadek czynszu po spłacie inwestycji w większości przypadków nie następuje.
W zakresie reprezentacji mieszkańców sytuacja jest równie niekorzystna. Jedynym przykładem formalnego ciała przedstawicielskiego jest Rada Mieszkańców TBS Wrocław, powołana w listopadzie 2024 r. Nie posiada jednak żadnych ustawowych uprawnień i nie ma wpływu na decyzje spółki. Brak jest ustawowych mechanizmów umożliwiających mieszkańcom udział w nadzorze czy kontrolach.
Raport jest istotny, ale ma widoczne ograniczenia
Raport rzeczywiście stanowi ważne źródło informacji, bo w debacie o TBS-ach coraz częściej dominują wątki wizerunkowe – stereotypy dotyczące najemców czy komentarze o jakości architektury – a kwestie organizacyjne, takie jak brak nadzoru, nieprzejrzystość finansowa czy zawiedzione obietnice, często pozostają w cieniu. Dokument przygotowany przez mieszkańców przesuwa punkt ciężkości właśnie na te obszary, pokazując je z perspektywy osób żyjących w systemie.
Jednocześnie ma on swoje widoczne ograniczenia: opiera się przede wszystkim na zgłoszeniach, doświadczeniach i obserwacjach lokatorów, a nie na reprezentatywnym badaniu statystycznym obejmującym całą populację najemców TBS i SIM. Jak czytamy w opisie raportu:
Posłanka Jolanta Niezgodzka wraz z Fundacją Obywatel TBS ostatecznie zredagowała z wszystkich tych zgłoszeń i uwag społeczników raport, który uznajemy za ewaluację systemu mieszkalnictwa społecznego dokonaną przez samych mieszkańców.
Nie przedstawia on więc jasno opisanej próby badawczej ani kryteriów doboru uczestników. Wnioski o skali problemów finansowych w całym systemie bazują na pojedynczych przykładach, takich jak koszty administracyjne w TBS Wrocław, a nie na pełnym zestawieniu wszystkich spółek. Ponieważ punktem wyjścia były głosy mieszkańców mających trudności, istnieje ryzyko, że raport w większym stopniu obrazuje problematyczne przypadki niż codzienne - być może znacznie bardziej prawidłowe - funkcjonowanie wielu TBS-ów.
