Spis treści
- Budować samemu czy kupić gotowy? Modna architektura i oszczędność czasu
- Działka, szambo i światłowód, czyli jak trafnie ocenić lokalizację nowej inwestycji?
- Dom domowi nierówny
- Dom wolnostojący, bliźniak czy lokal w domu jednorodzinnym
- Jak prześwietlić dewelopera i księgę wieczystą przed podpisaniem umowy?
- Prześwietl wybraną inwestycję
- Sprawdź standard wykończenia
- Bezpieczny odbiór techniczny i formalności. Od aktu notarialnego po 30 dni na usterki
Budować samemu czy kupić gotowy? Modna architektura i oszczędność czasu
Do własnego domu można dojść na dwa sposoby – trzeba go wybudować albo kupić. Dom budowany dla siebie najlepiej odpowiada potrzebom inwestora. Ale budowa to duże wyzwanie i nie każdy chce się z nim mierzyć. Z tego samego powodu niektórzy odrzucają kupno używanego budynku z rynku wtórnego – duży remont może być przecież równie angażujący, jak budowa. No i gusta, także te architektoniczne, się zmieniają. Domy atrakcyjne ćwierć wieku temu nie zawsze zachwycają współczesnych trzydziestolatków.
Dlatego ci coraz częściej wybierają kupno nowego domu od dewelopera. W ten sposób można stać się posiadaczem lokum nowoczesnego i modnego. Deweloperzy stawiają przecież to, czego chcą klienci: budynki proste, często z płaskim dachem i dużymi przeszkleniami, ze stolarką i pokryciem dachowym w modnych szarościach. Przeważnie na mniejszych działkach, a więc taniej.
Odpada nadzorowanie budowy, kupowanie materiałów, awantury z robotnikami. W dodatku dom można mieć szybko, czasami, gdy budowa jest na ukończeniu, prawie od ręki.
Przy czym do domu od dewelopera nie da się od razu wprowadzić. Na ogół oferowane są one w tak zwanym stanie deweloperskim. Budynek jest wówczas wykończony z zewnątrz, zaś w środku ma rozprowadzone instalacje, zrobione tynki i wylewki, zwykle zainstalowane źródło ciepła. Do kupującego należy zorganizowanie robót wykończeniowych. Dokładnie tak samo, jak w przypadku nabywanego na rynku pierwotnym mieszkania. Do plusów należy zaliczyć też to, że domy od deweloperów mają przeważnie gotowy podjazd, ogrodzenie, a jeśli stoją na osiedlu, wspólne przestrzenie również są zagospodarowane.
Przeczytaj też: Dom bezemisyjny. Wkrótce na inne nie dostaniesz pozwolenia
Działka, szambo i światłowód, czyli jak trafnie ocenić lokalizację nowej inwestycji?
Zaczynamy od oceny lokalizacji wypatrzonej inwestycji, tak samo, jak przy szukaniu działki pod budowę.
Dla rodzin z dziećmi ważna jest bliskość przedszkola i szkoły. Dla wszystkich dostęp do publicznej komunikacji. Miejski autobus czy kolejka w pobliżu, to gwarancja wolności i niezależności dla każdego domownika. Dzieci, które dziś wozimy autem do przedszkola, kiedyś będą chciały podróżować samodzielnie. Trzeba zatem sprawdzić, gdzie jest najbliższy przystanek, lekarz, sklep. Zmierzyć, ile czasu zajmuje dojazd do pracy.
Z lokalizacją związany jest dostęp do infrastruktury, czyli tzw. mediów. Problematyczny jest zwłaszcza brak kanalizacji. W takiej sytuacji deweloper zwykle buduje szamba, czyli bezodpływowe zbiorniki na ścieki. Szambo o pojemności 10 m3 czteroosobowa rodzina zapełnia szybciej, niż w miesiąc. Wywóz nieczystości jest drogi, w dodatku trzeba pamiętać o zamawianiu szambiarki.
