Jak ocenić działkę?

Na co zwrócić szczególną uwagę oraz co sprawdzić przed zakupem działki? Podpowiadamy.

Status prawny:

• kto jest właścicielem, na jakiej zasadzie: własność, współwłasność czy użytkowanie wieczyste;
• czy dla działki jest założona księga wieczysta a) jeśli tak - trzeba poprosić właściciela działki o okazanie wypisu z księgi wieczystej (za aktualny uznaje się wydany w ciągu ostatnich trzech miesięcy). Jeśli właściciel nie dysponuje aktualnym wypisem powinien podać nam numer księgi wieczystej, tak by można było wypis uzyskać samodzielnie, w wydziałe ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, b) jeśli nie ma księgi wieczystej - oznacza to, że dla nieruchomości prowadzony jest jedynie zbiór dokumentów – aktów notarialnych oraz orzeczeń sądowych i administracyjnych. Niestety, nie każdy ma prawo wglądu do nich. Są udostępniane tylko osobom, które wykażą, że przysługują im jakieś prawa do nieruchomości albo z innych powodów mają interes prawny w zapoznaniu się z ich zawartością. Jeśli chcemy kupić nieruchomość bez księgi wieczystej, powinno się zażądać od sprzedającego okazania odpisu dokumentu potwierdzającego jego prawo do nieruchomości albo postawić mu warunek, że ma złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej;
• czy działka jest budowlana, rolna, leśna;
• czy jest obowiązujący plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego; a) jeśli tak - to czy jest wypis z planu dla tej działki. Jakie są szczegółowe ograniczenia dotyczące ewentualnej zabudowy (na przykład procent powierzchni utwardzonej i zabudowanej, liczba kondygnacji, wysokość, linia zabudowy, forma dachu itp.); b) jeżeli nie ma planu - to czy dla danej działki była wydana decyzja o warunkach zabudowy. Jeśli tak, trzeba poprosić o kopię; c) jeśli nie ma planu i decyzji - to jak wygląda sąsiedztwo, bo od tego zależy: - czy działka ma dostęp do drogi publicznej, - czy co najmniej jedna sąsiednia działka jest zabudowana budynkiem mieszkalnym o charakterystyce zbliżonej do tego, co planujesz zbudować.

Uzbrojenie terenu:

• czy istniejące lub projektowane jest wystarczające dla planowanej inwestycji.

Warunki nabycia:

• cena, forma i terminy płatności, zakup czy użytkowanie wieczyste.

Planowanie architektury:

• możliwość zabudowania z punktu widzenia architektonicznego (jakiego typu i jakiej wielkości dom może się znaleźć na działce;
• usytuowanie względem stron świata;
• ukształtowanie terenu (spadki), jak duże, w jakim kierunku.

Warunki geograficzno-przyrodnicze:

• rodzaj gruntów (badania) - na przykład poziom wody gruntowej, nośności gruntu, możliwości posadowienia budynku i wykorzystania kondygnacji podziemnych - trzeba zapytać o to osoby mieszkające w sąsiednich budynkach, można też zajrzeć do wykopu lub samemu zrobić mały dół (za zgodą właściciela);
• roślinność - wiek, gatunki, usytuowanie, (czy układ drzew nie uniemożliwi usytuowania domu bez ich wycięcia); 
• ewentualne ograniczenia określone przez konserwatora zabytków lub konserwatora przyrody;
• czy działka ma specyficzny mikroklimat (na przykład ze względu na usytuowanie pod skarpą, w kotlince, na wzgórzu, nad wodą), czy jest szczególnie wystawiona na działanie wiatru (siła, kierunki).

Obiekty:

• podziemne, na przykład kolektor ściekowy;
• istniejące na działce - czy nie posiadają wartości historycznej lub kulturowej;
• najbliższe otoczenie - budynki sąsiednie, zacienienie, zanieczyszczenia, źródła hałasu.

Warunki społeczne:

• historia użytkowania terenu (czy teren nie został trwale skażony chemicznie, czy nie stanowił w przeszłości zbiornika wodnego lub dzikiego wysypiska śmieci itp.);
• zła lub dobra sława (bezpieczeństwo budowy i mieszkańców, ewentualnie dodatkowe koszty ochrony obiektu lub ogrodzenia);
• infrastruktura społeczna (szkoły, przedszkola, służba zdrowia, policja, sklepy, usługi);
• komunikacja kołowa i transport: a) z punktu widzenia realizacji inwestycji (dojazd do budowy), b) z punktu widzenia mieszkańców (dojazd samochodem osobowym, parkowanie, komunikacja miejska).