Co zrobić, aby ekipa budowlana nie sprawiała dużych problemów

Podpowiadamy, jak zadbać o dobre relacje na budowie. Jak ustalać cenę i jak prowadzić negocjacje z ekipą budowlaną? Co zrobić, aby wykonawca nie pomyślał, że nie znamy się na budowaniu domu? I kto pomoże rozstrzygnąć ewentualny spór?

Zobacz galerię 1 zdjęcie

Autor: Andrzej Szandomirski

1. Sprawdź ekipę budowlaną

Wieczny problem z ekipą budowlaną. Jakość materiałów rośnie, czynnik ludzki na budowie pozostaje niewiadomą. Źle pracują w Polsce – za granicą są chwaleni. Na jednej budowie sprawują się na medal – na kolejnej ciągną dwie inwestycje i wszystko się wali – i jakość, i termin. Niby rośnie bezrobocie, łatwo o pracownika, a o dziwo więcej jest ludzi szukających dobrych fachowców niż solidnych fachowców szukających klientów. Z takimi wyzwaniami mierzy się każdy, kto buduje dom.

Bez czarnowidztwa! Dużo jest w branży budowlanej solidnych ludzi. Ekipy budowlane ze stałą siedzibą oraz instalatorzy starają się dbać o swoją opinię. Są znani lokalnie, a często reprezentują duże marki (tak jest z firmami instalatorskimi i montażowymi). Rynek się zmienił – wzrosła rola klienta. Wystarczy wejść na Forum MURATORA (forum. muratordom.pl), by przekonać się, jaką siłę mają opinie wyrażone przez tych niezadowolonych. Pojedynczy klient ma dziś skuteczną broń na firmy i wykonawców – Internet.

Niestety, dużo jest w branży ekip i wykonawców oferujących swoje usługi pod hasłem: „Wykonujemy wszystkie prace”. Co gorsza, podejmują się nawet tego, czego nie potrafią zrobić. Przechodzą z budowy na budowę bez reputacji. Niewiele mają do stracenia, a wiele do zarobienia i zepsucia.

Wobec takich zagrożeń siłą inwestora jest metodologia postępowania. Szukasz ekipy wykonawczej? Nawet ci najtańsi powinni podać adresy swych poprzednich budów. Trzeba poznać opinie byłych klientów. Dobrą metodą jest korzystanie z ekip poleconych. Najgorszą – akceptacja firmy na słowo. Oj, potrafią w tej branży pięknie gadać! Obiecują złote góry. Co potem zbudują i jak? Bóg raczy wiedzieć, fachowcy bez bożej łaski raczej nie...

2. Podpisz umowę

Z każdą ekipą budowlaną czy wykonawcą należy podpisać umowę. Proste stwierdzenie faktów na piśmie, że przyjmuje się robotę, gdzie opisany jest jej zakres, płaca i terminy. Na starcie unikajmy kilku niebezpieczeństw.

• Z reguły wykonawca narzeka na poprzedników i minimalizuje odpowiedzialność za swoją pracę. Powie, że zrobił źle, „bo było krzywo”. W umowie musi się znaleźć zapis, że zapoznał się ze stanem budowy i nie ma uwag.
• Często wykonawca odkrywa po czasie, że roboty ma więcej, niż oszacował. Chce od klienta dodatkowych pieniędzy. Tak nie można. Po to została podpisana umowa, by na początku określić zakres prac i płacę. Wykonawca się pomylił – jego strata. Gdyby był profesjonalistą, potrafiłby oszacować prawidłowo. Gorzej, jeśli to inwestor dokłada mu prac w trakcie budowy – burzy ustalenia płacowe!
• Umowa jest również po to, by bronić się przed żądaniem płacenia zaliczek za niewykonaną pracę. Trzeba ustalić zasadę płacenia etapami – za roboty wykonane. Jeżeli budowany jest dom do stanu surowego – należy podzielić go na etapy (fundamenty, ściany, strop, posadzki itd.). Warto sformalizować ten mechanizm i wprowadzić zapis, że wykonawca zgłasza roboty do odebrania, a inwestor ma trzy dni na przekazanie swych uwag. To czas na wizytę inspektora nadzoru. Jeśli nie będzie poprawek, płatność następuje w ciągu siedmiu dni od odebrania robót.
  
  Zaliczki? Tylko na materiały, jeśli kupuje je wykonawca, a najlepiej i tu dążyć do rozliczenia po zakupie. Inwestor płaci, gdy tylko ekipa dostarczy materiał i fakturę. Bez umowy temat zaliczek staje się bardzo drażliwy. Jakże często szef ekipy zmiękcza inwestora tyradami, że przecież musi zapłacić swoim ludziom, ma rodzinę, że dzieci głodne... Z jaką ulgą można wtedy odpowiedzieć: – Przepraszam bardzo, ale mamy umowę.