W czasach pracy zdalnej niebagatelne znaczenie na również dostęp do światłowodu z Internetem.
Zwykle jest coś za coś. Dom w mieście to generalnie lepsza komunikacja, ale większy hałas, mały ogródek, zauważalna obecność sąsiadów. Osiedle na dalekich, zielonych przedmieściach zapewnia bliski kontakt z przyrodą, więcej spokoju i, niestety, długie godziny spędzone na dojazdach.
Bardzo ważne jest bezpośrednie sąsiedztwo. Jego ocenę ułatwi spacer wokół wybranej inwestycji. Zobaczmy, co jest zaraz za płotem – las, domy jednorodzinne, czy ruchliwa droga albo uciążliwy warsztat?
Dom domowi nierówny
Firmy deweloperskie budują domy wolnostojące, domy w zabudowie bliźniaczej i szeregowej. Te wolnostojące raczej w mniejszych miejscowościach. W dużych miastach też się trafiają, ale ceny liczone są wtedy w milionach złotych.
Jeśli inwestor nie chce lub nie może chodzić po schodach i jest zainteresowany rozłożystym, parterowym budynkiem na dużej działce, to znalezienie odpowiedniej oferty u dewelopera może być trudne.
Co innego w przypadku dwukondygnacyjnego bliźniaka – takich propozycji jest mnóstwo. Znajdziemy tu domy z użytkowym poddaszem i domy piętrowe z dachem płaskim. Przy niewielkiej powierzchni zabudowy oferują one sporą powierzchnię użytkową, okna wychodzące na trzy strony świata, przyzwoitych rozmiarów ogródek zapewniający prywatność.
Podobnie jak skrajne segmenty w zabudowie szeregowej. W segmentach środkowych okna wychodzą już tylko na dwie strony, a ogródek bywa tak mały, że trudno w nim o jakąkolwiek intymność.
Trzeba pamiętać, że deweloperka jest działalnością zarobkową. Grunty w dobrych lokalizacjach są drogie, więc pojawia się pokusa, żeby segmentów upchnąć na działce jak najwięcej. Efekt to domy wąskie i wysokie. Zdarza się, że deweloperzy oferują dwupiętrowe, a więc trójkondygnacyjne budynki, w których każdy poziom ma około 50 m2 powierzchni. Czy jest to rozwiązanie wygodne? Nie - codziennie trzeba przecież pokonywać mnóstwo schodów. Wąskie pomieszczenia trudniej też zagospodarować.
Zakup gotowego segmentu oznacza konieczność pójścia na rozmaite kompromisy. Tu raczej nie da się zmienić usytuowania tarasu, urządzić sypialni na parterze, zaplanować przestronnej części dziennej z oknami na trzy strony świata. Kupujemy nie to, co sobie wymarzyliśmy, ale to, co ma w ofercie deweloper.
Dom wolnostojący, bliźniak czy lokal w domu jednorodzinnym
Inwestor powinien wiedzieć, co kupuje. Bywa, że deweloper sprzedaje tak naprawdę nie osobny dom, lecz lokal wydzielony w budynku jednorodzinnym.
Prawo budowlane stanowi bowiem, że budynek mieszkalny jednorodzinny to „budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.”
W przypadku kupna jednolokalowego budynku jednorodzinnego wolnostojącego sprawa jest jasna – to osobny dom, nabywany razem z działką, która w całości należeć będzie do kupującego.
Bliźniak to dwa niezależne domy jednorodzinne, stykające się ścianami, między którymi znajduje się dylatacja. Każda połówka bliźniaka stanowi konstrukcyjnie samodzielną całość i stoi na własnej działce.
