Ziemia na sprzedaż. Zakup działki budowlanej. Formalności
Zanim kupisz działkę budowlaną, sprawdź, jakie formalności cię czekają. Oferowana ziemia na sprzedaż musi spełniać pewne kryteria. Oto najważniejsze z nich.
Autor: Piotr Mastalerz
Wymaga ona dostosowania architektury domu do warunków terenowych oraz rozważnego zagospodarowania, ale odwzajemnia się pięknymi widokami
Punkt wyjścia na ogół jest bardzo podobny: inwestorzy chcieliby mieszkać w ładnej okolicy, zabudowanej eleganckimi, pasującymi do siebie domami, z dalekimi widokami na piękny krajobraz. Jednocześnie zależy im na tym, by dojazd do pracy lub szkoły był jak najwygodniejszy... Z jednej strony są (czasem wykluczające się) wyobrażenia o idealnym miejscu na budowę domu, z drugiej – konkretne posesje wystawione na sprzedaż. Na co podczas poszukiwania działki zwracać uwagę w pierwszej kolejności? Jakie cechy terenu są rzeczywistym, a jakie pozornym utrudnieniem dla przyszłych inwestorów?
Zgodnie z planem zagospodarowania
Najbezpieczniej jest szukać terenu, który już jest działką budowlaną w myśl ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, to znaczy ma odpowiednią wielkość, cechy geometryczne i dostęp do drogi publicznej oraz doprowadzone przyłącza. Na działce budowlanej można zbudować to, co jest dozwolone w prawie miejscowym obowiązującym na obszarze danej gminy lub miejscowości. Wiele planów miejscowych jest opublikowanych w Internecie w całości, łącznie z rysunkami w dobrej rozdzielczości, jednak w niektórych miejscowościach po wgląd do rysunku planu trzeba się pofatygować do urzędu gminy lub miasta.
Co mówi plan miejscowy
Z planu miejscowego można się dowiedzieć, jakie inwestycje i zabudowa mogą powstać w sąsiedztwie danej działki, a przede wszystkim jakie cechy architektoniczne powinien mieć zaprojektowany na niej dom. Im cenniejszy jest krajobraz kulturowy obszaru, tym więcej obwarowań znajdzie się w planie miejscowym. W wyjątkowych przypadkach może on nie tylko określać kąt nachylenia dachu i liczbę kondygnacji, lecz także wskazywać konkretne materiały elewacyjne, ich rodzaj i kolor, a nawet nakładać obowiązek sadzenia dużych drzew w określonych miejscach na działce. Dobrze skonstruowany plan powinien być pomocny w czasie wyboru projektu domu, zapewnić, że wybrany projekt w harmonijny sposób dopasuje się do otoczenia.
Decyzja o warunkach zabudowy
W sytuacji gdy nie ma planu miejscowego, inwestor musi wystąpić do urzędu gminy lub miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jest to możliwe jedynie wtedy, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, została zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Wymagania, o których tu mowa, dotyczą funkcji nowego budynku, jego gabarytów i formy architektonicznej, linii zabudowy, intensywności wykorzystania terenu itp.
Z dostępem do drogi publicznej
Dodatkowo działka, dla której ma być wydana decyzja, musi mieć dostęp do drogi publicznej (niekoniecznie bezpośredni – również przez drogę wewnętrzną lub inną działkę z tak zwaną służebnością przejazdu), musi być odpowiednio uzbrojona (lub mieć możliwość doprowadzenia przyłączy), a także być przeznaczona na cele budowlane. Gdy działka spełnia te warunki, lokalny urząd określa warunki jej zabudowy na podstawie analizy cech architektury i sposobu zabudowy sąsiadujących z nią terenów.
Co zawiera decyzja
Decyzja o warunkach zabudowy może zawierać takie parametry planowanego budynku jak:
- linie zabudowy (czyli obowiązujące lub nieprzekraczalne odległości, w obrębie których budynek może powstać),
- wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu,
- szerokość i wysokość górnej krawędzi elewacji frontowe,
- parametry dotyczące geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci). W praktyce oznacza to najczęściej, że w sąsiedztwie zabudowy o dwuspadowych dachach nachylonych pod kątem 50° nie wolno zbudować budynku z dachem płaskim, przy zabudowie jednokondygnacyjnej nie będzie można zbudować budynku trójkondygnacyjnego, a w osiedlu domów jednorodzinnych – domu weselnego.
Należy jednak wyraźnie zaznaczyć, iż nie zawsze tak jest. Ustalenia te zależą od tak zwanej analizy urbanistycznej przeprowadzonej w celu wydania decyzji o warunkach zabudowy. Wielu inwestorów traktuje zapisy w planie miejscowym lub w decyzji jako próbę ograniczenia ich wolności w wyborze wymarzonego domu. Niesłusznie – dla indywidualnie zaprojektowanego domu lub dobrze dobranego projektu gotowego wytyczne planistyczne powinny stanowić rodzaj ram zapewniających, że budynek wpisze się w kontekst otoczenia i przyczyni się do tworzenia tak zwanego ładu przestrzennego.
