Spis treści
Zdolność kredytowa, a nie cena metra kwadratowego, stała się główną barierą dla osób kupujących nowe mieszkania w największych polskich miastach. Dla większości klientów posiłkujących się finansowaniem bankowym realny próg cenowy kończy się na kwotach rzędu 800–900 tys. zł. Przekroczenie tego pułapu drastycznie zawęża grono potencjalnych nabywców do osób o ponadprzeciętnych dochodach lub dysponujących wysokim wkładem własnym.
Problem ten jest najmocniej odczuwalny w metropoliach, gdzie relacja cen nieruchomości do zarobków jest najmniej korzystna. Dotyczy to przede wszystkim Warszawy, Krakowa oraz Trójmiasta. W miastach takich jak Wrocław czy Poznań sytuacja jest nieco lepsza, choć i tam dostępność mieszkań dla klientów kredytowych pozostaje ograniczona.
Polecamy: Nieruchomości handlowe. Rekordowa fala nowej podaży, deweloperzy budują 770 tys. mkw.
Mieszkanie na kredyt - nieprzekraczalne granice
Granica możliwości finansowych dla typowych gospodarstw domowych przekłada się na zdolność zakupu mieszkania o wartości od 600 do 900 tys. zł. Jak wskazują deweloperzy, górna granica tego przedziału dotyczy głównie par o stabilnych i relatywnie wysokich dochodach. Poziom powyżej 1–1,2 mln zł jest osiągalny już tylko dla wąskiej grupy.
„Tym samym to właśnie przedział 800–900 tys. zł stanowi dziś faktyczny „sufit” dla masowego klienta kredytowego” – zauważa Joanna Chojecka, Dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg.
Podobne obserwacje płyną od innych deweloperów. W segmencie popularnym, w zależności od lokalizacji, pułap zakupu kończy się tam, gdzie całkowita cena lokalu zbliża się do 650–800 tys. zł. Zdaniem ekspertów MS Waryński Development S.A., granica zdolności kredytowej większości kupujących koncentruje się dziś w segmencie mieszkań o wartości do około 600–800 tys. zł.
Zobacz także: Miejsce postojowe to nowa kawalerka inwestycyjna? Ile można na tym zarobić?
Warszawa - duże miasto i różnice cen
W Warszawie pułapy cenowe są silnie uzależnione od lokalizacji. W popularnych dzielnicach, jak Ursus czy Białołęka, widać wyraźne progi. „W przypadku mieszkań dwupokojowych jest to najczęściej poziom około 650–700 tys. zł, dla mieszkań trzypokojowych do około 800 tys. zł, natomiast w segmencie czteropokojowym, który cieszy się dużym zainteresowaniem, ceny zaczynają się od około 970 tys. zł, a górna granica możliwości zakupowych większości klientów kształtuje się w okolicach 1,1 mln zł” – wylicza Agnieszka Gajdzik-Wilgos, Manager ds. Sprzedaży Ronson Development.
W bardziej prestiżowych lokalizacjach, takich jak Mokotów, progi te są znacznie wyższe. Lokale czteropokojowe mieszczą się tam w przedziale od 1,5 mln do nawet 2 mln zł, co kieruje ofertę głównie do klientów gotówkowych lub o bardzo wysokiej zdolności kredytowej.
Mam 900 tysięcy złotych - na co wystarczy w dużej metropolii?
W najdroższych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Gdańsk, maksymalny budżet klienta kredytowego wystarcza na zakup stosunkowo niewielkiego mieszkania. Przy obecnych cenach rynkowych zdolność kredytowa większości kupujących kończy się na poziomie lokalu o powierzchni około 40–60 mkw. w standardowej lokalizacji.
Potwierdza to Marcin Michalec, Dyrektor Zarządzający, Okam Capital: „Mimo stale rosnących wynagrodzeń, w 2026 roku kupujący posiłkujący się finansowaniem bankowym napotykają na twardą barierą zdolności kredytowej. W najdroższych miastach, jak Warszawa, Kraków, Trójmiasto zdolność kredytowa przeciętnego gospodarstwa domowego drastycznie spada po przekroczeniu pułapu 800 000 – 950 000 PLN ceny całkowitej. Przy obecnych wysokich marżach bankowych i średnich cenach ofertowych w najdroższych metropoliach kwoty te pozwalają na zakup zaledwie kompaktowego lokalu o powierzchni około 50 mkw.”
W odpowiedzi na te ograniczenia deweloperzy starają się optymalizować projekty, wprowadzając np. kompaktowe mieszkania trzypokojowe o mniejszym metrażu oraz oferując elastyczne harmonogramy płatności, takie jak 10/90.
Cena mieszkania i rata kredytu ważniejsze od kosztu metra kwadratowego
Eksperci zgodnie podkreślają zmianę w myśleniu klientów. Coraz mniejsze znaczenie ma cena za metr kwadratowy, a kluczowa staje się całkowita wartość transakcji oraz wysokość miesięcznej raty kredytu. To te dwa czynniki definiują dziś realne możliwości zakupowe Polaków.
„Klient przestał patrzeć na to, ile kosztuje mieszkanie. Zaczął patrzeć na to, ile kosztuje decyzja przez najbliższe 20–30 lat. Dlatego realna granica nie przebiega dziś na poziomie ceny za m², tylko na poziomie miesięcznej raty, którą klient jest w stanie zaakceptować psychologicznie i finansowo” – wyjaśnia Damian Tomasik, Prezes Alter Investment. To powoduje, że rynek kredytowy naturalnie zamyka się w przedziale mieszkań generujących ratę możliwą do udźwignięcia przy średnich wynagrodzeniach.
Warto zauważyć, że pomimo barier kredytowych rynek pozostaje aktywny dzięki klientom gotówkowym. Udział transakcji finansowanych kredytem, według danych Develii, wzrósł do około 50 proc. wobec 44 proc. rok wcześniej. Jednocześnie średnia wartość wnioskowanego kredytu wyniosła w marcu około 506 tys. zł, co stanowi punkt odniesienia dla ogólnego optimum kredytowego na rynku pierwotnym.
Artykuł powstał przy wsparciu AI