Dom jednorodzinny dwulokalowy wygląda podobnie, ale działka i elementy konstrukcyjne budynku (fundamenty, ściany, dach) są wspólne – należą do właścicieli obu lokali. Inwestor nabywa nie osobną nieruchomość, a udział, podobnie jak przy kupnie mieszkania od dewelopera. W kwestii zarządzania częściami wspólnymi powinien porozumieć się z sąsiadem, np. zawiązując wspólnotę mieszkaniową. Tyle, że nie z każdym da się łatwo dogadać, zwłaszcza gdy po latach pojawi się np. konieczność wyłożenia większych pieniędzy na remont dachu.
Dlaczego deweloperzy stawiają domy jednorodzinne dwulokalowe? Ponieważ miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) wskazują minimalną powierzchnię działki pod konkretny rodzaj domu – pod bliźniak przeważnie potrzeba większej parceli, niż pod dom jednorodzinny. Trik z domem jednorodzinnym dwulokalowym pozwala zagęścić zabudowę i zwiększyć zyski.
Z tego samego powodu na rynku pojawiły się tak zwane czworaki. To domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej, w których w każdej połówce bliźniaka wydzielono po dwa lokale mieszkalne. W jednym budynku mamy wtedy cztery osobne ćwiartki.
W zabudowie szeregowej poszczególne segmenty powinny być od siebie oddzielone tak, jak połówki bliźniaka, choć często również bywają czworakiem.
Jak prześwietlić dewelopera i księgę wieczystą przed podpisaniem umowy?
Podstawowe informacje o przedsiębiorcy znajdziemy w Krajowym Rejestrze Sądowym. To publiczna, ogólnodostępna baza danych prowadzona przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Tu dowiemy się, jaki jest status prawny firmy, kto jest w jej zarządzie, ile wynosi kapitał zakładowy, czy składane są sprawozdania finansowe, czy nie ma zaległości podatkowych albo nie toczy się postępowanie upadłościowe.
Sprawdzenie w Internecie opinii, wystawionych przez innych klientów, to punkt obowiązkowy. Szukać trzeba wpisów o jakości robót, informacji, czy prace prowadzone są zgodnie z harmonogramem, czy kontakt z firmą jest łatwy, jak szybko i czy w ogóle deweloper reaguje na zgłaszanie usterek po odbiorze budynku.
Ważna jest historia firmy deweloperskiej, jej dorobek, jakość poprzednich realizacji. Jeśli takie istnieją, zróbmy sobie wycieczkę na wybudowane wcześniej osiedle. Od jego mieszkańców dowiemy się, czy są zadowoleni ze swojego wyboru.
Jeżeli na terenie interesującej nas inwestycji już trwają roboty, poprosimy o możliwość jej zwizytowania. Najlepiej ze znajomym budowlańcem, który błyskawicznie oceni choćby jakość robót murarskich.
Prześwietl wybraną inwestycję
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z 2021 r. (tzw. ustawa deweloperska) nakłada na deweloperów obowiązek przygotowania prospektu informacyjnego dla każdej inwestycji. Dla klientów to spore ułatwienie, ponieważ wszystkie istotne informacje dotyczące przedsięwzięcia deweloperskiego powinny znaleźć się w tej jednej publikacji.
Prospekt informuje m.in. o stanie prawnym gruntu, na którym zaplanowano budowę. Jeśli inwestor chce sprawdzić księgę wieczystą samodzielnie, może to zrobić wchodząc na rządowy portal: ekw.ms.gov.pl. Usługa jest darmowa, informacje dostępne od ręki.
W księdze wieczystej wskazane jest położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, powierzchnia, dane właściciela. W dziale trzecim wpisywane są informacje o obciążeniach, w czwartym o hipotekach. Służebności i hipoteki są przypisane do działki i przechodzą na jej kolejnego właściciela. Zdarza się, że deweloper wziął kredyt pod zastaw ziemi, na której stawia domy. W umowie deweloperskiej powinien pojawić się wówczas zapis, że w momencie przystępowania do umowy przenoszącej własność, w dziale czwartym żadnych wpisów już nie będzie.
