Zrozumienie słów używanych w projekcie gotowym sprawia zwykle kłopoty osobom niezwiązanym zawodowo z budownictwem. Znaczenie potoczne tych słów, łatwo intuicyjnie wyczuwalne, odbiega dość daleko od znaczenia w sensie normatywnym. To zaś powoduje nieporozumienia i często utrudnia inwestorom podejmowanie zasadniczych dla nich decyzji przy wyborze “projektu gotowego”.
Skąd wzięły się terminy w projektach gotowych?
Formalnymi podstawami umożliwiającymi opisanie rozmiarów budynku są:
- Polska Norma PN-ISO 9836 pt. Właściwości użytkowe w budownictwie. Norma dotyczy określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.
Niezwykle istotną nowość, wprowadziło ostatnio Rozporządzenie Rady Ministrów z dn. 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) Dz. U. z 1999 r. Nr 112, poz. 1316);
- Rozporządzenie ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dn. 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz.140).
Jak czytać projekt gotowy?
Dla potrzeb nabywców projektów gotowych przydatne będzie jednak omówienie tylko niektórych kategorii powierzchni budynków. Są to:
- powierzchnia zabudowy – przez powierzchnię zabudowy rozumie się powierzchnię terenu zajętą przez budynek w stanie wykończonym.
Powierzchnia zabudowy jest wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu.
Do powierzchni zabudowy nie wlicza się:
- powierzchni obiektów budowlanych ani ich części nie wystających ponad powierzchnię terenu;
- powierzchni elementów drugorzędnych, np. schodów zewnętrznych, daszków, markiz, występów dachowych, oświetlenia zewnętrznego;
- powierzchni zajmowanej przez wydzielone obiekty pomocnicze (np. szklarnie, altany).
Obrazowo mówiąc – jest to powierzchnia jaką zajmuje budynek na działce.
- powierzchnia netto – istota zmian wprowadzonych w nowej normie polega na przyjęciu zasady, iż powierzchnię pomieszczeń mierzy się na poziomie podłogi w świetle wykończonych przegród pionowych (tzn. w świetle tynków i cokołów). Norma ta nie przewiduje żadnej redukcji wielkości pomieszczeń o zmiennej wysokości, co oznacza, że powierzchnia każdego pomieszczenia będzie odpowiadała powierzchni jego podłogi.
- powierzchnia użytkowa – jest to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku.
Powierzchnie użytkowe klasyfikowane są zgodnie z celem i przeznaczeniem budynków, dla których są one wznoszone. Dzieli się je zwykle na powierzchnie użytkowe podstawowe i powierzchnie użytkowe pomocnicze. Klasyfikacja podstawowych i pomocniczych powierzchni użytkowych jest zależna od przeznaczenia budynku.
Do powierzchni podstawowej w domu zalicza się pokoje, kuchnie, łazienki,...
- powierzchnia całkowita – jest to suma wszystkich kondygnacji nadziemnych i podziemnych, w tym również poddasza, tarasów, kondygnacji technicznych i magazynowych. Mierzy się ją na poziomie posadzki po obrysie zewnętrznym budynku (łącznie z grubością ścian) z uwzględnieniem tynków, okładzin i balustrad.
Powierzchnia całkowita kondygnacji składa się z powierzchni kondygnacji netto i powierzchni zajętej przez konstrukcję.
Co jeszcze można wyczytać z projektu?
Pojęcie kubatury oznacza, w potocznym rozumieniu, “pojemność” lub “objętość” obiektu. W rozumieniu prawa budowlanego kubatura oznacza “objętość” budynku liczoną jako iloczyn powierzchni rzutu każdej kondygnacji, mierzonej po zewnetrznym obrysie ścian i wysokości danej kondygnacji.
Kubatury budynków lub części budynków ograniczonych przez powierzchnie, które nie są poziome ani pionowe, obliczane są według odpowiednich wzorów matematycznych.
Należy jednak zaznaczyć, że obliczanie kubatur jest w rzeczywistości dość skomplikowane i aby przeprowadzać je właściwie konieczne jest dokładne zapoznanie się z normą PN-ISO 9836.
Z kolei wysokość kondygnacji jest to wysokość od poziomu wierzchu podłogi danej kondygnacji do wierzchu najbliższej wyżej położonej podłogi lub wierzchu stropu. Należy przez to rozumieć, że wysokością kondygnacji nazwiemy odległość między posadzką parteru a posadzką piętra. Jeżeli na płycie stropu leży warstwa ocieplenia (np. w przypadku ocieplonego stropu na poddaszu nieużytkowym) – to wysokość będzie mierzona do wierzchu tej warstwy. Natomiast, jeżeli nad ostatnią kondygnacją znajduje się stropodach – to do jego wierzchu, ale tylko wtedy gdy jego średnia wysokość “wraz z konstrukcją, ociepleniem i pokryciem nie przekracza 1,0 m”.
Wysokość budynku mierzy się od poziomu terenu (chodnika) przy najniżej położonym wejściu do budynku (niebędącym wyłącznie wejściem do pomieszczeń gospodarczych lub technicznych), do górnej powierzchni stropu nad najwyższą kondygnacją , łącznie z grubością izolacji cieplnej lub do wierzchu stropodachu. Tak więc, jeżeli w domu znajduje się poddasze użytkowe, to jako wierzch należy przyjąć górną powierzchnię elementów zamykających przestrzeń użytkową poddasza, np. kalenicę dachu lub jętki z warstwą ocieplenia.
Zapamiętaj te terminy i stosuj
Kończąc to krótkie omówienie terminów “powierzchnia” i “kubatura” należy zwrócić uwagę na pojawienie się w tekście Rozporządzenia Rady Ministrów z dn. 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, nowej kategorii powierzchni (zgodnej z europejską klasyfikacją obiektów budowlanych (CC) – tzw. całkowitej powierzchni użytkowej. Oznacza ona “całą powierzchnię budynku z wyjątkiem:
- powierzchni elementów budowlanych m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów;
- powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych;
- powierzchni komunikacji, np. klatek schodowych, dźwigów, przenośników”.
Jak widać pojęcie to różni się od określonych w normie powierzchni całkowitej oraz powierzchni użytkowej (która jest istotna przy naliczaniu podatku od nieruchomości). Zgodnie więc z tą nową kategorią piwnice, nie zaliczające się do powierzchni użytkowej, zostaną zaliczone do całkowitej powierzchni użytkowej. A to z kolei może skłonić do zastanowienia przed podjęciem decyzji o podpiwniczeniu budynku.
