Działka, projekt, budżet
Jaką wybierzesz działkę i jaki projekt domu? Różne rzeczy można później zmienić – tych nie. Od dwóch podstawowych decyzji zależy sukces Twojej firmy "Dom własny".
Budowanie domu nie jest skomplikowane. W sumie chodzi o to, by ściany były proste w czasie murowania, a nie dopiero po. Mówiąc poważnie, wielu jest inwestorów mądrych po szkodzie. Sztuka polega na tym, by od razu wybierać najlepsze rozwiązania. W różnych systemach zarządzania trzy czwarte czasu poświęca się na planowanie. Z budową domu jednorodzinnego nie jest inaczej. Wszystkie ważne decyzje zapadają przed wbiciem pierwszej łopaty! Z tego odcinka szczególnie to warto zapamiętać. Decydujesz o rzeczach, których nie można potem cofnąć ani zmienić. Oto Twoja wielka odpowiedzialność. Możesz świetnie zainwestować albo utopić – lekko licząc – pół miliona złotych.
Trzy pytania do inwestora
1. Co było pierwsze – działka czy projekt?
Oczywiście – działka, choć tradycyjnie większą wagę przykłada się do wyboru projektu. W przyrodzie obserwujemy coraz większą dysproporcję – ubywa atrakcyjnych działek, bo ilość terenów budowlanych jest ograniczona, a najlepsze miejsca są już zajęte. Przybywa za to projektów. Trwa masowa produkcja domów oferowanych w katalogach – liczby idą w tysiące. Efekt jest taki, że masz duże szanse znaleźć swój domek w najbliższym salonie prasowym i prawie na pewno będziesz miał trudności ze znalezieniem sensownej działki.
2. Jakie jest najważniejsze kryterium przy wyborze działki?
Na wiele spraw trzeba zwrócić uwagę, o tym powiemydalej, ale głównym kryterium jest praktyczna lokalizacja. Radzimy, by decydować się raczej na mniejszy dom, a zaoszczędzone środki dołożyć do lepszej działki – dobrze skomunikowanej (najlepiej przy linii kolejowej odpornej na korkowanie się ruchu), blisko pracy, szkoły, sklepów i ośrodków kultury. Dom ma być miejscem do życia, a nie celem codziennych skomplikowanych podróży!
3. Projekt z katalogu czy indywidualny?
Projekty domów stały się towarem ogólnodostępnym, jak telefony komórkowe czy płaskie telewizory. Ceny za projekt zaczynają się już od 1500 zł. Modele są różne, potrzeby użytkowników pozostają podobne. Przy właściwym wyborze projektu najważniejszym kryterium wcale nie jest gust. I tu decydują sprawy praktyczne: ilu będzie domowników i jakie mają potrzeby, położenie i kształt działki, konieczność zapewnienia przestrzeni gospodarczej. Nadrzędnym kryterium jest też zakładany koszt budowy. Domy proste o zwartej bryle i dwupołaciowym dachu są tańsze niż domy o bryle rozczłonkowanej i dachu złożonym z kilkunastu połaci. Na koniec – dom ma się właścicielom podobać.
Zważywszy na liczbę projektów, nie powinno być kłopotów ze znalezieniem właściwego. Kto nie znajdzie domu w katalogach, idzie do architekta. To może być ekskluzywna droga do własnego projektu. Pod warunkiem że inwestor znajdzie architekta nie tylko biegłego technicznie, lecz także w roli doradcy.„Jeśli nie będziesz stuprocentowo zadowolony z naszego towaru, zwrócimy Ci gotówkę lub wymienimy towar na inny” – takim hasłem sieć domów towarowych Sears podbiła Amerykę. Warto szukać projektanta, który poczuwa się do równie dużej odpowiedzialności (pierwszy rys rozpoznawczy – będzie chciał zobaczyć działkę). Co to znaczy? Zaprojektuje dom nie tylko efektowny, ale też dostosowany do potrzeb i budżetu mieszkańców, wpisany w specyficzną działkę i – co równie ważne – z niskimi kosztami użytkowania.