3. Zatrudnij inspektora nadzoru inwestorskiego

Inspektor nadzoru – człowiek z wiedzą na wszelkie tematy budowlane, instancja kontrolna na budowie. Zaufany fachowiec, który nie będzie szedł na układy z ekipą wykonawczą. Prawne umocowanie inspektora nadzoru na budowie sprzyja tej roli – swoim podpisem bierze odpowiedzialność za jakość prac. Zysk inwestora? Ogromny. Zapewnia sobie kontrolę jakości. Nie wdaje się w dyskusje merytoryczne z wykonawcą czy kierownikiem budowy. Sprawdza postęp robót, ale nie rozstrzyga o jakości prac. Ma od tego inspektora nadzoru.

Inspektor pomaga też merytorycznie przy podpisaniu umowy, opracowaniu harmonogramu, kontroli kosztorysu i zapotrzebowania materiałowego. Akceptacja robót przez inspektora jest warunkiem wypłacenia należności wykonawcy. Z zaufanym inspektorem u boku inwestor nie musi bać się żadnej ekipy wykonawczej!

5. Korzystaj z dobrych materiałów budowlanych i wykończeniowych

Jest dobrze! Nie odstajemy od średniej europejskiej – budujemy domy solidniejsze niż w Irlandii czy Wielkiej Brytanii, z nie gorszych materiałów niż w Niemczech czy w Szwajcarii. Mamy równie duży wybór materiałów i technologii. Inwestorowi budującemu systemem kontraktowym pozostaje tylko dobrze wybrać. Czyli jak? Tak, by z naszym domem poradziła sobie nawet słaba ekipa.

6. Nie wykłócaj się o wszystko

Inwestor powinien dbać o szacunek w oczach wykonawcy. Będzie łatwiej wyegzekwować to, czego chce od budowlańców. Choć buduje dom pierwszy raz, ma sprawiać wrażenie człowieka obytego, który rozumie reguły budowy. To, jak dom ma być zbudowany, zostało określone w projekcie. Jakość wykonania robót budowlanych jest opisana w normach i warunkach technicznych, ale generalna zasada jest taka: precyzja prac rośnie z postępem robót.

Świadomy inwestor nie wykłóca się o milimetry z murarzem. Budowy do stanu surowego zamkniętego pilnuje inspektor nadzoru. Inwestor zachowuje siły i zapał kontrolny na etap prac wykończeniowych, gdzie liczy się przede wszystkim estetyka. Wtedy czujność i skrupulatność właściciela domu jest w najwyższej cenie. Jakże często inwestorzy są już wtedy tak wykończeni budową, że marzą tylko o jednym – by wszyscy ci fachowcy poszli sobie w siną dal...

Inwestor menedżer dobrze gospodaruje swoimi siłami. A gdy już zatrudnicie pana Kazia albo ekipę i okaże się, że są złoci, na medal, wspaniali, doceńcie to. Łatwo być złą ekipą i łatwo być złym szefem. By być solidnym, ludzie muszą wkładać w pracę wiele serca, cierpliwości, a często i wspaniałomyślności. Doceńcie fachowców, dawajcie dowody sympatii, napiszcie pozytywną opinię na Forum MURATORA. Satysfakcja i pamięć o budowniczych będzie umilać Wam życie w wymarzonym, wreszcie zbudowanym domu.

Pobierz wzór umowy o roboty budowlane (plik .pdf) >>

4. Negocjuj cenę

„Kluczem do pomyślnych negocjacji jest proces, w którym wygrywają wszyscy” – pisze Gerard I. Nierenberg w książce „Sztuka negocjacji”. Od umownego stołu, przy którym siadają inwestor i wykonawca, obie strony muszą odejść zadowolone. Jak to zrobić?

Wykonawca z reguły żąda więcej za swoją pracę, niż oczekuje dostać, zaś inwestor z reguły domaga się niższej ceny. Nie może godzić się na pierwszą proponowaną cenę, bo wykonawca pomyśli, że wycenił swoją wartość za nisko. Klient powinien się targować, tym bardziej że wyższa wycena wcale nie daje gwarancji, że praca zostanie zrobiona lepiej! To tylko wykonawca uznał, że na tym inwestorze można dobrze zarobić – taka pozbawiona złudzeń jest budowlana arytmetyka.

Negocjujemy – jak nie dużą obniżkę kosztów robocizny, to dodatkowe prace albo inne korzyści. Pierwsze żądanie powinno być abstrakcyjne, wielkie. Oczekujemy na przykład, że dekarz spuści o połowę z podanej ceny. Z odpowiedzi można ocenić, jak dalece jest skłonny do ustępstw – by na koniec uzyskać mniejsze ustępstwo, na przykład do ceny ustalonej dorzucić też montaż rynien.

Etap negocjacji daje inwestorowi – menedżerowi duże pole do popisu, jeśli skorzysta z takich właśnie technik negocjacyjnych. Z drugiej strony bez euforii – wykonawca i tak jest lepiej przygotowany. Jego życie upływa na pracy i negocjacjach cenowych. On te techniki ma w jednym palcu. Zbyt często pracuje u ludzi, którzy dają się wycisnąć jak cytryna...

Po czym poznasz, że wczułeś się w rolę inwestora walczącego o dobrą cenę usług? Złapiesz się na tym, że w warzywniaku bezwiednie uzyskasz rabat na pomidory...