Co to jest opłata adiacencka? Ile wynosi, kto i w jakich okolicznościach może ją na nas nałożyć?

Wielu właścicieli nieruchomości nie zdaje sobie sprawy z tego, czym jest opłata adiacencka. Tymczasem niedopełnienie obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej może skutkować nawet egzekucją komorniczą, polegającą np. na zajęciu przez komornika wynagrodzenia za pracę. Wyjaśniamy, czym jest opłata adiacencka, a także kto i w jakich okolicznościach może ją na nas nałożyć.

Kwestie związane z opłatą adiacencką uregulowane są w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.; dalej: ugn).

Co to jest opłata adiacencka?

Opłata adiacencka jest formą daniny regulującą wzrost wartości nieruchomości. Jest ona naliczana, w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek jednego z trzech wymienionych zdarzeń:

1. budowy urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi. Przy czym przez budowę takich urządzeń rozumie się także budowę drogi oraz wybudowanie (pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią) przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych;
2. scalenia i podziału nieruchomości, który ma na celu uzyskanie korzystniejszej konfiguracji przestrzennej poszczególnych nieruchomości i umożliwienie właściwego zagospodarowania nieruchomości;
3. podziału nieruchomości.

Ważne! Opłaty adiacenckiej nie należy mylić z opłatą planistyczną, która choć również wiąże się ze wzrostem wartości nieruchomości, to jednak wynika on z innego zdarzenia, a mianowicie zmiany przeznaczenia nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego.

Wysokość opłaty adiacenckiej

Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Wysokość ta nie może przekroczyć stawek wskazanych w ugn. Przepisy tej ustawy określają maksymalne progi stawek, jakie może ustalić gmina w zależności od zdarzeń skutkujących obowiązkiem wniesienia opłaty adiacenckeij. Wynoszą one:

• 30% różnicy wartości nieruchomości - jeżeli opłata adiacencka została naliczona w konsekwencji wzrostu wartości nieruchomości wskutek jej podziału dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa;
• 50% wzrostu wartości nieruchomości wydzielonych w wyniku scalenia i podziału, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych. Przy ustalaniu wartości dotychczas posiadanych nieruchomości nie uwzględnia się wartości urządzeń, których nie można było odłączyć od gruntu, a także drzew i krzewów, jeśli zostało za nie wypłacone odszkodowanie);
• 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu - w tym przypadku istnieje możliwość pomniejszenia ewentualnej różnicy wartości działki o koszty poniesione w związku z tą inwestycją.

Kto i kiedy decyduje o obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej

Opłatę adiacencką ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta (w drodze decyzji) każdorazowo:

• po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo
• po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Ponadto, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić (w drodze decyzji) opłatę adiacencką, jeżeli doszło do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału tej nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa.

Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od:

• dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej;
• dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, o ile w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy dotycząca wysokości opłaty adiacenckiej;
• dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

W przypadku opłaty adiacenckiej z tytułu scalenia i podziału nieruchomości, terminy i sposób wnoszenia opłat adiacenckich ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze ugody z osobami zobowiązanymi do ich zapłaty. Ugoda taka zawierana jest poprzez podpisanie protokołu uzgodnień. Jeśli ugoda nie dojdzie do skutku, o terminie i sposobie zapłaty rozstrzyga rada gminy w drodze uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości.

Ważne! Zaistnienie wymienionych zdarzeń nie zawsze skutkuje naliczeniem opłaty adiacenckiej przez gminę. Jest to bowiem uprawnienie, a nie obowiązek gminy. Jeśli gmina nie zrealizuje go w określonym ustawowym terminie, to później nie będzie mogła go zrobić. 

Zapamiętaj!

Jeśli zostanie na nas nałożony obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej w pierwszej kolejności powinniśmy sprawdzić, czy obowiązek jej zapłaty nie uległ przedawnieniu.

Warto zweryfikować uchwałę

Ważną kwestią jest także zweryfikowanie, czy uchwała, która została wskazana w decyzji, określającej wysokość opłaty adiacenckiej, nadal obowiązywała w chwili wydania tej decyzji. Należy też dokładnie zapoznać się z treścią uchwały i sprawdzić, czy faktycznie istnieją podstawy obciążenia opłatą adiacencką.

Przykład:

Gmina naliczyła opłatę adiacencką w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej. W uchwale rady gminy nie ma jednak mowy o opłacie z tego tytułu, a jedynie o wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej od podziału nieruchomości. W takiej sytuacji nie ma podstaw do obciążania właściciela nieruchomości kosztami wykonania podziału.

Aby ustalić opłatę adiacencką wystarczy jedna, generalna uchwała, nawet jeżeli została ona podjęta przed powstaniem pomysłu budowy konkretnego wodociągu lub drogi. Nie są zatem wymagane oddzielne uchwały do każdej decyzji.