Trzy wyzwania dla inwestora
1. Mieć budżet i harmonogram.
Koniecznie musisz wiedzieć, ile możesz wydać na działkę i na budowę domu. Jeśli pójdziesz do architekta, jego pierwsze pytanie powinno brzmieć: „Jaki ma być koszt budowy domu?”. Jeżeli wybierasz projekt z katalogu, koniecznie trzeba kupić albo zamówić kosztorys budowy.Solidne wydawnictwa, jak MURATOR, oferują w pakiecie z projektem kosztorys ślepy (do wypełnienia przez kosztorysanta lub firmę wykonawczą) albo odpłatnie pełny kosztorys (koszt – 300 zł). Wiedzieć, ile budowa będzie kosztowała, to warunek podstawowy. Bez tej wiedzy normą stają się stwierdzenia: „Kończę budowę i już mogę powiedzieć, że pomyliłem się w ocenie wydatków o prawie 100%”. Albo: „Mam śliczne ogrodzenie, ale zabrakło pieniędzy na solidne okna i elewację”. Angielskie poradniki dla inwestorów radzą, by mieć 10% więcej pieniędzy niż wyliczony budżet. To minimum. W polskich realiach 15% nadwyżki ponad kosztorys daje zielone światło do rozpoczęcia budowy. Jest wtedy zapas na (a jednak!) nieprzewidziane wydatki czy lepsze materiały wykończeniowe. Jeśli nie masz biznesplanu, dziura budżetowa na budowie rośnie równie szybko jak długi Skarbu Państwa.
Stosunkowo łatwo policzyć, ile można wydać na budowę. Tu planowanie nie różni się od planów zakupu na przykład samochodu. Ile oszczędności? Ile z kredytu? Ile jeszcze zarobicie? A ile będzie kosztował dom? Tu potrzebny jest kosztorys. By ogarnąć finanse, warto korzystać z programów komputerowych. Znakomicie sprawdza się Excel, ale są też programy komputerowe do planowania budżetu, takie jak Menedżer Finansów czy Skarbnik.Budowa domu tym się różni od kupna mieszkania, że ma kilka zaworów bezpieczeństwa. O wyborze mniejszego, a więc tańszego domu już powiedzieliśmy. Kolejny to czas budowy. Jeśli nie starcza pieniędzy, ratunkiem jest etapowanie. W tym roku działka, a budowa za dwa lata. Albo prace rozłożone na sezony: stan surowy; okna, drzwi i instalacje; prace wykończeniowe.
Często etapowanie ma jeden cel – wykończyć parter, zamieszkać i prowadzić dalej prace. W ten sposób powstaje kolejny ważny dokument – kalendarz prac, czyli harmonogram robót. Jest przydatny także z innego powodu – znając kolejność prac, możesz z wyprzedzeniem umawiać wykonawców na konkretny termin.Po czym poznać złe przygotowanie inwestycji? Wybór przypadkowego projektu, bo „domek jest ładny”; rozpoczęcie budowy bez podliczenia, ile potrzeba pieniędzy; brak planu, jakie prace po kolei wykonać; brak nadzoru. Taka budowa będzie droższa od prowadzonej planowo średnio o 40%. O takie obliczenia pokusił się (dla dużych budów) niemiecki nadzór budowlany. Na planowanej i kontrolowanej budowie 3% budżetu trzeba przeznaczyć na naprawę usterek wykrytych w trakcie prac.
2. Mieć praktyczną działkę.
76% milionerów na świecie zaczynało gromadzenie bogactwa od inwestycji w nieruchomości. To na pocieszenie dla inwestorów, których ceny działek przyprawiają o ból głowy. Te kwoty będą jeszcze rosły. Anthony Robbins, autor popularnych poradników biznesowych, radzi, by inwestować w wiedzę i w ziemię. Działka i dom to także inwestycja jak zakup akcji albo kupno obrazu nieznanego malarza. Należy tak wybierać miejsce do życia, by kiedyś – w razie potrzeby – dobrze zarobić, a przynajmniej nie stracić. A jeśli chcesz zarobić na ewentualnej sprzedaży domu, pamiętaj o trzech najważniejszych kryteriach wyboru działki: lokalizacja, lokalizacja i... lokalizacja. Radzimy szukać działki w terenie już zabudowanym – na nowym osiedlu albo w starej tkance miasta. Dobrym sposobem może być też kupno domu do rozbiórki i pobudowanie nowego.Niedocenianym sposobem na ulokowanie się w atrakcyjnym, a więc i drogim miejscu jest budowa bliźniaka.
Można kupić razem ze wspólnikiem i później podzielić działkę. Na rodzinę wystarczy parcela o powierzchni 400 m2 i szerokości 10 m. Dla domu jednorodzinnego zdroworozsądkowe parametry działki to 700 m2 powierzchni i minimum 16 m szerokości.Co może być przeszkodą przy próbie znalezienia małej działki? Plany miejscowe. Są gminy, które narzucają minimalną wielkość gruntu. Na przykład w drogim warszawskim Wilanowie to aż powyżej 1500 m2 dla domu jednorodzinnego. Tu nie ma równych szans – od razu dosiewa się średniaków, dając szansę najbogatszym.
