Podjęcie decyzji o budowie domu: przede wszystkim zadbaj o dobry projekt
Projekt domu decyduje o kosztach budowy, pomaga w uniknięciu błędów na różnych jej etapach. Od niego zależy komfort mieszkania, a także możliwości przyszłej rozbudowy. Dlatego nie warto na nim oszczędzać.
Nie oszczędzaj na wyborze dobrego projektu domu
Kluczem do wyboru projektu powinien być nie tylko jego koszt, ale przede wszystkim nasze potrzeby
- Projekt gotowy jest znacznie tańszy od indywidualnego. Może się jednak okazać, że w niektórych sytuacjach zamówienie projektu indywidualnego będzie bardziej opłacalne.
- Często zdarza się, że zakres dokumentacji niezbędnej do pozwolenia na budowę nie wystarcza na sprawne poprowadzenie inwestycji. Warto mieć zestawienie materiałów, kosztorys, a także projekty wykonawcze. Przydatne są też pakiety oferowane przez firmy sprzedające projekty gotowe zawierające opracowania dotyczące np. domu energooszczędnego czy inteligentnego.
- Przyszłe koszty budowy nie zależą od tego, czy projekt jest indywidualny, czy typowy. W obu przypadkach można zastosować rozwiązania obniżające koszty budowy.
Projekt to zazwyczaj pierwsza po zakupie działki inwestycja w czasie budowy domu – bez niego nie można ani uzyskać pozwolenia na budowę, ani wybudować domu. Nie zawsze jednak podchodzimy do tej inwestycji racjonalnie.
Wydać jak najmniej na projekt to częsta pokusa budujących. Ulegają jej szczególnie ci, którzy sądzą, że w tej fazie lepiej zapłacić mniej dla własnego poczucia bezpieczeństwa i utrzymania wrażenia, że panują nad wydatkami. Tymczasem dokumentacja projektowa nie jest jedynie mało wartościowym plikiem papierów. Oszczędzając na projekcie i ograniczając jego zakres do minimum, stwarzamy ryzyko, że za nas i projektantów decyzje będą podejmować robotnicy na budowie, a przecież taka sytuacja niesie ryzyko dodatkowych, znacznie większych kosztów. Dobrze zainwestowane w tej fazie pieniądze zwrócą się z nawiązką. Warto też sobie uświadomić, że wydatek na projekt stanowi niewielki procent kosztów całej budowy. Aby jednak w pełni odpowiedzieć na pytanie, ile tak naprawdę będzie nas on kosztował i w którym momencie warto zainwestować, a w którym można zaoszczędzić, trzeba przede wszystkim wiedzieć, jakiej dokumentacji będziemy potrzebowali do uzyskania pozwolenia na budowę, a jaka jest niezbędna do wybudowania domu – różnica może być dość duża.
Zobacz: Najnowsze projekty domów. Kolekcja Muratora >>
Złożenie projektu domu do urzędu - co dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę?
Do wniosku o pozwolenie na budowę trzeba dołączyć projekt budowlany sporządzony w czterech egzemplarzach. W jego skład wchodzi projekt architektoniczno-budowlany, projekt zagospodarowania terenu wraz z wymaganymi przez urząd załącznikami (np. ekspertyzą geotechniczną, opinią konserwatora zabytków), a także oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, gazu i warunkach przyłączenia do sieci oraz uzgodnienia w ZUD-zie. Projekty przyłączy nie są obecnie obowiązkowe do uzyskania pozwolenia na budowę – mogą być częścią składową projektu, ale można je też opracować oddzielnie jako aneks lub osobny projekt.
Projekt architektoniczno-budowlany składa się z części architektonicznej przedstawionej na rysunkach elewacji, rzutach fundamentów i wszystkich kondygnacji, przekrojach charakterystycznych miejsc, a także z części konstrukcyjnej oraz materiałowej. Projekt zagospodarowania działki musi być sporządzony na aktualnej mapie geodezyjnej i zawierać określenie granic parceli, obrys planowanych budynków, układ komunikacyjny oraz układ zieleni.
Warto wiedzieć, że dokumentacja, którą kupujemy jako projekt gotowy, obejmuje jedynie projekt architektoniczno-budowlany. Pozostałe dokumenty uzupełnia się podczas adaptacji projektu. Jeśli zamawiamy projekt indywidualny, program minimum to zwykle całość dokumentacji niezbędnej do uzyskania pozwolenia na budowę.
