| muratordom.pl » Prawo » Formalności budowlane » Podział nieruchomości: kiedy możliwy podział działki rolnej i budowlanej

Podział nieruchomości: kiedy możliwy podział działki rolnej i budowlanej

Podział działki ma na celu wydzielenie z jednej nieruchomości dwóch lub więcej działek stanowiących od tej pory odrębne nieruchomości i osobno oznaczonych w ewidencji gruntów. Kiedy można podzielić działkę i kto może to zrobić?

Co jest celem podziału nieruchomości?

Celem podziału nieruchomości jest wydzielenie z jednej nieruchomości dwóch lub więcej działek stanowiących od tej pory odrębne nieruchomości i osobno oznaczonych w ewidencji gruntów. Sam podział ewidencyjny nie powoduje zmian w zakresie prawa własności.

Podział może być dokonany na wniosek właściciela (użytkownika wieczystego) gruntu lub z urzędu. Zależnie od przeznaczenia dzielonego gruntu i okoliczności stosuje się trzy rodzaje procedur:

  • podział administracyjny
  • podział gruntów rolnych i leśnych
  • podział sądowy

Podział administracyjny

podział administracyjny jest prowadzony na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów. Dotyczy on gruntów budowlanych oraz szczególnych przypadków gruntów rolnych i leśnych (patrz ramka obok). Nazywany jest administracyjnym, bo wymaga zgody w formie decyzji organu administracji, którym jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta;

Podział gruntów rolnych i leśnych

podział gruntów rolnych i leśnych (poza wspomnianymi wyżej wyjątkami) prowadzi się na podstawie przepisów prawa geodezyjnego i kartograficznego i nie wymaga zgody żadnego urzędu.

Sprawdź: Jak podzielić działkę rolną

Podział sądowy

Podział sądowy towarzyszy sprawom cywilnym, takim jak zniesienie współwłasności czy podział spadku. Orzeczenie sądu zastępuje tu decyzję administracyjną. W pewnych sytuacjach może być łatwiej podzielić nieruchomość w sądzie niż w postępowaniu administracyjnym.

Kto może podzielić działkę?

O podział nieruchomości może się ubiegać osoba, która ma w tym interes prawny, czyli właściciel lub użytkownik wieczysty. Nie mogą tego zrobić użytkownicy, dzierżawcy czy najemcy nieruchomości ani właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości sąsiednich. Przed złożeniem wniosku o podział warto się upewnić czy w księdze wieczystej nieruchomości widnieje właściwe nazwisko właściciela.

Może się bowiem okazać, że z powodu nieprzeprowadzonego postępowania spadkowego lub nieuzupełnienia księgi jest tam nadal wpisana inna osoba. Wniosek o podział zostanie wówczas odrzucony.

Co, gdy nieruchomość należy do kilku osób?

Jeżeli nieruchomość należy do kilku osób, wniosek o podział nieruchomości muszą złożyć wszyscy współwłaściciele lub wszyscy współużytkownicy wieczyści. W razie braku zgody co do podziału osoby mające co najmniej 50% udziału mogą wystąpić do sądu o uzyskanie orzeczenia zastępującego zgodę pozostałych. Orzeczenie to jest koniecznym załącznikiem do wniosku o podział nieruchomości. Wydzielone działki nadal będą we współwłasności. Można ją znieść (czyli przydzielić konkretne działki wskazanym osobom) u notariusza lub w sądzie.

Czy podział działki musi być zgodny z planem miejscowym?

Zasadniczym kryterium dopuszczalności podziału nieruchomości jest jego zgodność z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (są jednak wyjątki od tej zasady).

Za zgodny z planem miejscowym uznaje się taki podział nieruchomości, który umożliwi zagospodarowanie wydzielonych działek tak, jak określono to w planie.

Działki te muszą więc mieć wymaganą minimalną wielkość i odpowiedni kształt oraz dostęp do drogi publicznej, a także zapewnioną możliwość uzbrojenia i zachowania obowiązującej w danym miejscu linii zabudowy czy intensywności zabudowy.

A jeśli nie ma planu miejscowego?

W razie braku planu miejscowego (i gdy nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem jego sporządzenia) podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:

  • nie jest sprzeczny z przepisami prawa (chodzi o wszelkie przepisy, w szczególności te określające przeznaczenie terenu oraz sposób korzystania z nieruchomości, na przykład prawo budowlane, przepisy techniczno-budowlane oraz dotyczące ochrony przyrody i środowiska) albo
  • jest zgodny z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy (każda z wydzielonych działek będzie mogła być zagospodarowana zgodnie z kryteriami określonymi w tej decyzji).

