Kodeks cywilny o prawach z tytułu zadatku. Zadatek, czyli zabezpieczenie umowy
Warto wiedzieć, jakie uprawnienia przysługują w związku z zadatkiem i jaka powinna być jego wysokość. Co na to kodeks cywilny? Zadatek przy zawieraniu umów w obrocie gospodarczym pełni funkcję sankcji na wypadek, gdyby jedna ze stron nie wywiązała się z zawartej umowy lub też jeżeli uchyla się od jej wykonania. Zadatek jest bardzo często dawany przy podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania.
Autor: photos
Jeśli przy zawieraniu umowy jedna strona umowy da drugiej zadatek, ma on istotne znaczenie przede wszystkim wtedy, gdy umowa pomiędzy stronami nie dojdzie do skutku z winy jednej ze stron
Zadatek ma na celu zabezpieczenie wykonania umowy, ma on charakter sankcji w razie niewywiązania się strony umowy z jej realizacji.
Po co zadatek? Art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego
Jeśli przy zawieraniu umowy jedna strona umowy da drugiej zadatek, ma on istotne znaczenie przede wszystkim wtedy, gdy umowa pomiędzy stronami nie dojdzie do skutku z winy jednej ze stron. Jeśli bowiem zadatek został dany, a jedna ze stron nie wykona postanowień umowy, druga strona umowy może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała – żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Wynika to z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że zadatek daje jedna strona umowy drugiej, ale skutki prawne zadatku rozciągają się na obie strony umowy.
Strony umowy mogą uzgodnić kwestie związane z zadatkiem inaczej niż przewidują to przepisy Kodeksu cywilnego, jest to bowiem zgodne z zasadą swobody umów.
Zadatek przy sprzedaży mieszkania
Zadatek jest często wykorzystywany w umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania. W umowie tej strony uzgadniają warunki, które muszą być spełnione, aby doszło do zawarcia umowy ostatecznej (np. warunki wyprowadzenia się lokatorów z mieszkania albo wymeldowanie lokatorów).
Jak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 grudnia 2006 r., sygn. akt IV CSK 296/06, jeżeli zawarcie umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznej zostało uzależnione od spełnienia przez stronę warunków określonych w umowie przedwstępnej, to skoro strona nie wykonała tych warunków należało przyjąć, że z jej winy umowa nie została wykonana. W tej sytuacji druga strona umowy miała prawo zachować otrzymany zadatek.
Co ważne, samo wpisanie do umowy tego, że zadatek zostanie dany lub też samo ustalenie tego między stronami nie wystarczy, aby można było mówić o zadatku - musi być on bowiem realnie wręczony drugiej stronie umowy.
Wysokość zadatku
Zadatek może występować w formie pieniężnej, i w takiej formie występuje najczęściej w praktyce, jak też w formie niepieniężnej (w formie rzeczowej).
Przepisy nie określają, w jakiej wysokości ma być dany zadatek. Strony umowy mogą to ustalić swobodnie. Zadatek może być dany w znacznej kwocie, na jakie opiewa świadczenie główne z umowy, jednak nie może mieć on wyższej wysokości niż wartość świadczenia głównego, na jakie opiewa sama umowa.
Jeśli przy zawarciu umowy jedna strona daje drugiej kwotę pieniężną, która jest równa wartości całego świadczenia z umowy, nie jest to zadatek, a wykonanie całości zobowiązania, jakie wynika z umowy.
Danie zadatku przy umowie: art. 72 Kodeksu cywilnego
Zadatek może być dany przy każdej umowie. Jeśli strony umowy ustaliły w niej, że dadzą zadatek, a następnie nie został on dany, umowa taka nie zostaje zawarta. Przepisy przewidują bowiem, że jeśli strony prowadzą negocjacje, aby zawrzeć umowę, zostaje ona zawarta wówczas, gdy strony dojdą do porozumienia co do wszystkich jej postanowień, które były przedmiotem negocjacji (art. 72 Kodeksu cywilnego).
Warto też wiedzieć, że fakt dania zadatku po zawarciu umowy nie odbiera mu cech zadatku, jeżeli w umowie strony określiły taki jej charakter, a jedynie ustaliły późniejszy termin jej wręczenia, co podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 kwietnia 2004 r., sygn. akt II CK 172/03.
