Spis treści
Polska dynamicznie rozwija energetykę odnawialną. Farmy wiatrowe i fotowoltaiczne wymagają dużych, płaskich terenów – często właśnie gruntów rolnych o niższej klasie bonitacyjnej. Dzierżawa pozwala rolnikowi zachować tytuł własności, a inwestor pokrywa wszystkie koszty przygotowania terenu, budowy i utrzymania. Zyskuje także gmina, na której terenie lokalizowane jest przedsięwzięcie, dzięki zwiększonej wielokrotnie kwocie podatku od nieruchomości oraz ewentualnie innych dodatkowych opłat przewidywanych przez lokalne prawo. Często także firmy dzierżawiące oferują lokalnej społeczności bonusy w postaci budowy dróg lub infrastruktury społecznej – np. stacji ładowania samochodów elektrycznych, energooszczędnego oświetlenia dróg, remonty boisk, budynków użyteczności publicznej.
Farmy energii odnawialnej – wymagania
Tego typu instalacja jest „powierzchniożerna”. Standardowo na 1 MW potrzeba ok 1,2 ha. Duże firmy jak PGE szczególnie są zainteresowane dzierżawą dużych, zwartych kompleksów gruntów, położonych w bliskiej odległości od stacji elektroenergetycznych, najlepiej o powierzchniach przekraczających 100 ha. Taki areał pozwala na budowę instalacji o dużej mocy a jednocześnie wygospodarować oszczędności dzięki skupieniu infrastruktury do jej obsługi. Instalacja wiatraków nie wyłącza całkowicie możliwości użytkowania gruntów rolnych.
Grunty pod fotowoltaikę - charakterystyka
- duże zwarte kompleksy z terenem płaskim, niezacienionym, – IV-VI klasa bonitacyjna gruntów nieorganicznych,
- poza obszarami wszelkiej ochrony krajobrazowo-przyrodniczej (preferowane),
- dużym atutem jest położenie na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dopuszczającym lokalizowanie elektrowni fotowoltaicznych, odnawialnych źródeł energii lub działalność produkcyjną,
- z bezpośrednim dostępem do drogi,
- w niedalekim sąsiedztwie GPZ (główny punkt zasilania).
Grunty pod farmy wiatrowe - charakterystyka
- lokalizacje poza obszarami parków narodowych, rezerwatów przyrody, parków krajobrazowych i obszarów Natura 2000,
- lokalizacje oddalone od zabudowy mieszkaniowej,
- największym atutem jest położenie na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dopuszczającym lokalizowanie elektrowni wiatrowych,
- preferowane działki zlokalizowane w dużych kompleksach gruntów rolnych pozbawionych przeszkód terenowych (np. drzew i zalesień, słupów energetycznych, itp.),
- lokalizacje w bliskiej odległości od stacji elektroenergetycznych (do 10 km).
Grunty pod magazyny energii - charakterystyka
- działki o powierzchni do 5 ha z dostępem do drogi publicznej,
- położone w bezpośredni sąsiedztwie stacji elektroenergetycznych,
- położone na terenie, na którym zgodnie z obowiązującym MPZP istnieje możliwość budowy tego typu infrastruktury (tereny przeznaczone pod elektroenergetykę, produkcję, przemysł, itp.).
Formalności i warunki dzierżawy
Wiodące na rynku firmy energetyczne jak Tauron, PGE, Enea wiążą się z dzierżawcami umowami długoterminowymi nawet dochodzącymi do 25 – 29 lat. Mogą sobie bowiem pozwolić na najnowsze aktualnie rozwiązania dostępne na rynku, których szacowana żywotność i opłacalność eksploatacji są na taki okres szacowane. Koszty wymiany na urządzenia kolejnej generacji wiążą się z potrzebą ponownego występowania o pozwolenia. Dodatkowo w międzyczasie mogą się także zmienić zapisy prawa miejscowego czy wejść w życie nowe ustawy i rozporządzenia.
W umowach z liczącymi się na rynku firmami nie ma okresów bezczynszowych, czyli takich w których między podpisaniem umowy a faktycznym rozpoczęciem działalności instalacji osoba dzierżawiąca pozbawiona jest wpływów. Dzierżawa musi być podzielona na okresy, np. pierwszy okres z czynszem rezerwacyjnym (wstępnym) w okresie przygotowywania projektu (uzyskiwanie decyzji i pozwoleń administracyjnych – w tym czasie wydzierżawiający może nadal korzystać z nieruchomości) oraz z czynszem docelowym od momentu zajęcia terenu na potrzeby budowy instalacji.
W umowie powinien znaleźć się zapis o waloryzacji czynszu z upływem czasu, np. o doroczny wskaźnik inflacji lub inny współczynnik.
Dzierżawca zabezpiecza się w umowie wpisem w Dziale III Ksiąg wieczystych. Ujawnienie wpisu prawa dzierżawy to zabezpieczenie na wypadek sprzedaży gruntu przez dzierżawiącego i przenosi stan prawny na nowego właściciela, uniemożliwiając wypowiedzenie umowy.