Jeżeli gmina, na której terenie leży dzielona nieruchomość, jest właśnie w trakcie sporządzania planu miejscowego, postępowanie w sprawie jej podziału zawiesza się obligatoryjnie do czasu uchwalenia planu, jednak nie dłużej niż na sześć miesięcy, licząc od dnia złożenia wniosku o podział. Przy czym prace nad planem muszą być zaawansowane. Do zawieszenia postępowania dojdzie bowiem tylko wtedy, gdy wniosek o podział został złożony:

  • po upływie sześciu miesięcy, licząc od podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego lub
  • po wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego wglądu. Gdyby w okresie zawieszenia plan miejscowy nie został uchwalony, do dalszego rozpatrywania wniosku zastosowano by procedurę przewidzianą dla podziału nieruchomości położonych na terenach nieobjętych planem.

Kiedy podział nieruchomości jest niezależny od ustaleń planu miejscowego?

Przepisy przewidują sytuacje, w których podział nieruchomości może być dokonany niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu – niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy.

Jest to możliwe między innymi wtedy, gdy chcemy:

  • znieść współwłasność nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do właściwego z nich korzystania. Taka sytuacja ma zazwyczaj miejsce wówczas, gdy nowe pokolenie buduje dom dla siebie obok rodziców na ich nieruchomości. Wydzielone działki mogą być mniejsze niż minimum określone w planie;
  • wydzielić działkę budowlaną, na której budynek został postawiony przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze (czyli osobę, która pozostawała w błędnym przeświadczeniu, że przysługuje jej prawo własności do tej działki). Taka sytuacja może się zdarzyć na przykład w razie nieuporządkowanych spraw spadkowych czy nieustalenia przebiegu granic nieruchomości;
  • wydzielić część nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa – na przykład gdy grunt zajęty pod drogę publiczną stał się z dniem 1 stycznia 1999 r. własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego za odszkodowaniem;
  • zrealizować roszczenie do części nieruchomości wynikające z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami lub z odrębnych ustaw – chodzi tu na przykład o zwrot wywłaszczonych nieruchomości;
  • wydzielić część nieruchomości objętą decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;
  • wydzielić działkę budowlaną niezbędną do korzystania z budynku mieszkalnego – może to być konieczne przy ustanawianiu odrębnej własności lokali w budynku mieszkalnym.

W sytuacjach wymienionych w ostatnich czterech punktach podziału nieruchomości można dokonać wyłącznie z urzędu albo na wniosek starosty.

Czy wydzielony grunt musi mieć dostęp do drogi?

Podział nieruchomości gruntowej jest niedopuszczalny, jeżeli działki projektowane do wydzielenia nie będą miały dostępu do drogi publicznej.

Dotyczy to zarówno podziału zgodnego z planem miejscowym czy innymi przepisami, jak i podziału niezależnego od planu. Nie każda z nowych działek musi mieć bezpośrednie połączenie z drogą publiczną. Można wydzielić drogę wewnętrzną i – sprzedając poszczególne działki – ustanowić na niej odpowiednie służebności gruntowe (prawo do przechodu, przejazdu i przeprowadzenia mediów) albo sprzedawać je wraz z udziałem w tej drodze.

Zobacz: Na czym polega służebność gruntowa

Jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej, dla nowo powstałych działek można ustanowić służebności na działkach sąsiednich (ale tylko tych objętych podziałem). Ustanowione służebności gruntowe ujawnia się w księgach wieczystych. Przysługują one każdemu właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu gruntu „władnącego”(czyli wszystkim kolejnym nabywcom danej działki).

Nadzór inwestorski na budowie: obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego

Budujesz dom i niekoniecznie jesteś specjalistą od budowlanki? Pomyśl o nadzorze inwestorskim....

zobacz więcej
zamknij
Przeczytaj dodatkowo:
Odbiór mieszkania lub odbiór domu. Na co...

Do odbioru mieszkania lub domu trzeba się odpowiednio przygotować. Wnętrza są już częściowo wykończone więc...

Odbiór domu lub odbiór mieszkania od dewelopera....

Z odbiorem technicznym mieszkania lub odbiorem domu wiąże się dużo stresu. Łatwo wtedy przegapić istotne...

Najważniejsze zasady programu Mieszkanie dla...

W programie Mieszkanie dla Młodych wprowadzono zmiany, co przyczyniło się do zwiększenia jego popularności....

Przyłącze wodociągowe - kto ponosi koszty...

Przyłącze wodociągowe to odcinek przewodu łączącego sieć wodociągową z wewnętrzną instalacją wodociągową w...

Budowa garażu i wiaty garażowej - formalności....

W czerwcu 2015 roku zmieniły się przepisy ustawy Prawo budowlane, między innymi w zakresie budowy garażu i...

Pozwolenie na budowę. Jak przyśpieszyć wydanie...

Podpowiadamy, co zrobić aby usprawnić procedurę wydania pozwolenia na budowę. Dowiedz się, jakie prawa i...

Żaden utwór zamieszczony w serwisie nie może być powielany i rozpowszechniany lub dalej rozpowszechniany w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny) na jakimkolwiek polu eksploatacji w jakiejkolwiek formie, włącznie z umieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody ZPR Media S.A.. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części z naruszeniem prawa tzn. bez zgody ZPR Media S.A. jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.