Spis treści
Zmiany w cenach mieszkań i najmu
Rynek mieszkaniowy w Polsce był mocno przegrzany jeszcze na początku 2024 r. Na szczęście po dwóch latach są już oznaki uspokojenia. W IV kwartale 2025 roku rynek pierwotny jest jednak ciągle na wzrostach, ale spadają ceny na rynku wtórnym. W przypadku rynku wtórnego to już trzeci z rzędu kwartał z ujemną dynamiką w grupach miast wojewódzkich i Gdyni. Ogólna tendencja wskazuje na zahamowanie wzrostu cen.
Ceny najmu również rosną w sposób stabilny – od dwóch lat o 1-3% r/r. W IV kwartale 2025 roku w siedmiu największych miastach wzrost wyniósł 1% r/r, a od pięciu kwartałów nie przekracza 2%. Na przykład w Warszawie, w segmencie mieszkań 40-60 m², ceny najmu wzrosły zaledwie o 0,7% r/r. Najwyższe ceny transakcyjne notowane są w Warszawie (17,8 tys. zł/m² na pierwotnym i 18,3 tys. zł/m² na wtórnym) oraz Krakowie (odpowiednio 16,4 tys. zł i 16,7 tys. zł/m²). Z kolei najniższe w Łodzi (10,8 tys. zł/m² pierwotny, 8,7 tys. zł/m² wtórny).
W Polsce teraz ceny rosną najwolniej
W kontekście regionalnym, wzrost cen w polskich miastach jest najniższy w Europie Środkowo-Wschodniej – poniżej 5% r/r w większości, z wyjątkiem Gdańska (8%). Dla porównania, średnia w regionie (Czechy, Słowacja, Estonia, Litwa, Węgry) wynosi co najmniej 10% r/r, np. 17% w Kownie czy 13% w Wilnie. Warszawa z ceną 4,2 tys. euro/m² zajmuje czwarte miejsce w regionie, za Pragą (6,3 tys. euro), Brnem (5,3 tys.) i Bratysławą (4,2 tys.). Ta stabilizacja cen sprzedaży kontrastuje z wcześniejszymi latami 2023-2024, kiedy to dynamika była znacznie wyższa, a tendencja na rynku najmu i sprzedaży odwróciła się – teraz ceny najmu rosną szybciej niż sprzedaży w trzecim kwartale z rzędu.
Wzrost wniosków kredytowych i podaży ofert
Jednym z kluczowych czynników ożywiających rynek jest wzrost liczby wniosków o kredyty mieszkaniowe. W ostatnich trzech miesiącach 2025 roku złożono 113 tys. takich wniosków, co oznacza wzrost o 30% w porównaniu do IV kwartału 2024 roku. W samym październiku 2025 odnotowano 43 tys. wniosków – najwyższy wynik od grudnia 2023, kiedy zakończył się program „Bezpieczny Kredyt 2%”. Ten skok wynika z luzowania polityki pieniężnej: Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe trzykrotnie w IV kwartale 2025, łącznie o 75 punktów bazowych.
Więcej mieszkań od deweloperów
Równocześnie rośnie podaż mieszkań. Średnio tygodniowo pojawia się 12,1 tys. ofert sprzedaży w grupach miast wojewódzkich i Gdyni – to wzrost o 45% r/r i skok względem poprzednich kwartałów, gdzie liczba nie przekraczała 10,6 tys. Największe rynki to Warszawa (3085 ofert/tydzień), Kraków (1854) i Wrocław (1314). Ta zwiększona dostępność ofert sugeruje, że rynek dostosowuje się do rosnącego popytu, bez presji na dalsze gwałtowne wzrosty cen.
Tendencje i normalizacja na rynku mieszkaniowym
Analiza wskazuje na wyraźną tendencję stabilizacji i normalizacji polskiego rynku mieszkaniowego. Po dynamicznych zmianach w latach poprzednich, ceny mieszkań ustabilizowały się, a spadek dynamiki poniżej 0% na rynku wtórnym oraz wzrost podaży o 45% r/r świadczą o wyważonym popycie i podaży. Wysoki popyt na mieszkania napędzany jest obniżkami stóp procentowych, stabilizacją cen i dobrą sytuacją makroekonomiczną Polski.
Kontynuacja stabilnych wzrostów cen najmu (1-2% r/r) i niska dynamika cen w porównaniu do regionu potwierdzają, że rynek wraca do równowagi. Inflacja jest pod kontrolą, a luzowanie polityki pieniężnej wspiera dostępność kredytów.
Prognozy sugerują, że ta normalizacja może się utrzymać, o ile nie wystąpią zewnętrzne wstrząsy, takie jak zmiany w polityce rządowej czy globalne czynniki ekonomiczne. To dobry moment dla kupujących, ale wymaga monitorowania, by uniknąć powrotu do nadmiernych wzrostów.
Zobacz także: Grupa Arche właścicielem Królewskiej Papierni - Osiedle mieszkaniowe
