Polacy nie dostaną już łatwo wuzetki. Nadchodzi zmiana przepisów o planowaniu przestrzennym!
Jeśli chcesz się budować tam, gdzie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak najszybciej zdobądź decyzję o warunkach zabudowy. Od 1 stycznia 2026 każda gmina powinna mieć plan ogólny planowania przestrzennego. Trudniej będzie uzyskać tak zwaną wuzetkę.
Spis treści
- Duże zmiany w planowaniu inwestycji budowlanych
- Nowe plany ogólne zagospodarowania przestrzennego
- Jeszcze można uzyskać bezterminową decyzję o warunkach zabudowy
- Będzie trudniej o decyzje o warunkach zabudowy
Duże zmiany w planowaniu inwestycji budowlanych
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym została podpisana przez prezydenta i większość przepisów wejdzie w życie pod koniec sierpnia 2023. W najbliższych latach nastąpią duże zmiany w planowaniu inwestycji budowlanych.
Jak czytamy w uzasadnieniu: “Zaproponowane zmiany mają na celu uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procedur planistycznych. Jak wynika z danych, prawie 1/3 planów miejscowych jest procedowana ponad 3 lata. W miastach wojewódzkich, gdzie przygotowywanych jest najwięcej planów miejscowych, ten wskaźnik wynosi ponad 50%”. Na wielu obszarach kraju brak planów miejscowych, więc wszelkie inwestycje wymagają przygotowania decyzji o warunkach zabudowy.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które przygotowało projekt zmian w przepisach, podkreśla, że przyjęcie nowego planu miejscowego będzie teraz możliwe w 8-9 miesięcy. Minister rozwoju i technologii Waldemar Buda tak skomentował nowe przepisy: "To przewrót kopernikański w dziedzinie planowania. Upraszczamy przepisy tak, by gminy szybko i sprawnie uchwalały plany ogólne i plany miejscowe. Koniec z bałaganem w przestrzeni polskich miast i wsi, koniec z niekontrolowanym rozlewaniem się zabudowy i patodeweloperką w miejscach do tego nieodpowiednich".
Nowe plany ogólne zagospodarowania przestrzennego
Żeby uprościć i przyspieszyć procedury planistyczne, zamiast studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz uchwalanych na ich podstawie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, gminy mają opracować plany ogólne o zdecydowanie prostszej formule. Plany ogólne mają zawierać wyłącznie podstawowe ustalenia, które pozwolą gminie zaplanować zrównoważony i harmonijny rozwój. Plany ogólne będą aktem prawa miejscowego. Na ich podstawie będą uchwalane plany miejscowe, jak i wydawane decyzje o warunkach zabudowy. Samorządy będą miały obowiązek ich przygotowania do 1 stycznia 2026 r.
"Dajemy samorządom narzędzia, by mogły sprawnie przyjmować plany miejscowe. Teraz trwa to często latami. Chcemy uprościć i skrócić ten proces, by można było zakończyć prace nad planem miejscowym w 8 miesięcy czy mniej niż rok" – mówi wiceminister rozwoju i technologii Piotr Uściński.
Jeszcze można uzyskać bezterminową decyzję o warunkach zabudowy
Obecnie decyzje o warunkach zabudowy (tak zwane wuzetki) są wydawane na czas nieokreślony. Od 1 stycznia 2026 r. wuzetki będą wydawane tylko na pięć lat. Ponadto zmienią się zasady planowania przestrzennego, m.in. ich uzyskanie ma być ograniczone, np. terytorialnie. Do 1 stycznia 2026 r. mają powstać plany ogólne i na ich podstawie będą opracowywane plany miejscowe oraz wydawane wuzetki.
Więc jeśli ktoś ma w planach budowę na terenie nieobjętym planem zagospodarowania przestrzennego, powinien jak najszybciej postarać się o warunki zabudowy. Generalnie podejście urzędów jest takie, żeby honorować wcześniej wydane wuzetki, także w momencie powstania planu. Korzystne jest więc posiadanie wuzetki wydanej przed 1 stycznia 2026 r., bo będzie ona bezterminowa. - Do decyzji o warunkach zabudowy, które stały się prawomocne przed 1 stycznia 2026 roku, nie będzie się stosować przepisów o pięcioletnim terminie ważności – dla serwisu prawo.pl skomentował Marcin Jadczak, adwokat z kancelarii RK legal.
Będzie trudniej o decyzje o warunkach zabudowy
W 2026 r. każda gmina powinna mieć uchwalony plan ogólny. Decyzja o warunkach zabudowy będzie mogła być wydana tylko dla inwestycji zlokalizowanych na obszarze uzupełniania zabudowy. Ma to ograniczyć niekontrolowane rozlewanie się zabudowy. Dlatego przewiduje się pojawienie się w planach ogólnych dużych obszarów wykluczonych z zabudowy. A wskazanie terenów przeznaczonych pod zabudowę uzupełniającą będzie następowało na podstawie dokładnych wytycznych, np. występowania na nich określonej zabudowy o odpowiedniej intensywności. Zostaną one określone w rozporządzeniu dotyczącym sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy.
Ponadto ma być ograniczona odległość, w jakiej obszar będzie analizowany w związku z wydaniem wuzetki. Do tej pory brano pod uwagę trzykrotną szerokość frontu terenu objętego decyzją, ale nie mniej niż 50 m. Górnej granicy nie było. Teraz będzie to nie więcej niż 200 m.
Zobacz przykłady patodeweloperki w Warszawie
Autor: Szymon Starnawski
Zaczynamy od Bliska Wola Tower. Apartamenty inwestycyjne, które wybudowała firma J.W. Construction, od samego początku wzbudzały kontrowersje, m.in. ze względu na niewielki metraż sprzedawanych tam mieszkań. Lokale poniżej 25 m2 deweloper sprzedawał jako lokale niemieszkalne. Stołeczny ratusz odmówił deweloperowi uznania 157 lokali w inwestycji Bliska Wola Tower za samodzielne mieszkania. Ostatecznie inwestycja dostała pozwolenie na użytkowanie
