Najem instytucjonalny: na czym polega, podatek, umowa

Najem instytucjonalny funkcjonuje w polskim systemie prawnym już blisko 3 lata. Ciągle jednak nie wszyscy właściciele nieruchomości i najemcy znają przyjęte tam rozwiązania. Na czym polega umowa najmu instytucjonalnego?

Wraz z dojrzewaniem rynku najmu w Polsce dojrzewa również sytuacja kontrahentów pod względem uregulowań prawnych. Niestety przez długi czas przepisy dotyczące najmu nie dość, że były nieprecyzyjne, to również anachroniczne i dyskryminujące właścicieli mieszkań.

Pułapki najmu

Chodzi o Ustawę o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy. Przez lata tylko ona oraz Kodeks cywilny regulowały kwestię najmu. Ustawa została napisana w 2001 r. w taki sposób, by maksymalnie chronić najemców przed wykorzystywaniem mocniejszej pozycji i zmianą „zasad gry” przez wynajmującego. W praktyce skrajnie osłabiono jego pozycję, do tego stopnia, że samo wypowiedzenie umowy najmu w sytuacji, w której lokator okazuje się łamać zasady współżycia społecznego lub jest po prostu nieuczciwy, okazuje się obwarowane wieloma zastrzeżeniami, co przeciąga procedurę w czasie i może jedynie zwiększać straty finansowe.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 przywołanej ustawy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

Jak widzimy, jeśli nieuczciwy lokator nie płaci czynszu, wynajmujący jest zobowiązany odczekać aż 4 miesiące, by wręczyć mu miesięczne wypowiedzenie. Wychodzi więc na to, że „hodujemy” dłużnika przez 5 miesięcy.

Co jednak gorsze, samo wypowiedzenie w praktyce nic nie daje. Jeśli lokator nie zechce się wyprowadzić, nie mamy prawa go usunąć z naszego mieszkania. Pod żadnym pozorem nie możemy stosować przemocy, a wzywanie policji też nic nie da, bo policja nie zajmie się analizą zapisów umowy i wpłat na konto. Nie mamy prawa zmieniać zamków ani odcinać mediów. Jedyne, co nam zostaje, to droga sądowa i wyrok, a to oznacza nawet lata czekania na to, że nieuczciwy najemca opuści mieszkanie. Nawet gdy zapadnie wyrok, sprawa może się dalej przeciągać. W Polsce nie ma tak zwanej eksmisji na bruk. Jeżeli lokator nie ma gdzie pójść, a nie przyznano mu lokalu socjalnego, gmina musi wskazać lokal zastępczy. Gdy takiego brakuje, komornik wstrzyma egzekucję.

Łatwo sobie wyobrazić, co taki stan rzeczy oznacza dla wynajmującego. Jeśli na dodatek przychodami z najmu regulował on np. raty kredytu na mieszkanie, brak płatności, a zarazem brak możliwości sprzedaży nieruchomości (dziki lokator w środku) w praktyce mogą oznaczać dla niego katastrofę finansową. W mediach co jakiś czas pojawiają się artykuły i reportaże o nieuczciwych najemcach, którzy są bezkarni.

Dla kogo najem okazjonalny, a dla kogo najem instytucjonalny

W 2010 r. wprowadzono do polskiego systemu prawnego tzw. umowę najmu okazjonalnego. Na początku dotyczyła ona tylko osób fizycznych, po nowelizacji w 2013 r. takie umowy mogły podpisywać również firmy, ale kolejna nowelizacja z 2017 r. przywróciła stan poprzedni. Dla firm parających się wynajmem przygotowano bowiem specjalną regulację, czyli najem instytucjonalny.

Na czym polega najem okazjonalny? Dlaczego jest to najbezpieczniejsza formuła transakcji dla osoby fizycznej, która jest właścicielem nieruchomości? Ponieważ najemca na samym początku wskazuje mieszkanie, do którego dobrowolnie się wyprowadzi, jeśli dostanie wypowiedzenie z powodu np. braku płatności. Umowa najmu okazjonalnego co do zasady jest umową na czas określony, maksymalnie 10–letni.

Kluczem w całej sprawie jest podpisane w formie aktu notarialnego oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i opróżnieniu lokalu we wskazanym terminie w przypadku wcześniejszego zakończenia umowy. Ponadto lokator oświadcza, że ma się gdzie podziać. Wskazuje mieszkanie, do którego się wyprowadzi, i – co więcej – dostarcza oświadczenie właściciela tamtej nieruchomości potwierdzające, że weźmie go pod swój dach. Stosowne przepisy znajdziemy w art. 19a pkt 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy.

Przeczytaj też:

Jak zawrzeć umowę najmu okazjonalnego - wzór umowy >>>

Co w praktyce oznaczają te regulacje? Otóż tylko tyle i aż tyle, że w przypadku kiedy najemca nie wywiązuje się z umowy i nie chce opróżnić mieszkania, właściciel automatycznie zwraca się do sądu o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Jeśli jest ona nadana, do akcji może wkroczyć komornik. Nie potrzeba wyroku sądowego. Kolejna istotna sprawa – eksmisji w tym przypadku nie ograniczają ani miesiące zimowe, ani eksmitowanie małoletnich czy kobiet w ciąży.