Wykonanie projektu wykonawczego
Zwróćmy uwagę, że projekt budowlany nie musi zawierać szczegółowych opracowań detali i rysunków wykonawczych. Wielu inwestorów poprzestaje na zakresie projektu określonym przepisami, szczegółowe rozwiązania pozostawiając majstrowi na budowie. Oszczędności są jednak wówczas pozorne. Taka sytuacja grozi pomyłkami, a te często są bardzo kosztowne. Warto więc zainwestować dodatkowo w projekt wykonawczy. Jest to rozwinięcie i uszczegółowienie projektu budowlanego i może dotyczyć rozwiązań konstrukcyjno-materiałowych, detali architektonicznych, a także instalacji i wyposażenia technicznego.
Jeśli decydujemy się na projekt gotowy, zwróćmy uwagę, jaki jest stopień szczegółowości w proponowanej dokumentacji – pod tym względem oferta rynkowa jest bardzo zróżnicowana. Niektóre firmy projektowe proponują dokładnie rozrysowane elementy konstrukcyjne i taką dokumentację otrzymamy od nich w standardzie, są jednak i takie, gdzie rysunki są znacznie mniej szczegółowe. W wypadku projektu indywidualnego zakres szczegółowości dokumentacji powinien być określony w umowie. Bywa, że projekty wykonawcze detali mogą być traktowane jako dodatkowa usługa. Zwykle wykonuje się je po uzyskaniu pozwolenia na budowę. To postępowanie jest zresztą bardziej racjonalne – jeśli urząd zażąda poprawek do projektu, trzeba będzie również poprawić projekty wykonawcze.
Zainwestuj w projekt aranżacji wnętrz domu
Projekt architektoniczno-budowlany zawiera rzuty domu z zestawieniem ich wielkości i przykładową aranżacją. Profesjonalny projekt wnętrz jest dodatkową usługą, która najczęściej obejmuje: szczegółowy plan aranżacji pomieszczeń, plan wyposażenia wnętrz w instalacje, plan podłóg, ścian i stropów. Koszt projektu wynosi 50-150 zł za m2 projektowanej powierzchni. Można zamówić tylko koncepcję lub projekt wnętrz wraz z rysunkami wykonawczymi. Jeśli wymaga on zmian instalacji, warto go mieć przed budową.
Warto wykonać kosztorys budowy domu
Choć przepisy nie obligują nas do posiadania w dokumentacji precyzyjnych zestawień materiałowych i kosztorysu, to jednak warto je mieć. Dokładny kosztorys pozwala na racjonalne gospodarowanie finansami w czasie budowy, dzięki niemu będziemy wiedzieli, na co rzeczywiście nas stać, z czego można zrezygnować, a co odłożyć na później. Pomoże się też zorientować, ile może kosztować wykonanie poszczególnych elementów domu, co ułatwi negocjacje z wykonawcami, a w efekcie pozwoli uniknąć niepotrzebnych wydatków.
Niektóre pracownie sprzedające projekty gotowe oferują tak zwany ślepy kosztorys – przedmiar oraz wyszczególnienie nakładów ilościowych robocizny, materiałów i sprzętu potrzebnych przy danej budowie bez podania cen. W wielu firmach wraz z projektem gotowym możemy otrzymać również kosztorys szacunkowy (zazwyczaj jest on dostępny bezpłatnie, do pobrania ze strony internetowej).
Szacunkowa kalkulacja jest podzielona na trzy etapy: stan surowy zamknięty, stan wykończeniowy oraz instalacje. Minusem takich kosztorysów jest to, że są one aktualizowane raz lub dwa w roku. W niektórych firmach można zamówić bardziej szczegółowy kosztorys inwestorski. Pozwoli on na określenie aktualnych kosztów budowy niezbędnych np. do uzyskania kredytu. Koszt takiej usługi wynosi 200-500 zł. Można też zamówić pełen kosztorys u profesjonalnego kosztorysanta albo potencjalnego wykonawcy.
