Zakaz zbywania nieruchomości w księdze wieczystej - jak działa i na co uważać?
Zakaz zbywania nieruchomości na mocy postanowienia sądu to rozwiązanie prawne, które ma na celu zabezpieczenie nieruchomości przed sprzedażą, ale też np. darowaniem jej osobom trzecim. Zakaz ten widnieje w księdze wieczystej. W jakich sytuacjach sąd może orzec zakaz zbywania nieruchomości? Co mówią przepisy?
Spis treści
- Zakaz zbywania nieruchomości - tzw. skarga paulińska
- Jakiej nieruchomości może dotyczyć zakaz zbywania?
- Gdzie można znaleźć informacje o zakazie w księdze wieczystej?
- Chcesz kupić dom czy mieszkanie? Sprawdź księgę wieczystą
Jeśli sąd orzeknie zakaz sprzedaży nieruchomości, oznacza to, że nie może być ona przedmiotem sprzedaży, a ewentualne zawarcie takiej umowy jest nieważne.
Zakaz zbywania nieruchomości - tzw. skarga paulińska
Zakaz zbywania nieruchomości występuje często w sprawach z tzw. skargi pauliańskiej. To narzędzie prawne, które chroni wierzyciela przed działaniami nieuczciwego dłużnika - chcąc uniknąć spłaty długu, pomniejsza swój majątek, zbywając nieruchomość - sprzedając ją lub przekazując innym. Skargę paulińską wnosi do sądu wierzyciel. Jej przesłanki określa art. 527 Kodeksu cywilnego. Po wydaniu takiego postanowienia sąd przekazuje je do ksiąg wieczystych.
Art. 527. [Actio pauliana]
§ 1. Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.
§ 2. Czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności.
§ 3. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.
§ 4. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli korzyść majątkową uzyskał przedsiębiorca pozostający z dłużnikiem w stałych stosunkach gospodarczych, domniemywa się, że było mu wiadome, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.
Jakiej nieruchomości może dotyczyć zakaz zbywania?
Zakazem zbywania można objąć dom, działkę, także mieszkanie i nie tylko mieszkanie własnościowe, ale też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Spółdzielnia mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność za szkodę spowodowaną czynnościami zmierzającymi do zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mimo ustanowionego zakazu – podaje art. 756 (3) § 4 kodeksu cywilnego.
Gdzie można znaleźć informacje o zakazie w księdze wieczystej?
Zakaz zbywania domu czy mieszkania zostaje wpisany do działu III księgi wieczystej, a więc w tym samym miejscu, gdzie wpisywane są inne roszczenia i prawa takie jak prawo dożywocia, służebność itp. Po ustanowieniu zakazu sąd sam informuje odpowiedni sąd wieczystoksięgowy i wpisu dokonany jest się z urzędu. Następnie właściciel nieruchomości otrzymuje postanowienie sądowe w tej sprawie. W przypadku spółdzielczego własnościowe prawa do lokalu, takie wysyłane jest też do spółdzielni.
Zakaz można ustanowić także wobec nieruchomości, która nie ma księgi wieczystej. W takim przypadku odpowiednie pismo trafia do zbioru dokumentów w sądzie wieczystoksięgowym, który tymczasowo zastępuje księgę. Z kolei właściciel nieruchomości otrzymuje dodatkowy dokument ze wzmianką o wykonalności postanowienia sądu.
Art. 756 (3) KPC
§ 1. Postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia ustanawiające zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej ostrzeżenia o zakazie zbywania lub obciążania tych praw.
§ 2. Sąd, który wydał postanowienie, o którym mowa w § 1, przekazuje to postanowienie sądowi dokonującemu wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej. Wpisu dokonuje się z urzędu.
§ 3. Sąd, który dokonał wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej, doręcza postanowienie, o którym mowa w § 1, obowiązanemu. Postanowienie, o którym mowa w § 1, dotyczące spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu doręcza się także spółdzielni mieszkaniowej.
§ 4. Spółdzielnia mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność za szkodę spowodowaną czynnościami zmierzającymi do zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mimo ustanowionego zakazu.
Chcesz kupić dom czy mieszkanie? Sprawdź księgę wieczystą
Przed zakupem każdej nieruchomości należy dokładnie prześledzić jej księgę wieczystą, w szczególności właśnie dział III, który przeznaczony jest na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń. W tym miejscu można też naleźć informację o ewentualnym zakazie zbywania.
Jeśli bowiem dojdzie do zakupu nieruchomości z zakazem zbywania, to kupujący może ponieść konsekwencje. Warto przypomnieć bowiem, że zakaz zbywania nieruchomości wpisany w księdze wieczystej uniemożliwia zbycie tej nieruchomości, tym samym transakcja jest nieważna, a odzyskanie pieniędzy zainwestowanych w nieruchomość, jest bardzo utrudnione, a często też niemożliwe.
