Zasiedzenie służebności. Na czym polega i w jakich okolicznościach do niego dochodzi

Jeżeli ktoś korzysta z Twojego gruntu bez zgody czy orzeczenia sądu, to musisz jak najszybciej doprowadzić do uregulowania zaistniałej sytuacji. W przeciwnym razie poniesiesz straty finansowe. W tym celu ustal czy nieruchomość jest obciążona służebnością, czy podlega ona zasiedzeniu i jakie będą tego skutki.

Na czym polega służebność gruntowa...

Służebność gruntowa to prawo obciążające jedną nieruchomość (zwaną nieruchomością służebną lub obciążoną) w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości (zwanej nieruchomością władnącą). Właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości władnącej może korzystać w określonym zakresie z nieruchomości obciążonej, na przykład przez nią przejeżdżać i przechodzić (to tak zwana służebność czynna). Obciążenie służebnością może też polegać na ograniczeniu wykonywania swoich uprawnień właścicielskich, na przykład na zakazie wznoszenia budowli określonej wysokości (tak zwana służebność bierna).

...a na czym służebność przesyłu

Służebność przesyłu polega na prawie przedsiębiorcy przesyłowego (na przykład zakładu energetycznego lub firmy telekomunikacyjnej) do korzystania z cudzej nieruchomości, na której znajdują się jego urządzenia przesyłowe, czyli wszelkie konstrukcje i instalacje tworzące linie do doprowadzania i odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia o podobnym przeznaczeniu. Służebność tego rodzaju nie jest więc ustanawiana na rzecz właściciela czy użytkownika wieczystego nieruchomości władnącej – gdyż takiej w przypadku urządzeń przesyłowych być nie może – ale na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego.

Ustanowienie służebności

Służebności są ustanawiane przede wszystkim w drodze umowy, która polega na złożeniu przez właściciela nieruchomości obciążanej odpowiedniego oświadczenia woli w formie aktu notarialnego. W akcie tym ustala się sposób korzystania z nieruchomości i kwestie wynagrodzenia, które powinno być adekwatne do uciążliwości dla właściciela nieruchomości obciążonej.

Jeżeli strony nie mogą dojść do porozumienia, służebność może ustanowić sąd w wydanym orzeczeniu. W takiej sytuacji sąd – na wniosek zainteresowanego – zdecyduje o zakresie służebności i wysokości wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości obciążonej.

Kiedy może dojść do zasiedzenia służebności

Jeśli służebność nie zostanie od razu uregulowana formalnie (w umowie albo w sądzie), to i tak może dojść do jej ustanowienia. Można ją bowiem nabyć przez zasiedzenie. Dotyczy to jednak wyłącznie służebności czynnej, na przykład prawa do korzystania z drogi przejazdowej.

Osoba nieuprawniona może nabyć prawo tych służebności na skutek ich długotrwałego wykonywania. Z perspektywy takiej osoby jest to rozwiązanie bardzo korzystne, reguluje bowiem niejasny stan prawny. Natomiast dla właściciela nieruchomości obciążonej (bądź jej użytkownika wieczystego) może się ono wiązać z utratą prawa do wynagrodzenia za korzystanie z jego gruntu.

Warunek nabycia przez zasiedzenie służebności

Warunkiem nabycia przez zasiedzenie służebności gruntowej lub przesyłu jest łączne spełnienie trzech przesłanek, którymi są:

• nieprzerwane posiadanie samoistne służebności – w przypadku służebności gruntowej posiadanie polega na korzystaniu z cudzej nieruchomości, na przykład drogi, w zakresie odpowiadającym służebności. W przypadku służebności przesyłu jej posiadanie polega na utrzymywaniu na cudzej nieruchomości urządzeń przesyłowych oraz dokonywaniu ich okresowych konserwacji i remontów;
• upływ czasu – jeżeli posiadacz samoistny jest w tak zwanej dobrej wierze, nabycie służebności następuje z upływem 20 lat, a w razie tak zwanej złej wiary – może ją nabyć po upływie 30 lat. Do zasiedzenia służebności przesyłu zazwyczaj konieczny jest upływ 30 lat, gdyż rzadko się zdarza, by przedsiębiorca, do którego należą urządzenia przesyłowe posadowione na cudzym gruncie, był w stanie udowodnić, że żywił „błędne, lecz uzasadnione okolicznościami przekonanie”, że przysługuje mu służebność przesyłu;
• istnienie trwałego i widocznego urządzenia – Sąd Najwyższy uznał, że „trwałe i widoczne urządzenie to obiekt będący wynikiem świadomej i celowej aktywności człowieka” (orzeczenie z 24 maja 1974 r.; III CRN 94/74; OSNCP 1975 r., nr 6, poz. 94). Urządzeniem takim nie może być zatem droga czy ścieżka powstała przez stałe przechodzenie i przejeżdżanie tą samą trasą. Urządzeniem takim nie może być zatem droga czy ścieżka powstała przez stałe przechodzenie i przejeżdżanie tą samą trasą. Do uznania jej za trwałe i widoczne urządzenie konieczne byłoby na przykład utwardzenie, budowa mostku, położenie rur czy zbudowanie nasypu. Ale uwaga! Urządzenie nie może być wybudowane przez właściciela nieruchomości. Może je wznieść posiadacz służebności, czyli osoba korzystająca z tego urządzenia lub przedsiębiorstwo, albo osoba trzecia nie będąca ani właścicielem, ani posiadaczem służebności.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu

Jeśli właścicielowi nieruchomości uda się zawrzeć umowę z przedsiębiorcą przesyłowym i na tej podstawie ustanowiona zostanie służebność przesyłu, to otrzyma on stosowne wynagrodzenie za obciążenie swojej nieruchomości (chyba że wyraźnie zrzeknie się go w umowie). Wysokość tego wynagrodzenia określają strony w umowie o ustanowienie służebności. Powinny przy tym uwzględnić spadek wartości użytkowej nieruchomości, która będzie obciążona służebnością, oraz trwały charakter takiego obciążenia. Dla określenia wysokości wynagrodzenia nie powinny mieć natomiast znaczenia korzyści uzyskiwane przez przedsiębiorcę przesyłowego.

Jeżeli jedna strona (właściciel nieruchomości lub przedsiębiorca przesyłowy) odmawia umownego ustanowienia służebności, druga może dochodzić jej ustanowienia za wynagrodzeniem na drodze sądowej. Wysokość wynagrodzenia określa wówczas sąd.

Utrata prawa do wynagrodzenia

Jeśli jednak do ustanowienia służebności przesyłu dojdzie w drodze zasiedzenia, właścicielowi gruntu nie będzie przysługiwało żadne wynagrodzenie za korzystanie przez przedsiębiorstwo z jego nieruchomości – ani za lata przed zasiedzeniem, ani za kolejne. Zasada ta obowiązuje również w wypadku zasiedzenia służebności gruntowej.

Czy można znieść zasiedzianą służebność

Służebność można znieść, zawierając stosowną umowę. Zniesienie może nastąpić za wynagrodzeniem lub bez niego. Służebność można znieść, zawierając stosowną umowę, przy czym oświadczenie właściciela nieruchomości władnącej (lub przedsiębiorstwa przesyłowego) musi mieć formę aktu notarialnego.

Zniesienie służebności za wynagrodzeniem

Właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem (które będzie musiał zapłacić korzystającemu ze służebności), jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Oba warunki muszą być spełnione łącznie.

Za zmianę stosunków uważa się zdarzenie, w wyniku którego zmieniły się okoliczności dotyczące zarówno konkretnego stosunku służebności (na przykład korzystający ze służebności gruntowej celowo zniszczył bramę wjazdową na nieruchomość obciążoną, żeby nie można jej było zamknąć), jak i stosunków społeczno-gospodarczych w ogólności (na przykład korzystający ze służebności przejazdu rozpoczął działalność gospodarczą, co spowodowało, że przez nieruchomość obciążoną przejeżdżają już nie tylko prywatne samochody osobowe, ale i ciężarowe).

Zniesienie bez wynagrodzenia

Natomiast zniesienia bez wynagrodzenia można żądać wówczas, gdy służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie (na przykład jej właściciel nie musi już korzystać ze służebności drogi koniecznej, bo wybudowano drogę publiczną, do której ma własny wygodny dostęp). W tej sytuacji nie ma znaczenia, czy służebność jest uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej.

Podstawa prawna:

• art. 292 Kodeksu cywilnego
• art. 39 ust. 1 pkt 3 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (DzU 2005 r., nr 167, poz. 1398 z późn. zm.)
• art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. DzU 2004 r., nr 142, poz. 1514 z późn. zm.)