Remont zabytkowego domu - formalności

Zastanawiam się nad kupnem domu. Okazało się, że dom, który wybrałem jest wpisany do rejestru zabytków. Dowiedziałem się też, że ograniczenia dotyczą konstrukcji dachu, rozmieszczenia i wielkości okien. Proszę o informację, czy trudno jest uzyskać zezwolenie na remont dachu w obiekcie zabytkowym? Jaki jest koszt takich zezwoleń? Czy potrzebuję pozwolenie na remont całego domu czy tylko dachu i okien?

Definicję remontu znajdujemy w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane ( Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 ) - przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Pkt 7 tego artykułu wskazuje, iż remont jest jedną z form prowadzenia robót budowlanych, które można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. (art. 28 prawa budowlanego) Wyjątki od tej zasady uregulowane w art. 29-31 w/w ustawy. Stosownie do treści art. 29 ust. 2 pkt 1 w związku z ust 4 pr. bud. pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na remoncie istniejących obiektów budowlanych z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków. W takim przypadku, przed rozpoczęciem prac remontowych konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Zanim jednak inwestor wystąpi z wnioskiem o pozwolenie na budowę (w tym przypadku remont) obowiązany jest uzyskać, pozwolenie dotyczące wykonania prac remontowych wydawane przez właściwego miejscowo wojewódzkiego konserwatora zabytków. Mówi o tym art. 39 prawa budowlanego:

1. Prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków wymaga, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania pozwolenia na prowadzenie tych robót, wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków.

2. Pozwolenie na rozbiórkę obiektu budowlanego wpisanego do rejestru zabytków może być wydane po uzyskaniu decyzji Generalnego Konserwatora Zabytków działającego w imieniu ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego o skreśleniu tego obiektu z rejestru zabytków.

3. W stosunku do obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych do rejestru zabytków, a ujętych w gminnej ewidencji zabytków, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego wydaje właściwy organ w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

4. Wojewódzki konserwator zabytków jest obowiązany zająć stanowisko w sprawie wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektów budowlanych, o których mowa w ust. 3, w terminie 30 dni od dnia jego doręczenia. Niezajęcie stanowiska w tym terminie uznaje się jako brak zastrzeżeń do przedstawionych we wniosku rozwiązań projektowych. Dopiero po uzyskaniu pozwolenia, można występować z wnioskiem o pozwolenie na budowę, gdyż w przypadku obiektów wpisanych do rejestru zabytków, pozwolenie wydane przez konserwatora zabytków jest obowiązkowym załącznikiem wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.

Zwracam uwagę na ust. 3 przewidujący inna procedurę w przypadku obiektów nie wpisanych do rejestru zabytków, a jedynie ujętych w gminnej ewidencji zabytków. W takim przypadku nie trzeba uzyskiwać pozwolenia na wykonywanie robót budowlanych wydanego przez wojewódzkiego konserwatora zabytków. Należy złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę i na tym etapie właściwy organ porozumie się z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Po uzyskaniu jego opinii, pozwolenie na budowę będzie wydane, bądź nie.

Nie można jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie czy trudno jest uzyskać zezwolenie na remont zabytkowego domu. Jednakże w myśl art. 27 ustawy z dnia 23 lipca 2003 roku o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami ( Dz. U. 2014.1446 z dnia 2014.10.24 ) Na wniosek właściciela lub posiadacza zabytku wojewódzki konserwator zabytków przedstawia, w formie pisemnej, zalecenia konserwatorskie, określające sposób korzystania z zabytku, jego zabezpieczenia i wykonania prac konserwatorskich, a także zakres dopuszczalnych zmian, które mogą być wprowadzone w tym zabytku. Może warto ustalić z aktualnym właścicielem budynku, aby zwrócił się do wojewódzkiego konserwatora zabytków z wnioskiem o wydanie takich zaleceń. Mogłoby to stanowić ułatwienie w planowaniu ewentualnych prac remontowych dotyczących zabytkowego obiektu.

Szczegółowy tryb wydawania pozwoleń na przeprowadzenie robót budowlanych przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków określa Rozporządzenie Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z dnia 14 października 2015 roku w sprawie prowadzenia prac konserwatorskich, prac restauratorskich, robót budowlanych, badań konserwatorskich, badań architektonicznych i innych działań przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków oraz badań archeologicznych i poszukiwań zabytków ( Dz. U. 2015.1789 z dnia 2015.11.04).