Nałożenie opłaty adiacenckiej: konieczna analiza decyzji

W przypadku nieruchomości, których wartość wzrosła w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej, warto dokonać weryfikacji decyzji. Chodzi przede wszystkim o sprawdzenie, czy w istocie została ona wydana już po faktycznym stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Przeczytaj też:

Zgłoszenie nabycia nieruchomości: druk IN-1 wzór wypełnienia >>>

Nie ma przy tym znaczenia moment rzeczywistego przyłączenia nieruchomości do sieci. Istotny jest jedynie fakt, że właściciel nieruchomości ma realną możliwość korzystania z nowego urządzenia lub drogi. To właśnie ta możliwość jest podstawą do nałożenia opłaty adiacenckiej.

Przykład:

W związku z budową drogi dojazdowej wzrosła wartość nieruchomości Pana Kowalskiego. Wprawdzie przed nieruchomością wylano już asfalt, ale nie został on jeszcze połączony z gminną siecią dróg. W takiej sytuacji nie ma podstaw do naliczenia opłaty adiacenckiej, ponieważ Pan Kowalski nie ma realnej możliwości korzystania z nowej drogi.

Opłata adiacencka: jak uniknąć?

Gmina ma obowiązek wykazać wzrost wartości nieruchomości spowodowany wymienionymi zdarzeniami gmina przy pomocy operatu szacunkowego sporządzanego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Przed wydaniem decyzji ustalającej opłatę adiacencką organ gminy wszczyna z urzędu postępowanie administracyjne. Organ ma obowiązek zawiadomić o tym fakcie strony umożliwiając im zajęcie stanowiska i wypowiedzenie się przez uczestników postępowania w kwestii poniesionych nakładów. Ważne jest, aby na tym etapie zapoznać się dokładnie z aktami postępowania, a w szczególności z operatem szacunkowym, a następnie sformułować ewentualne zarzuty pod adresem operatu bądź pytania do biegłego.

Organ administracji ma obowiązek dopilnować, by opinia rzeczoznawcy majątkowego wyjaśniała wszelkie zarzuty i wątpliwości zgłoszone przez strony postępowania. W tym celu gmina może zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego o zajęcie stanowiska w odniesieniu do zgłaszanych przez stronę zarzutów i wątpliwości.

Dokonując analizy operatu warto w szczególności zwrócić uwagę na:

• datę sporządzania operatu i datę wydania decyzji – między datą sporządzenia operatu a datą wydania decyzji nie powinno minąć dłużej niż kilka miesięcy. Rzeczoznawca ma bowiem obowiązek zbadać stan nieruchomości w chwili stworzenia warunków do korzystania, ale według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Od momentu sporządzenia operatu gmina nie może zatem zwlekać z wydaniem decyzji;
• nieruchomości wybrane do porównania jako nieruchomości podobne – nieruchomości podobne do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny powinny być zbliżone pod względem położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających na jej wartość. Tymczasem niekiedy rzeczoznawcy przyjmują za nieruchomości podobne nieruchomości z innych gmin, które mają całkowicie inną specyfikę. W takiej sytuacji różnica w wycenie poszczególnych nieruchomości wynikać będzie także z innych okoliczności, niż np. wybudowanie wodociągu, to zaś sprawi, że wyniki operatu będą zaburzone.

Jeżeli zatem istnieją podstawy do sformułowania zarzutów względem operatu, można domagać się, by organ gminy wystąpił o ocenę jego prawidłowości do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Organizacja ma obowiązek dokonać tego w terminie maksymalnie 2 miesięcy. Jeśli zostanie wydana ocena negatywna, to od dnia jej wystawienia, operat szacunkowy utraci charakter opinii o wartości nieruchomości.

Odwołanie od decyzji o opłacie adiacenckiej do samorządowego kolegium odwoławczego

Od decyzji w kwestii ustalenia opłaty adiacenckiej możemy się odwołać. Odwołanie składa się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (dalej: SKO). Jeżeli nawet odwołanie nie zostanie uwzględnione, obowiązek uiszczenia opłaty zostanie przesunięty w czasie. Natomiast w przypadku, gdy SKO uwzględni nasze odwołanie i uchyli decyzję o ustaleniu opłaty adiacenckiej, a gmina nie zdąży wydać ponownej (w ciągu 3 lat od stworzenia możliwości korzystania z urządzeń), postępowanie może zostać umorzone jako bezprzedmiotowe.

Wniosek o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty

Istnieje też możliwość rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty. W tym celu należy wystąpić z odpowiednim wnioskiem do gminy. Opłata adiacencka może zostać rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat (przy czym wniosek może dotyczyć okresu krótszego niż 10 lat). Nie jest możliwe rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty z urzędu.

Warunki rozłożenia na raty (liczba i wysokość rat, terminy płatności) wynikają zawsze z treści decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. W przypadku rozłożenia opłaty na raty, należność gminy z jej tytułu podlega zabezpieczeniu, które najczęściej przybiera formę hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Raty podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez NBP.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.).