Uchwalenie czy też zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może wprowadzać dwa rodzaje negatywnych konsekwencji dla właścicieli działek objętych planem i sąsiadujących z takimi terenami.
Gdy miejscowy plan ogranicza korzystanie z nieruchomości lub obniża jej wartość
Pierwszą konsekwencją może być istotne ograniczenie bądź uniemożliwienie korzystania z nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem (np. planowana droga przebiegająca przez teren działki)
Drugim następstwem uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego może być obniżenie wartości działki. Przykładem może być ustalenie lokalizacji oczyszczalni ścieków w najbliższej okolicy działki przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe. W tym wypadku co prawda nie zmienia się przeznaczenie terenu, ale następuje obniżenie jego wartości.
Polecamy
Czego można żądać od gminy?
W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazano narzędzia do uzyskania rekompensaty za wprowadzone zmiany. W razie uniemożliwienia bądź istotnego ograniczenia korzystania z działki w sposób dotychczasowy właściciel (lub użytkownik wieczysty) może według swego wyboru żądać zapłaty odszkodowania albo wykupu części lub całej nieruchomości.
Żądanie odszkodowania ogranicza się do strat poniesionych w związku z wprowadzoną zmianą, nie obejmując utraconych korzyści. Oznacza to, że możemy dochodzić na przykład kosztów poniesionych w związku z przygotowaniem inwestycji (koszt projektu architektonicznego), która nie może być zrealizowana z powodu zmiany planu miejscowego. Odszkodowanie nie może jednak obejmować utraty zysku, jaki właściciel czerpałby przykładowo z wynajmowania powierzchni magazynu, który zamierzał wybudować.
Gmina może, z własnej inicjatywy, w zamian powyższych roszczeń zaproponować inną działkę. Warunkiem zamiany jest zgoda właściciela. Każda czynność przenosząca własność nieruchomości między właścicielem a gminą (sprzedaż i zamiana) musi być dokonana w formie aktu notarialnego. Koszty jego sporządzenia zwykle ponosi kupujący, jednakże jest to niepisana zasada, decyduje zaś wola stron. Okres przedawnienia roszczeń z tytułu ograniczenia czy braku możliwości korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób wynosi dziesięć lat od dnia wymagalności, czyli dnia wejścia w życie przyjętego/zmienionego planu miejscowego.
Drugi z omawianych skutków zmiany planu miejscowego – utrata wartości działki – jest przesłanką dochodzenia odszkodowania. Może go żądać właściciel lub użytkownik wieczysty w razie zbycia danej nieruchomości. Wysokość odszkodowania powinna odpowiadać różnicy między wartością nieruchomości sprzed daty wejścia w życie zmienionego planu a ceną zbycia. Jeżeli nieruchomość nie zostanie sprzedana, roszczenie nie powstanie.
Okres przedawnienia roszczenia odszkodowawczego za utratę wartości nieruchomości wynosi pięć lat od dnia wejścia w życie uchwały o przyjęciu lub zmianie planu miejscowego.
Spór może rozstrzygnąć sąd
Zarówno żądanie odszkodowania, jak i odkupienia mogą być dochodzone w postępowaniu cywilnym po uprzednim wezwaniu gminy do zapłaty odszkodowania bądź odkupienia spornej działki. Postępowanie dowodowe przed sądem będzie prowadziło do:
- określenia poniesionej szkody;
- ustalenia, czy istnieje związek przyczynowy między uchwalonym planem miejscowym a poniesioną szkodą.
Niezbędne będzie powołanie biegłego – rzeczoznawcy majątkowego w celu określenia wartości spornej nieruchomości. Opinia biegłego jest sporządzana na koszt strony o nią wnioskującej, chyba że sąd postanowi inaczej.