W zasadzie od wydzierżawiającego nie są wymagane szczegółowe formalności. Umowa dzierżawy na uzgodnionych wcześniej warunkach jest podpisywana w obecności notariusza, a wszystkie koszty z tym związane ponosi firma dzierżawiąca. Poradniki izb rolniczych zalecają osobom, które podpisują umowę skonsultowanie jej treści ze specjalistą z branży nieruchomości z doświadczeniem w tego typu formalnościach.
Główne obowiązki firmy dzierżawiącej
Do najważniejszych obowiązków dzierżawcy należy:
- użytkowanie dzierżawionych gruntów zgodnie z ich przeznaczeniem oznaczonym w umowie,
- zapłata uzgodnionego czynszu dzierżawnego,
- zwrot podatku od nieruchomości związanego z realizowaną przez dzierżawcę inwestycją,
- przywrócenie terenu dzierżawy do pierwotnego stanu po upływie okresu dzierżawy.
Po stronie dzierżawcy są również wszystkie działania zmierzające do uzyskania pozwoleń i decyzji administracyjnych związanych z realizowaną inwestycją oraz jej wybudowanie i eksploatacja zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Ponosi także koszty ewentualnych szkód, np. wywołanych przez pożary lub innego typu zdarzenia losowe.
Jakie są koszty dzierżawy i od czego one zależą?
Koszty dzierżawy uzależnione są od:
- powierzchni gruntów i ich przydatności na potrzeby realizowanej inwestycji,
- dopuszczalnego sposobu zagospodarowania gruntów określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (czy jest obowiązujący mpzp i czy dopuszcza budowę OZE),
- odległości od potencjalnego punktu przyłączenia,
- klasy bonitacyjnej gleby (preferowane grunty klasy IV i gorsze),
- inne indywidualne aspekty (ukształtowanie terenu, możliwości dojazdu do działki, występowanie rowów melioracyjnych i innych przeszkód ograniczających lub utrudniających zagospodarowanie, itp.).
Ile za dzierżawę gruntu pod farmę OZE
Jak podają branżowe media rolnicze w ciągu ostatnich lat stawki dzierżawy gruntów rolniczych pod farmy energii odnawialnej znacznie wzrosły, szczególnie w najbardziej atrakcyjnych pod tym względem regionach.
W przypadku farm fotowoltaicznych firmy oferują teraz za 1 ha dzierżawionego gruntu średnio 20 tys. zł.
W przypadku farm wiatrowych odpłatność liczona jest od każdego wiatraka. Instalacja w najbardziej atrakcyjnych obszarach związanych z warunkami atmosferycznymi i minimalizacją kosztów przygotowania i eksploatacji może sięgać 220 – 250 tys. zł za wiatrak. Przeciętnie jednak jest to ok. 100 – 150 tys. złotych.
Dla porównania średnia cena dzierżawy ziemi rolnej w Polsce wynosi 1750 zł/ha. Najwyższe stawki są w województwach wielkopolskim, kujawsko-pomorskim, gdzie 1 ha to ok. 2500 zł, a najniższe w podlaskim – 1100 zł.
Dochody z dzierżawy większość osób rozlicza w formie podatku ryczałtowego – 8,5% do kwoty 100 tys. zł i 12,5% od nadwyżki po przekroczeniu 100 tys. zł.
Demontaż i rekultywacja – kto to robi?
Co prawda słoneczne i wiatrowe instalacje elektroenergetyczne z zasady są ekologiczne i nie szkodzą środowisku, ale zmieniają dość znacznie miejsce, w którym się znajdują. Łączy je podziemna sieć instalacji i naziemny układ dróg i dojść, a także wkopane w ziemię fundamenty, które w przypadku wiatraków osiągają gigantyczne rozmiary. Kiedy wygasa okres dzierżawy teren farmy OZE musi zostać zrekultywowany do stanu sprzed montażu urządzeń.
Istnieje możliwość przedłużenia umowy związany m.in. z modernizacją farmy, ale to wymaga rozpoczęcia procedury uzyskiwania stosownych pozwoleń od nowa.
Zgodnie z obowiązującymi regulacjami obowiązek likwidacji elektrowni wiatrowej spoczywa na inwestorze. Oznacza to, że ani gmina, ani właściciel gruntu nie są zobowiązani do ponoszenia kosztów demontażu. Scenariusz zakończenia eksploatacji jest określany już na etapie projektowym i stanowi element dokumentacji niezbędnej do uzyskania decyzji środowiskowej oraz pozwolenia na budowę.
Usunięcie fundamentów i infrastruktury przyłączeniowej są kluczowymi elementami „sprzątania” po tego typu instalacjach. Nic nie może pozostać na dzierżawionym terenie i powinien być on po wszystkich pracach gotowy do zagospodarowania w sposób sprzed istnienia instalacji. Dotyczy to m.in. uporządkowania i przywrócenia do pierwotnego stanu wegetacyjnej warstwy gleby.
Zobacz także: Największe elektrownie fotowoltaiczne w Polsce
9