Daleko od miasta, daleko od ludzi? Bycie pionierem kosztuje. Kto kupuje działkę w oddaleniu od domostw, musi zwykle doprowadzić media, a potem znosić dziesięć lat placu budowy za oknami. Inni też chcieli mieszkać w takim samym „dzikim” miejscu...Na koniec – kto kupił działkę, przeżywa jedną z najbardziej ekscytujących chwil w życiu. Staje na polu (gdzie właśnie wykopano ziemniaki albo zebrano zboże), które teraz jest jego, i oznajmia światu: – Tu zbuduję dom...
3. Mieć racjonalny projekt.
Ważne, by z wyborem projektu być na czasie. Pomyśleć, że jeszcze niedawno, w czasach PRL-u, budowano domy-kostki zabudowane małymi pomieszczeniami. Ze zdziwieniem patrzymy dziś na te, które mają wyniesioną piwnicę i schody prowadzące na parter domu. Później dominowała chęć odreagowania, budowania dużego domu, takiego o powierzchni 300 m2 – z myślą o dorastających dzieciach, które zamieszkają z rodzicami (złudne to nadzieje). Ludzie wybierali domy wymyślne, o skomplikowanej bryle, nie zastanawiając się, ile będzie kosztowało ich zbudowanie. I ten czas przeminął. Dziś inwestor trzeźwo zapyta: „A jaki jest koszt?”. Co to znaczy być z projektem na czasie? W cenie są proste rozwiązania.
Dom o wielkości 150 m2 zaspokoi potrzeby większości rodzin. Im prostsze bryła i dach, tym dom będzie tańszy. Poddasze użytkowe pozwala maksymalnie wykorzystać zwartą bryłę domu. Rezygnacja z piwnicy to co najmniej 50 tys. zł oszczędności. 20-metrowy garaż w bryle budynku będzie kosztował 60 tys. zł – często więcej niż samochód. Może znów możliwość oszczędzania?Bez przesady. Już wiadomo, że program domu nie może być za skromny. Jeżeli nie ma pomieszczeń gospodarczych, tę funkcję szybko zacznie pełnić garaż. Jeśli pomieszczenia są za małe, nie odegrają dobrze swojej roli.
Ścieżka wyboru działki i projektu. Wybór działki i projektu gotowego lub określenie programu użytkowego do projektu indywidualnego – to zadania inwestora. Według jakiej kolejności i jakich zasad postępować?
1. Przejrzyj projekty gotowe.
Będzie to okazja do zorientowania się w układach funkcjonalnych, rozwiązaniach architektonicznych, wielkościach domów oraz wymiarach działek niezbędnych do usytuowania różnych budynków. Ile pokoi mają domy o różnych powierzchniach? Jak duże są kuchnie? Ile metrów zajmuje garaż na jeden samochód, a ile na dwa? Wynikiem takiego przeglądu powinna być lista kryteriów, jakie ma spełniać projekt, być może także wybór kilku projektów spełniających te kryteria, a także określenie podstawowych kryteriów dla działki: szerokość frontu, długość, zadrzewienie.
2. Wybór działki – najlepiej rozpocząć od przeglądu sporej liczby ofert w celu zorientowania się: ile kosztują grunty w zależności od wielkości i lokalizacji, dostępu do sieci instalacji komunalnych, charakteru sąsiedztwa. Wyposażeni w taką wiedzę możemy ruszyć w plener. Jak działają zawodowcy? Zaczynają od szybkiej oceny dużej liczby propozycji, dokonują wstępnego wyboru, a następnie dokładniej analizują kilka najbardziej atrakcyjnych ofert. Jaki jest największy błąd? Brak cierpliwości. Wybór działki i projektowanie domu wymagają czasu i namysłu – to w tym momencie podejmowane są decyzje o nieodwracalnym charakterze. Konieczna będzie konsultacja z architektem. Pomoc fachowca jest niezbędna, by ocenić, na ile działka pasuje do wybranego projektu gotowego lub wizji domu projektowanego indywidualnie. Pułapek jest wiele. Przy projektach gotowych podawane są minimalne wymiary działki z punktu widzenia prawa budowlanego – wymiary optymalne są z reguły dużo większe! Odległość 4 m od granicy jest akceptowalna dla bocznej elewacji z oknami od drugorzędnych pomieszczeń, ale niewystarczająca, gdy na tę stronę będzie wychodził taras. Nie ma też nic bardziej irytującego niż duży dom wciśnięty na zbyt małą działkę!
Kazimierz Kirejczyk, ekspert cyklu Kurs na inwestora
Autor: Andrzej T. Papliński