Kupując projekt gotowy, otrzymamy również zestawienie materiałów, które obejmuje ilości i dane materiałowe potrzebne do wzniesienia budynku, tj. powierzchnie poszczególnych ścian, dachu, stropów, ilość betonu na fundamenty etc. W wielu firmach zestawienia dostępne są bezpłatnie na stronie internetowej, jednak do wariantów projektów są odpłatne – w cenie około 200 zł. W wypadku projektu indywidualnego zarówno zestawienie materiałów, jak i przybliżony kosztorys powinny wchodzić w skład usługi
Pamiętaj o projekcie instalacji
Do uzyskania pozwolenia na budowę z reguły nie są wymagane projekty instalacji wewnętrznych – zastępuje je ogólny opis określający np. sposób ogrzewania i lokalizację źródła ciepła, umiejscowienie rozdzielnicy elektrycznej itp. Mimo to warto mieć bardziej szczegółowy projekt instalacji. Wykonany dla konkretnego budynku, uwzględniający warunki zewnętrzne i potrzeby użytkowników zagwarantuje, że instalacje nie będą przewymiarowane, pozwoli też zaoszczędzić na kosztach ogrzewania, a w przyszłości uniknąć drogich przeróbek i kłopotów przy awariach. Warto przyjrzeć się pod tym kątem firmom oferującym projekty gotowe. Wiele z nich ma projekt instalacji w standardzie – są to rzuty i rozwinięcia instalacji wodnej, kanalizacyjnej i gazowej, rzuty instalacji centralnego ogrzewania, a także rzuty i schemat instalacji elektrycznej. W wypadku projektu indywidualnego projekt instalacji mogą wykonać współpracujący z architektem instalatorzy – efekt będzie dobry, pod warunkiem że prace będą odpowiednio skoordynowane.
Projekt gotowy i indywidualny - co wybrać?
Zaletą projektu gotowego jest jego natychmiastowa dostępność – czas realizacji zamówienia trwa zwykle nie więcej niż trzy tygodnie. Na wizualizacji możemy szybko zobaczyć, jak będzie wyglądał przyszły dom, i zapoznać się z przewidywanymi kosztami jego budowy. Jest też duża szansa, że projekt gotowy jest sprawdzony, to znaczy, że wybudowano już podobne domy. Wiele firm zamieszcza na swoich stronach zdjęcia z budowy oraz doświadczenia innych inwestorów. Mimo tak wielu zalet realizacja projektu gotowego to spore wyzwanie. Otrzymujemy bowiem projekt, który po bliższym przyjrzeniu się często nie do końca pasuje do naszych potrzeb. Zaczynamy wprowadzać w nim zmiany. Pół biedy, jeżeli dzieje się to na etapie projektu – choć już wtedy narażamy się na dodatkowe koszta, gorzej, jeśli dokonujemy zmian dopiero w czasie budowy – powstały dom często odbiega wówczas od pierwowzoru, traci proporcje itp.
Decydując się na projekt indywidualny, musimy się liczyć z większym zaangażowaniem czasu. Powstaje on bowiem tak długo, aż nas zadowoli – ważne, aby wszystkie ustalenia dokonały się na etapie koncepcji. Zaletą jednak jest to, że projekt jest wynikiem naszych potrzeb i później zwykle nie powinno być w nim żadnych zmian.
Projekt gotowy - za co płacimy?
Projekt gotowy można kupić za mniej więcej 1500-2500 zł. Jest to projekt architektoniczno-budowlany – w wielu firmach otrzymamy go w wymaganych przez urzędy czterech egzemplarzach. Za tę cenę nie uzyskamy jednak dokumentacji gotowej do złożenia w urzędzie. Musimy się więc liczyć z dodatkowymi kosztami. Konieczna będzie adaptacja projektu do konkretnej działki, która polega na dostosowaniu domu do warunków lokalizacyjnych – położenia względem stron świata, ukształtowania terenu, nośności gruntu, strefy klimatycznej i głębokości przemarzania. Adaptacja obejmuje też dostosowanie do wymagań stawianych przez lokalne urzędy, wynikających z warunków zabudowy i zagospodarowania terenu lub z wypisu i wyrysu z planu zagospodarowania danego rejonu. W zakres adaptacji wchodzi również wykonanie planu zagospodarowania działki i naniesienie na niego projektu. Projekt gotowy staje się więc projektem budowlanym dopiero wówczas, gdy zostanie zaadaptowany do warunków konkretnej działki przez projektanta mającego niezbędne uprawnienia. Do jego ceny należy zatem doliczyć koszty adaptacji – około 1200-2000 zł.