Występując o takie pozwolenie, należy mieć na uwadze, iż Wojewódzki konserwator zabytków może uzależnić podjęcie działań objętych pozwoleniem, od przekazania przez wnioskodawcę w oznaczonym terminie określonych informacji dotyczących działań wymienionych w pozwoleniu, zastrzegając odpowiedni warunek w treści pozwolenia. W sytuacji gdy podejmowane roboty budowlane, mogłyby prowadzić do zmiany wyglądu zabytku wpisanego do rejestru Wojewódzki konserwator zabytków może uzależnić wydanie pozwolenia na te roboty od przeprowadzenia, na koszt wnioskodawcy, niezbędnych badań konserwatorskich, architektonicznych lub archeologicznych.

Ważnym elementem przy planowaniu robót budowlanych jest również treść art. 36a ust. 2 ustawy o ochronie zabytków Zgodnie z nim osoba fizyczna lub jednostka organizacyjna występująca z wnioskiem o pozwolenie na prowadzenie robót budowlanych przy zabytku nieruchomym wpisanym do rejestru jest obowiązana zapewnić kierowanie tymi robotami oraz wykonywanie nadzoru inwestorskiego przez osoby spełniające wymagania, o których mowa w art. 37c, tj. osoby, które posiadają uprawnienia budowlane określone przepisami Prawa budowlanego oraz które przez co najmniej 18 miesięcy brały udział w robotach budowlanych prowadzonych przy zabytkach nieruchomych wpisanych do rejestru lub inwentarza muzeum będącego instytucją kultury.

Warto wiedzieć o tym wcześniej, gdyż występując o przedmiotowe pozwolenie, należy wskazać osobę, która będzie nadzorować przeprowadzane roboty budowlane. W zależności od rozmiaru, zakresu, charakterystyki przewidywanych prac i ich wpływu na obiekt zabytkowy wojewódzki konserwator zabytków dokonuje analizy obiektu jego stanu technicznego, w konsekwencji czego wydaje decyzję administracyjną w przedmiocie udzielenia, bądź nie udzielenia pozwolenia na przeprowadzenie remontu przy obiekcie będącym zabytkiem. Decyzja taka jest decyzją uznaniową i tylko konserwator zabytków władny jest określić czy będzie ona pozytywna, czy jednak odmowna.

Zwrócę tu uwagę na Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 11 maja 2016 roku, Sygn. Akt VII SA/Wa 1443/15, „Decyzje wydawane na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy z 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami wydawane są w ramach tzw. uznania administracyjnego. Przepisy prawa nie określają w jakich przypadkach konieczne jest wydawanie pozwolenia, a w jakich odmawia się jego udzielenia, pozostawiając tę kwestię ocenie organu ochrony zabytków. Ocena ta powinna opierać się na ustaleniu, jaki wpływ konkretna inwestycja będzie miała na chronione wartości danego zabytku. Decyzja wydana w oparciu o uznanie administracyjne podlega ocenie sądu administracyjnego jedynie od strony formalno-prawnej, tj. czy została wydana z zachowaniem reguł postępowania administracyjnego, czy argumentacja organu jest spójna.”

W kwestii opłaty za wydanie takiej decyzji administracyjnej należy sięgnąć do przepisów ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o opłacie skarbowej, ( Dz. U. 2016.1827 z dnia 2016.11.10 ) W załączniku wskazana jest stawka 82 zł.

Na koniec dodam jeszcze, iż stosownie do art. 73 ustawy o ochronie zabytków, osoba fizyczna, jednostka samorządu terytorialnego lub inna jednostka organizacyjna, będąca właścicielem lub posiadaczem zabytku wpisanego do rejestru albo posiadająca taki zabytek w trwałym zarządzie albo będąca właścicielem lub posiadaczem zabytku wpisanego na Listę Skarbów Dziedzictwa, może ubiegać się o udzielenie dotacji celowej z budżetu państwa na dofinansowanie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru albo prac konserwatorskich lub restauratorskich przy zabytku wpisanym na Listę Skarbów Dziedzictwa.

Data publikacji: 28.12.2016 r.