W prospekcie informacyjnym powinny być też informacje o sąsiednich nieruchomościach i obiektach uciążliwych, generujących hałas czy nieprzyjemne zapachy. Plany dotyczące sąsiedztwa sprawdzimy sami, przeglądając miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Można to zrobić w urzędzie gminy lub miasta, a w wielu miejscowościach przez Internet. Plan miejscowy wskazuje m.in. jaka jest minimalna wielkość działki pod dom jednorodzinny, a jaka pod bliźniak. Znajdują się w nim informacje o dopuszczalnej wysokości budynków, szerokości elewacji frontowej, odległości domu od ulicy, o tym jak dużą część działki wolno zabudować, a jaki procent jej powierzchni ma zostać przeznaczony pod zieleń, itd.
To z niego dowiemy się, czy w sąsiedztwie mogą stanąć bloki, bądź hale magazynowe. I czy piękna łąka, z którą graniczy budowa, nie jest rezerwą pod trasę szybkiego ruchu.
Dokładnie trzeba się zapoznać z harmonogramem robót i wpłat oraz szczegółowymi informacjami dotyczącymi standardu wykończenia. Uważnie przeanalizować projekt domu – nie tylko wizualizacje i rzuty poszczególnych kondygnacji, także przekroje, plany instalacji, plan zagospodarowania działki.
Na tym ostatnim sprawdźmy, gdzie jest interesujący nas dom. Jeśli przy wjeździe na osiedle, to przed naszymi oknami będą przejeżdżały samochody wszystkich sąsiadów. Może więc lepiej wybrać taki sam, lecz na końcu wewnętrznej uliczki? W małym ogródku od południa przyjemnie spędzimy czas wygrzewając się na słońcu. Jako właściciele takiego samego po północnej stronie budynku będziemy musieli przyzwyczaić się do cienia.
Sprawdź standard wykończenia
Nieruchomości z rynku pierwotnego, zarówno mieszkania, jak i domy, są przekazywane klientom w tzw. stanie albo standardzie deweloperskim. W polskim prawie nie ma jednak definicji tego terminu. Dlatego co deweloper, to standard. Jeden zamontuje w sprzedawanym domu źródło ciepła, drugi nie. Parapety wewnętrzne raz do standardu wejdą, inna firma na nich zaoszczędzi.
Żeby sprawa była jasna, stan wykończenia kupowanego domu powinien być bardzo precyzyjnie opisany w umowie z deweloperem lub w załączniku do niej. Klientom spodobały się na przykład fragmenty elewacji, obłożone szarym klinkierem. Przynajmniej na wizualizacjach. Jeśli klinkierowe płytki nie zostaną wpisane do standardu wykończenia, może się okazać, że wykonawca zaciągnie te fragmenty ściany szarym tynkiem, bo tak jest taniej.
Generalnie przyjmuje się, że nieruchomość w stanie deweloperskim jest gotowa na rozpoczęcie prac wykończeniowych.
W przypadku domu oznacza to zwykle, że wszystkie roboty prowadzone na zewnątrz są zakończone: dach, orynnowanie, stolarka łącznie z bramą garażową, elewacja. Osiedle i działka, ewentualnie jej część, są ogrodzone, podjazd gotowy. Ziemia w ogródku wyrównana, z tarasem bywa różnie. Media są doprowadzone i przyłączone.
W środku powinny być rozprowadzone co najmniej: instalacja elektryczna, wodna, kanalizacyjna, grzewcza. Mogą być także instalacje niskoprądowe (alarm, Internet), ewentualnie mechaniczna wentylacja. Jeśli wentylacja jest grawitacyjna, w standardzie raczej nie ma kratek.
Zrobione są tynki oraz wylewki podłogowe, w budynkach z użytkowym poddaszem powinno być wykonane jego ocieplenie i zabudowa z płyt gipsowo-kartonowych.