Adaptacja projektu gotowego rzadko ogranicza się jedynie do dostosowania fundamentów do miejscowych warunków gruntowych. Zazwyczaj dopasowanie do warunków działki pociąga za sobą zmiany w projekcie. Drobne, takie jak inne usytuowanie okien czy drzwi, można łatwo wprowadzić i zwykle nie są one kosztowne. Są jednak zmiany, które oznaczają w praktyce wykonanie nowych opracowań konstrukcyjnych czy branżowych. Każda poważniejsza modyfikacja w projekcie to dodatkowy koszt – średnio za jedną zmianę projektanci liczą około 500 zł.
Może się więc zdarzyć, że koszt projektu gotowego wraz ze zmianami w adaptacji dochodzi do kwoty bliskiej opracowania projektu indywidualnego, a i tak ostateczny efekt nie zaspokaja w pełni naszych potrzeb. Oszczędności, jakie poczynimy, mogą się więc okazać pozorne. Lepiej poszukać projektu odpowiadającego naszym potrzebom – warto też sięgnąć po warianty projektów dodatkowych. Jeśli mimo to zakres zmian ma być duży, może się opłacać sięgnąć po projekt indywidualny.
Czy warto inwestować w indywidualny projekt domu jednorodzinnego?
Wielu z nas w ogóle nie bierze pod uwagę zamówienia projektu indywidualnego, obawiając się zbyt wysokich kosztów. Tymczasem taka inwestycja może być opłacalna. Projekt indywidualny pozwala wybrać nie tylko bryłę budynku, ale też układ wnętrz, liczbę i rozmiar okien itp. Przede wszystkim jednak zaspokaja nietypowe oczekiwania dotyczące programu funkcjonalnego, na przykład zaprojektowanie pracowni muzycznej, lub warunków na działce – wyjątkowo wąskiej bądź mającej nietypowy kształt.
Ceny projektów indywidualnych są zróżnicowane w zależności od miejsca, renomy pracowni architektonicznej, a także wielkości domu i stopnia skomplikowania jego architektury. Niektóre pracownie podają cenę wykonania projektu w przeliczeniu na metr kwadratowy – oscyluje ona wokół 45-65 zł za m2. Do tego trzeba jeszcze doliczyć koszty planu zagospodarowania działki i ewentualnie projektu instalacji czy projektów wykonawczych. W wielu pracowniach koszt projektu jest ustalany procentowo – w stosunku do szacowanych kosztów budowy – lub indywidualnie.
Koszty projektu indywidualnego najczęściej są rozłożone w czasie. Opracowanie koncepcji to zwykle 20% wydatków na projekt, przy odbiorze projektu architektoniczno-budowlanego niezbędnego do złożenia w urzędzie musimy zapłacić następne 50%. Pozostałą część płacimy po opracowaniu tzw. projektu wykonawczego, który obejmuje ustalone w umowie dodatkowe projekty detali i na przykład instalacji. Często jednak wycena tej fazy projektu jest osobna.
Zobacz inne nasze projekty:
- Domy, które rosną wraz z Twoją rodziną. Zobacz projekty domów z Kolekcji Muratora z poddaszem do adaptacji
- Kolekcja projektów domów parterowych – wybierz projekt dla siebie
- Projekty domów z antresolą – zobacz najciekawsze propozycje i wybierz idealny dom dla siebie
- Domy z garażem jednostanowiskowym
- Duże też jest piękne – najciekawsze Projekty domów piętrowych
Autor: Redakcja
Zaufaj doświadczeniu Muratora!
Od ponad 20 lat pomagamy spełniać marzenia o własnym domu. Dołącz do grona 155 000 zadowolonych Klientów.
W naszej Kolekcji znajdziesz ponad 1600 projektów gotowych domów dopasowanych do różnych potrzeb inwestorów. Zespół architektów Muratora pomoże w dobraniu projektu odpowiedniego do Twoich oczekiwań, wymiarów działki i jej usytuowania względem stron świata. Wraz z projektem otrzymasz także pakiet dodatków i ofert specjalnych, dzięki którym zaoszczędzisz na koszcie budowy.
Wykonujemy także projekty na indywidualne zamówienie.