Wszystko to znacznie skraca drogę przez mękę, jaką byłoby dochodzenie swoich praw, gdy została podpisana „zwykła” umowa najmu. Co prawda najem okazjonalny to więcej formalności i koszty (opłata notarialna za sporządzenie aktu i wypis z niego brutto wynosi około 342 zł), ale finalnie sprawa jest warta świeczki. Najemca – jeżeli ma uczciwe zamiary – nie powinien od takiego najmu stronić.

Co to jest najem instytucjonalny? O ile najem okazjonalny skierowany jest do osób fizycznych wynajmujących swoje mieszkanie, o tyle z najmu instytucjonalnego mogą korzystać przedsiębiorcy, którzy prowadzą działalność polegającą na wynajmie mieszkań i mają ją zarejestrowaną z odpowiadającym temu kodem PKD.

Regulacja w tym zakresie jest odpowiedzią na dalszy rozwój rynku najmu, który w kilka lat pokonał dystans, jaki zachodnie rynki pokonywały w dziesięciolecia. Coraz więcej firm profesjonalnie zajmuje się najmem. Powstają takie obiekty jak prywatne akademiki, condohotele, aparthotele, domy spokojnej starości itp. Wszystkie te projekty to emanacja rozwijającego się rynku najmu instytucjonalnego. Do tego należy doliczyć budownictwo pod programy państwowe, takie jak Mieszkanie Plus czy Fundusz Mieszkań na Wynajem. Formuła najmu instytucjonalnego została opracowana właśnie z myślą o takich inwestycjach.

Na czym polega najem instytucjonalny

Najem instytucjonalny to rozwiązanie zbliżone do najmu okazjonalnego. Umowa najmu instytucjonalnego jest podpisywana na czas oznaczony (tu maksymalnie 30 lat), najemca również podpisuje akt notarialny, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu w przypadku szybszego zakończenia umowy. Co jednak niezwykle ważne: różnicą w stosunku do najmu okazjonalnego jest to, że wynajmujący, czyli firma, nie musi być właścicielem mieszkania, oraz że formalności, które mają gwarantować przyspieszoną eksmisję, gdyby była konieczność, zostały znacznie uproszczone.

Przy umowie najmu instytucjonalnego lokator nie jest zobowiązany do wskazania mieszkania, do którego się wyprowadzi, jeśli dostanie wypowiedzenie. Nie musi też dostarczać oświadczenia o przyjęciu pod swój dach od właściciela tamtego mieszkania. Zamiast tego w umowie najmu instytucjonalnego powinien się znaleźć zapis o tym, że najemca zdaje sobie sprawę, że nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego i rezygnuje z wszelkich roszczeń od gminy w tym zakresie.

Przeczytaj też:

Podatek od nieruchomości: stawki. Ile zapłacimy, gdy mamy mieszkanie lub dom?

Dzięki temu uproszczono do minimum formalności, a ochrona wynajmującego jest nawet większa, bowiem lokator zobowiązał się do opuszczenia mieszkania niezależnie od tego, czy ma gdzie pójść, czy też nie. W przypadku najmu okazjonalnego zawsze jest ryzyko, że osoba, która zadeklarowała, że weźmie lokatora pod swój dach, może zmienić zdanie albo sprzedać mieszkanie. Co oczywiste – wynajmujący nie będzie o tym wiedział. Musi w tym przypadku liczyć na uczciwość i rzetelność najemcy. Ten powinien, po pierwsze powiadomić o sprawie wynajmującego, a po drugie - znaleźć sobie inny lokal, na wypadek gdyby miał się wyprowadzić. W najmie instytucjonalnym to już nie ma znaczenia.

Umowa najmu instytucjonalnego precyzuje też warunki finansowe. Zawarcie umowy może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji. Określono jej górną granicę - nie może być wyższa od sześciokrotności miesięcznego czynszu najmu podanego w umowie. Po zakończeniu umowy najmu instytucjonalnego wynajmujący ma miesiąc na zwrot kaucji pomniejszonej o potrącenia wynikające np. z zaległości w czynszu lub kosztów egzekucji, które poniósł wynajmujący.

Z kolei zasady wzrostu opłat czynszowych (przykładowo procentowa wysokość podwyżki), gdyby doszło do zmiany stawki, również muszą być precyzyjnie opisane w umowie najmu instytucjonalnego.

Najem instytucjonalny podatek

Od 1 stycznia 2021 r. przedsiębiorcy wynajmujący nieruchomości mogą wybrać preferencyjną formę opodatkowania swoich przychodów z najmu instytucjonalnego, jaką jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (przed tą datą mieli do wyboru wyłącznie opodatkowanie najmu na zasadach skali podatkowej lub podatkiem liniowym). Dotychczas ryczałtem można było rozliczać tylko najem prywatny, prowadzony poza działalnością gospodarczą.

Ryczałt tak jak w latach ubiegłych wynosi:

• 8,5% przychodów mieszczących się w kwocie 100 000 zł oraz
• 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Wejście w życie powyższej zmiany powinno zakończyć trwające od wielu lat i kończące się często w sądach spory pomiędzy wynajmującymi a fiskusem. Zazwyczaj sprowadzały się one do tego, czy dany najem (np. kilku mieszkań) to już działalność gospodarcza, czy też jeszcze najem prywatny, czyli czynność mieszcząca się w zwykłym zarządzaniu majątkiem prywatnym.

Podstawa prawna:

• Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy (t.j. DzU z 2020 r. poz. 611)
• Ustawa z 5 czerwca 2020 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz niektórych innych ustaw (DzU z 2020 r. poz. 1065)