Ze źródłem ciepła bywa różnie, tak samo z kaloryferami, jeśli instalacja jest grzejnikowa. Przeważnie nie ma gniazd elektrycznych, są prawidłowo zamontowane puszki.
Żeby uniknąć sporów przy odbiorze budynku, nie pozwalajmy na takie zapisy w standardzie wykończenia: „Instalacja grzewcza – pompa ciepła powietrze-woda.” W umowie ma być napisane, jakiej marki będzie pompa, jaką ma moc, najlepiej jaki to model. Podobnie: „Brama garażowa segmentowa”. Wpiszmy, od jakiego producenta, czy z napędem.
Zdarza się, że deweloperzy oferują usługę wykończenia domu pod klucz. To swoje kosztuje, ale zaangażowanie inwestora w organizację robót czy wybór materiałów jest wtedy stosunkowo niewielkie. Do domu wykończonego pod klucz wstawiamy meble i można mieszkać.
Bezpieczny odbiór techniczny i formalności. Od aktu notarialnego po 30 dni na usterki
Ustawa deweloperska, która ma chronić interes osób kupujących nieruchomość od dewelopera, precyzyjnie opisuje, jak powinny wyglądać umowy zawierane w ramach takiej transakcji.
Najważniejsza jest umowa deweloperska. To w niej deweloper zobowiązuje się do wybudowania domu i przekazania go nabywcy, ten zaś do zapłaty umówionej ceny. Umowa deweloperska jest ważna tylko wtedy, gdy ma formę aktu notarialnego.
Muszą być w niej wskazane m.in.: strony umowy, miejsce i data jej zawarcia, informacje o nieruchomości oraz istotnych cechach domu, cena, harmonogram i wysokość wpłat, terminy rozpoczęcia i zakończenia robót oraz przeniesienia prawa własności.
Umowę deweloperską może poprzedzić podpisanie umowy rezerwacyjnej. Ta jest niezbędna, gdy kupujący chce nabyć dom na kredyt, i potrzebuje czasu, w którym bank rozpatrzy jego wniosek o pożyczkę. W ramach tej umowy deweloper może obciążyć kupującego opłatą rezerwacyjną. Jest ona zwracana, jeśli kredyt nie zostanie przyznany.
Ustawa zobowiązuje deweloperów do założenia dla każdej inwestycji bankowego rachunku powierniczego. To tu trafiają pieniądze wpłacane przez klientów. Rachunek powierniczy może być otwarty lub zamknięty. Z tego pierwszego bank przelewa pieniądze deweloperowi po odebraniu każdego zakończonego etapu robót. Z drugiego, dopiero po podpisaniu umowy przenoszącej prawo własności.
Ta ostatnia, czyli umowa przyrzeczona, przenosząca prawo własności ze sprzedającego na kupującego, kończy proces zakupu domu od dewelopera. I również musi mieć formę aktu notarialnego.
Jej podpisanie poprzedzają jeszcze dwa ważne etapy całego przedsięwzięcia. Po pierwsze, deweloper musi zakończyć budowę i zawiadomić o tym fakcie nadzór budowlany, który nie wnosi sprzeciwu, albo uzyskać pozwolenie na użytkowanie. I po drugie, kupujący musi odebrać swój dom.
Zgodnie z ustawą, odbiór lokalu odbywa się w obecności nabywcy, który ewentualne wady zgłasza w protokole odbioru. Warto przeprowadzić go w towarzystwie budowlańca z uprawnieniami. Ten sprawdzi np. zgodność wymiarów z projektem, to czy ściany trzymają pion, czy dom nie jest zawilgocony, czy stolarka została prawidłowo zamontowana, czy działa wentylacja, itd. Taką usługę oferuje wielu fachowców, a jej koszt to przy cenie nowego domu naprawdę grosze.
Na usunięcie wad wskazanych w protokole odbioru deweloper ma 30 dni.
